The Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur)

Sûnt 1 july 2024 hat Nederlân folle mear fan syn hiermerk regele as eartiids. De Wet Betelbere Hier - de Wet op betelbere hier — hierkontrôle útwreide fan sosjale húsfesting nei it middenmerksegment, it puntensysteem bindend makke ynstee fan in maatstêf, en hanthavening oerdroegen oan gemeenten. As jo ​​hiere yn Amsterdam or Eindhoven, of jo ferhiere dêr in pân, de regels hjirûnder bepale wat jo hier wetlik wêze mei.

Wat de Wet op betelbere hier docht

De Wet is gjin op himsels steande koade, mar in wizigingsstatuut, it herskriuwen fan dielen fan Boek 7 BW, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, it Beslút huur woonprijzenruimte en it Wet goed verhuurderschap. It is yngien op 1 july 2024. Trije wizigingen dogge it measte oan.

• De regeljouwing waard útwreide oant yn it midden fan 'e oere. Foar july 2024 wiene allinnich huzen mei in skoare oant 143 punten hierregulearre; alles dêrboppe waard "liberalisearre" en koe ferhierd wurde tsjin wat de merk woe. De Wet makke in regulearre middenmerkbân fan 144 oant 186 punten.
• It puntensysteem waard bindend. Earder koe in ferhierder mear freegje as it puntenmaksimum en bleau de hier stean, útsein as de hierder it op 'e tiid oanfoel. No is it maksimum ferplichte wet: mear freegje is op himsels ûnwetlik, oft de hierder no kleit of net.
• It puntensysteem waard modernisearre. De WOZ-komponint waard beheind, enerzjylabels krigen folle mear gewicht, bûtenromte waard better beleanne, en taslagen waarden ynfierd foar nijbou en monuminten.

De oerheid skatte doetiids dat de hierprizen foar sa'n 300,000 huzen úteinlik mei gemiddeld sa'n € 190 yn 'e moanne sakje soene, wêrfan sa'n 157,000 huzen yn 'e middenklasse mei gemiddeld sa'n € 240 sa'n € 240. Dit wiene projeksjes dy't fan tefoaren makke wiene, gjin metten útkomsten.

Woningwaarderingsstelsel (Woningwaarderingsstelsel)

It woningwaarderingsstelsel, oftewol WWS, skoart in wenning op mjitbere eigenskippen en set it totaal om yn in maksimale moanlikse basishier (de kale huur , eksklusyf servicekosten). It sit yn kêst 5 fan it Beslút huurprijzen woonruimte, mei de skoaretabellen yn de bylagen.

Selsstannige huzen

Foar in selsstannige wenning - ien mei in eigen foardoar, keuken en badkeamer - wurde punten takend foar:

• it oerflak fan elke keamer en fan alle opslachromte;
• keuken- en sanitêre ynrjochting, ynklusyf de lingte fan it oanrjochtblêd en in twadde toilet of in bad;
• it enerzjylabel, dat sûnt de modernisaasje folle mear gewicht draacht - in goed label foeget in protte punten ta, wylst labels E, F en G in ôftrek meibringe;
• bûtenromte lykas in tún, balkon of dakterras, mei in ôftrek as dy der net is;
• de WOZ-wearde (de gemeentlike eigendomswaardering), ûnderwurpen oan in plafond sadat lokaasje de skoare net dominearje kin yn gebieten mei hege wearde;
• status as monumint, soarchfoarsjennings en lytsere items.

Elk punt komt oerien mei in bedrach yn in publisearre tabel, dus 143 en 186 punten oersette elk nei in presys eurosifer. Dy sifers wurde elk jier op 1 jannewaris yndeksearre ûnder artikel 12 fan it Besluit huurprizen woonruimte, neffens de metoade yn artikel 27 fan 'e Wet op de huurtoeslag. Elk sifer dat jo lêze is dêrom allinich jildich foar it neamde jier.

Keamers en oare net-selsstannige akkommodaasje

Keamers, en oare akkommodaasjes dêr't jo in keuken of badkeamer diele, wurde wurdearre ûnder in apart systeem - de WWSO - ek modernisearre en bindend makke op 1 july 2024. It praktyske punt foar studinten en jonge professionals is dat der gjin frije sektor is foar keamers : hoe heech de skoare ek is, in keamer hat in maksimale hierpriis.

Taslach: nijbou, monuminten en enerzjy

Kêst 8a fan it Beslút huurprijzen woonruimte jout ferskate opheffingen fan de maksimale hier:

• Taslach foar nijbou fan 10% foar wenten yn 'e middenmerk dêr't de bou foar 1 jannewaris 2028 begûn is, jildend foar tweintich jier fanôf de earste bewenning, om ûntwikkeling yn 'e middenmerk libbensfetber te hâlden.
• Nationaal monument (rijksmonument): in taslach fan 35%.
• Provinsjaal of gemeentelik monumint: in taslach fan 15%.
• Beskerme stedsgesichtin taslach fan 5% foar wenten boud foar 1965 yn in beskerme stedsgesicht dy't sels net op 'e monumintenlist steane.

Monuminten binne ek beskerme tsjin de enerzjylabelôftrek: ynstee fan punten te ferliezen foar in min label, skoart in monumint nul foar dat item. Der is gjin aparte renovaasje-útsûndering; renovaasje giet fia de gewoane rûte, dus in ferhierder dy't in pân echt opwurdearret - benammen it enerzjylabel - ferheget de wetlike maksimale hier.

De trije segminten

De grinzen wurde útdrukt yn punten. Elk fan 'e twa grinsskoares wurdt omset yn in euro maksimum foar de basis begjinhier by it begjin fan in nije hierperioade, eksklusyf servicekosten. Dy euro sifers wurde elke 1 jannewaris yndeksearre ûnder artikel 12 fan it Besluit huurprizen woonruimte en publisearre troch de Rijksoverheid en de Huurcommissie , dus brûk it bedrach foar it jier wêryn't de hierperioade begjint.

De puntenskoare is fan tapassing, net de frege hierpriis: in hûs dat 160 punten skoart is in hûs yn 'e middenklasse, sels as it advertearre wurdt foar € 1,600, en it mearbedrach is ûnwettich.

Besteande kontrakten: it oergongsregime

De Wet is folslein fan tapassing op elke hierperioade dy't op of nei 1 july 2024 sletten wurdt. Foar kontrakten dy't foar dy datum tekene binne, ferskille de oergongsregels per puntenskoare:

• Oant 143 punten, ûnder de liberalisaasjedrompel by yngong. Al regele; de ​​modernisearre WWS en it nije maksimum jilde fan 1 july 2024 ôf.
• Oant 143 punten, mar boppe de liberalisaasjedrompel by it begjin — in "liberalisearre" kontrakt op in hûs dat eins leech skoart. De Wet fong dizze fan 1 Juli 2025, nei in oergongsperioade fan ien jier wêryn't ferhierders frijwillich oanpasse kinne. Sûnt dy datum kin de sittende hierder easkje dat de hier nei it puntenmaksimum ferlege wurdt.
• 144 oant 186 punten. Besteande kontrakten binne net beynfloede. It maksimum fan 'e middelmerk bitet allinich by in feroaring fan hierder, as de hûs de folgjende kear ferhierd wurdt.
• 187 punten en heger. Bûten it rezjym; gjin maksimale begjinhier.

Dit is it meast misferstane diel fan 'e Wet. In protte hierders geane derfan út dat regeljouwing foar de middenmerk fuortendaliks op har fan tapassing is; foar de measte sittende hierders yn 'e middenmerk is dat net sa. It is noch altyd de muoite wurdich om de punten te tellen: in appartemint dat der middenmerk útsjocht, kin ûnder de 143 skoare as in min enerzjylabel en in beheinde WOZ-wearde yn rekken brocht wurde - en dat appartemint falt ûnder dekking.

De puntenferklearring dy't de ferhierder jo jaan moat

In ferhierder dy't in regele of middelgrutte hûs ferhiert, moat de hierder oan it begjin fan 'e hieroerienkomst in puntentelling jaan ûnder de WWS of WWSO, mei de oerienkommende maksimale hier. De plicht is fan tapassing op nije hieroerienkomsten sûnt 1 july 2024, doe't de Affordable Rent Act yn wurking gie; de ​​hanthaveningsbefoegen en -ynstruminten fan 'e Huurcommissie wiene folslein operasjoneel fanôf 1 jannewaris 2025. It heart ta de algemiene regels fan goed ferhierderskip yn artikel 2 fan 'e Wet goed ferhierderschap, sadat de gemeente it hanthavenje kin. It is it bêste útgongspunt foar de hierder: freegje der skriftlik om, en as der gjin komt, is dat sels in meldbere oertreding.

Hanthavening: fan it inisjatyf fan 'e hierder oant dat fan 'e gemeente

Foar de Wet wie in te hege hier it probleem fan 'e hierder: de hierder moast binnen seis moannen nei it begjin fan 'e hierperioade in oanfraach yntsjinje by de Huurcommissie, en in hierder mei in tydlik kontrakt dy't bang wie foar net-fernijing die faak neat. De Wet skreau de maksimale hier yn 'e algemiene regels fan goed ferhierderskip, en sûnt 1 jannewaris 2025 kinne gemeenten dy regels út eigen beweging hanthavenje, mei de eskalaasjeladder fan 'e Wet goed ferhierderschap:

• in warskôging;
• in oarder ûnder bestjoerlike twang (lêste bestelling bestjoersdwang) of in boete (lêste oarder dwangsom);
• in bestjoerlike boete (bestjoerlike boete), dy't tanimt by werhelling;
• yn 'e earnstichste gefallen fan werhelle oertreding, oernimming fan it management (beheardernamme), it eigendom ûnder behear fan tredden pleatse.

De maksimale bestjoerlike boete wurdt fêststeld mei ferwizing nei de wettelike boetekategoryen fan artikel 23 fan it Nederlânske Wetboek fan Strafrjocht en nimt ta as deselde ferhierder de regels opnij oertrêdt binnen de perioade dy't de Wet oanjout (artikel 19 fan 'e Wet goed ferhierderschap). Dy kategorybedragen wurde elke twa jier oanpast, sadat it plafond dat telt it plafond is dat fan krêft is op it momint fan 'e oertreding; gemeenten publisearje dêryn har eigen boetetabellen. Elke gemeente moat ek in meldpunt hawwe dêr't hierders minne ferhierpraktiken melde kinne, anonym as se dat wolle.

Gemeentlike hanthavening ferfangt net de eigen remedies fan 'e hierder; it rint njonken har.

• Binnen seis moannen nei it begjin fan 'e hieroerienkomst kin de hierder de Huurkommisje freegje om de begjinhier te toetsen ûnder artikel 7:249 fan it Nederlânsk Burgerlik Wetboek. In te hege hier wurdt dan mei weromwurking ferlege nei de begjindatum.
• Nei dy perioade kin in hierder fan in regulearre of middelgrutte hûs in fermindering foarstelle oan de ferhierder en, as it wegere wurdt, it punt foarlizze oan de Huurkommisje ûnder artikel 7:254 fan it Nederlânsk Burgerlik Wetboek. Sa'n fermindering is oer it generaal allinich fan krêft foar de takomst.
• Beslissingen fan 'e hierkommisje binne bindend foar de partijen, ûnder foarbehâld fan ferwizing fan it skeel nei de kantonrjochtbank binnen de wettelike termyn.

Hoefolle mei de hier elk jier omheech gean?

Hierferhegingen wurde apart fan 'e begjinhier beheind, en de limiten wurde jierliks ​​​​weromset.

• Regulearre huzen (oant 143 punten). In persintaazjeplafond jildt fan 1 july elk jier ôf, mei in fêst maksimum yn euro as de basishier tige leech is. Itselde plafond jildt foar keamers, caravans en plakken.
• Huzen yn 'e middenklasse (144–186 punten). In apart, wat heger persintaazjeplafond is fan tapassing. Wêr't it kontrakt sels in leger persintaazje spesifisearret, hat it kontraktuele sifer foarrang; as it in heger persintaazje spesifisearret, mei de ferhierder dat net tapasse.

Beide plafonds folgje deselde wettelike formule: de leechste fan ynflaasje en kollektyf ôfpraat leanûntwikkeling, plus ien persintaazjepunt. Se wurde elk jier oankundige troch de minister fan Húsfesting en Romtlike Oardering en publisearre op rijksoverheid.nl foardat se yn wurking trede, dus nim it sifer foar it jier fan 'e ferheging en net it sifer dat jo ferline jier lêzen hawwe. In hierder dy't in ferheging te heech fynt, kin it foarstel by de Huurkommisje yntsjinje, mar allinich binnen de perioade dy't de Huurkommisje foar dat jier publisearret, dy't foar in ferheging dy't yngie op 1 july yn 'e hjerst falt. As jo ​​it net dogge, bliuwt de ferheging stean. Us hantlieding foar de jierlikse hierferheging beskriuwt de stappen.

Hoe't de Wet oerienkomt mei de rest fan 'e Nederlânske hierwetjouwing

Wet goed verhuurderschap (Wet goed verhuurderschap)

De Wet goed ferhierderschap, dy't sûnt 1 july 2023 fan krêft is, stelt nasjonale gedrachsregels fêst foar ferhierders en ferhiermakelaars: gjin diskriminaasje by seleksje, gjin yntimidaasje, in boarchsom fan net mear as twa kear de basishier, in skriftlike hieroerienkomst, skriftlike ynformaasje oan de hierder, gjin dûbele bemiddelingskosten, en allinich tastiene servicekosten. De Wet Betelbere Hier foege de maksimale hier en de maksimale ferheging ta oan dy list, sadat in hierdispuut no sawol in sivile as in regeljouwingssaak is.

Tydlike kontrakten nei de Wet vaste huurcontracten

De Wet op de Fêste Hierkontrakten is fan krêft wurden op 1 july 2024, deselde dei as de Wet op de Betelbere Hier, en de twa kinne it bêste tegearre lêzen wurde. Under artikel 7:271 fan it Nederlânsk Burgerlik Wetboek krijt in nije hierder fan in selsstannige wenning no yn 'e regel in kontrakt foar ûnbepaalde tiid. Tydlike kontrakten bliuwe allinich mooglik foar definieare kategoryen dy't fêstlein binne yn delegearre wetjouwing - wêrûnder bepaalde studinten, minsken dy't har eigen hûs ferhiere wylst se tydlik yn it bûtenlân wurkje, tydlike ferhier wylst in hierder tydlik ferfongen wurdt, en minsken yn driuwende wenningnoed lykas statushâlders en twaddekânsferhier - en foar net-selsstannige akkommodaasje. Dy kategoryen binne fêstlein yn it Besluit betelle hûs (Stb. 2024, 180), dat fan krêft wurden is op 1 july 2024. Foar ynternasjonals is dit wichtich: it âlde twajierrige kontrakt, dat it oanfjochtsjen fan in te hege hier riskant makke, is net langer de standert.

Service charges

Tsjinstkosten falle bûten it maksimum fan WWS en binne in faak foarkommende manier om werom te heljen wat it puntensysteem net talit. Allinnich tastiene items meie trochjûn wurde, en de Huurkommisje kin se beoardielje. Nije regels foar tsjinstkosten folgje fan 1 jannewaris 2027 ôf.

Wat de Wet betsjut foar ferhierders, en wat der sûnt bard is

Foar in ynvestearder feroare de Wet de rekkenkunde op trije manieren. It ynkommensplafond foar in middelgrutte ienheid is no in funksje fan mjitbere geboukarakteristiken ynstee fan lokale fraach, sadat in goed lizzend mar enerzjy-earme appartemint folle minder wurdich wêze kin as ferhier. Yndeksearring fan it maksimum is beheind, sadat ynkommensgroei beheind is. En de útgong is oantreklik: ferkeapjen oan in eigener-bewenner is faak mear wurdich as trochgean mei ferhieren.

It breed rapportearre gefolch is dat partikuliere ferhierders regulearre en nij regulearre ienheden ferkocht hawwe, dat it oanbod yn 'e frije sektor krapper wurden is, wylst de fraachhierren dêryn omheech gien binne, en dat guon ûntwikkelingen yn 'e middenmerk útsteld binne. De nijboutoeslach yn artikel 8a fan 'e Besluit huurprizen wenromte wie bedoeld om dat lêste tsjin te gean. Merkmonitoring troch it Kadaster, CBS en it ministearje lit de trend sjen: sûnt it puntensysteem ferplichte waard foar it middenmerk oant en mei 186 punten op 1 july 2024, is it oantal eardere hierhuzen dat troch partikuliere ferhierders ferkocht is tanommen en is it oanbod yn 'e frije sektor krimpen.

De Wet bliuwt fan krêft sa't dy ynfierd is, en it Besluit huurprizen woonruimte is fierder oanpast, meast resint yn april 2026, sadat de wurdearringsregels en drompelwearden in bewegend doelwyt binne. Formele monitoaringsrapporten oer de Wet wurde jierliks ​​publisearre troch it Ministearje fan Wenjen en Romtlike Oardering (VRO). In apart wetsfoarstel, de Wet takomstbestindige huurcommissie (parlemintsstik 36791), giet oer de struktuer fan 'e huurcommissie-fergoedingen, skeel oer tsjinstkosten en trochfiertiden. De Twadde Keamer hat it op 21 april 2026 oannaam; yn 'e Senaat waard op 14 july 2026 in twadde kommisjerapport útjûn en de skriftlike tarieding is noch oan 'e gong.

Praktyske begelieding

As jo ​​in hierder binne dy't fermoedzje dat de hier te heech is

• Freegje de ferhierder skriftlik om de puntenferklearring, en sis as jo der noait ien krigen hawwe.
• Tel de punten sels mei de hierpriiskontrôle fan 'e Huurkommisje, mei jo flieroppervlakten, enerzjylabel, WOZ-beslút en bûtenromte by de hân.
• Kontrolearje jo kontraktdatum tsjin de oergongsregels hjirboppe - dat bepaalt oft jo no in claim hawwe of allinich by fernijing.
• Registrearje it finster fan seis moannen fanôf it begjin fan 'e hierperioade: binnen dat finster kinne jo in retrospektive fermindering krije, dêrbûten oer it algemien allinich in prospektive.
• Meld de saak tagelyk oan it meldpunt fan jo gemeente. Hanthavening kostet jo neat en hinget net ôf fan jo bereidwilligens om te prosederen.
• Stopje net samar mei it beteljen fan in part fan 'e hier. Ferleegje allinich op basis fan in oerienkomst of in beslút.

As jo ​​in ferhierder binne dy't in portefúlje yn oerienstimming bringt

• Skoare elke ienheid ûnder de hjoeddeiske WWS of WWSO, per ienheid ynstee fan per gebou, en registrearje de berekkening.
• Kontrolearje oft in taslach fan tapassing is - nijbou, monumint of beskerme stedsgesicht - om't dizze it plafond materieel feroarje.
• Sjoch goed nei it enerzjylabel: it opwurdearjen fan isolaasje, glês of ferwaarming is de meast direkte wetlike rûte nei in hegere maksimale hier.
• Skiede tsjinstkosten en bring allinich tastiene items yn rekken, mei in jildige jierlikse opjefte.
• Jou de puntenferklearring út by elke nije hieroerienkomst, en bewarje bewiis dat jo dat dien hawwe.
• Kontrolearje de hierferhegingsklausules yn jo standertkontrakt tsjin de jierlikse plafonds; in klausule dy't mear tastiet is yn dy mjitte net te hanthavenjen.
• As in ienheid ûnder de plafond ferlies makket, freegje dan advys foardat jo herstrukturearje. Keunstmjittige konstruksjes - falske tsjinstkosten, in appartemint ferkeard as keamers markearje, in sabeare fakânsjeferhier - binne wêr't hanthaveningsteams nei sykje.

Law & More advisearret sawol hierders as ferhierders oer Nederlânske hierwetjouwing, yn it Ingelsk, fan Eindhoven en AmsterdamIn puntentelling en in resinsje fan 'e kontraktdatum sille meastentiids fluch regele wurde as in hieroerienkomst ûnder de Affordable Rent Act falt.