2021 is in jier wêryn in pear dingen sille feroarje op it mêd fan wetjouwing en regeljouwing. Dit is ek it gefal oangeande belestingferfier. Op 12 novimber 2020 goedkarde it Hûs fan Offurdigen in wetsfoarstel foar de oanpassing fan 'e oerdrachtbelesting. It doel fan dit wetsfoarstel is om de posysje fan starters op 'e huzemerk te ferbetterjen yn relaasje ta ynvestearders, om't ynvestearders faak te rap binne mei it keapjen fan in hûs, fral yn (gruttere) stêden. Dat makket it foar starters hieltyd lestiger om in hûs te keapjen. Jo kinne yn dit blog lêze hokker feroarings fanôf 1 jannewaris 2021 fan tapassing sille wêze op beide kategoryen en wêr't jo as gefolch omtinken oan moatte jaan.
De twa maatregels
Om de hjirboppe beskreaune doelstelling fan it wetsfoarstel te ferwêzentlikjen, wurde twa feroarings, of teminsten maatregels, yntrodusearre op it mêd fan oerdrachtsbelesting fanôf 2021. It wurdt ferwachte dat dit it oantal huzentransaksjes troch de startkeapers en ferminderje wenningtransaksjes troch ynvestearders.
De earste maatregel is yn dit ferbân fan tapassing op starters en, koartsein, befettet in ûntheffing fan 'e transferbelesting. Mei oare wurden, starters hoege fan 1 jannewaris 2021 ôf gjin transferbelesting mear te beteljen, sadat de oankeap fan in hûs foar har in stik goedkeaper wurdt. As resultaat fan 'e ûntheffing sille de totale kosten yn ferbân mei de oankeap fan it hûs, ôfhinklik fan' e tanimming fan wearde fan 'e huzen, yndie ferminderje. Tink derom: de ûntheffing is ienmalich en de priis fan it hûs mei per 400,000 april 1 net mear dan € 2021 wêze. Boppedat jildt de ûntheffing allinich as de oerdracht fan it pân plakfynt by de notaris op of nei 1 Jannewaris 2021 en it momint fan ûndertekenjen fan 'e keapoerienkomst is net beslissend.
De oare maatregel hat betrekking op ynvestearders en betsjut dat har oanwinsten wurde belestige tsjin it hegere algemiene taryf fan 1 jannewaris 2021. Dit taryf wurdt ferhege fan 6% nei 8% op 'e neamde datum. Oars as begjinners wurdt it dus djoerder foar ynvestearders om in hûs te keapjen. Foar har sille de totale kosten assosjeare mei de oankeap fan it hûs tanimme as gefolch fan 'e ferheging fan it taryf fan' e omsetbelesting. Trouwens, dit taryf belestet net allinich de oanwinsten fan net-wenningen, ynklusyf bedriuweterreinen, mar ek de oanwinsten fan wenten dy't net brûkt wurde of allinich tydlik wurde brûkt as haadferbliuw. Yn dizze kontekst beskôgje, neffens de taljochting by it wetsfoarstel foar de oanpassing fan 'e oerstapbelesting, bygelyks in fakânsjehûs, in hûs dat âlders keapje foar har bern en huzen dy't net wurde kocht troch natuerlike persoanen, mar troch legale persoanen lykas wenningboukorporaasjes.
Starter as ynvestearder?
Mar hokker maatregel moatte jo yn gedachten hâlde? Mei oare wurden, binne jo in starter as in ynvestearder? Oft immen eins foar it earst de eigner besette huzemerk ynkomt en noch noait in hûs hat oankocht, kin wurde nommen as útgongspunt foar it beantwurdzjen fan dizze fraach. Wa't lykwols yn oanmerking komt foar de ûntheffing foar starter en op wa't de ferheging fan it omsetbelestingtarief jildt, wurdt net bepaald op basis fan dit kritearium. It makket foar de ûntheffing net út as jo as keaper al in hûs hawwe. Mei oare wurden, it hûs hoecht net jo earste hûs te wêzen dat eigners beset binne om yn oanmerking te kommen foar de ûntheffing.
De rekken foar de oanpassing fan 'e transferbelesting brûkt in folslein oar útgongspunt. Oft jo kinne wurde klassifisearre as starter en dus in kâns meitsje fan 'e ûntheffing foar starter, hinget ôf fan trije kumulative kritearia. De kritearia binne as folgjend:
- De leeftyd fan de oernimmer, Om wurde beskôge as starter, moatte jo tusken 18 en 35 jier âld wêze. De boppeste limyt fan 35 wurdt brûkt yn 'e rekken, om't it ûndersyk fan' e AFM hat oantoand dat it gemiddeld lestiger is de kosten foar de keaper te dragen op in legere leeftyd dan 35 jier. Derneist is foar de tapassing fan 'e ûntheffing mei de legere limyt fan 18 jier de eask dat jo âld binne. It doel fan dizze legere limyt is om ferkeard gebrûk fan 'e ûntheffing fan' e starters te foarkommen: it is net mooglik foar de juridyske fertsjintwurdigers de ûntheffing te brûken by it keapjen fan in hûs yn 'e namme fan in minderjierrich bern. Fierder moatte de leeftydsgrinzen tapast wurde per ferwenner, sels yn it gefal dat ien hûs tegearre wurdt oernommen troch ferskate oernimmers. As ien fan 'e oernimmers âlder is as 15 jier, jildt it folgjende foar dizze keaper: gjin ûntheffing fan syn eigen kant.
- De oernimmer hat dizze ûntheffing earder net tapast, Lykas sein, kin de ûntheffing fan 'e starters mar ien kear wurde brûkt. Om derfoar te soargjen dat dizze regel net yn oertreding wurdt, moatte jo dúdlik, stevich en sûnder reservearje skriftlik ferklearje dat jo de start-ûntheffing net earder tapast hawwe. Dizze skriftlike ferklearring moat dan wurde yntsjinne by de notaris fan 'e boargerrjocht om gebrûk te meitsjen fan' e ûntheffing fan 'e transferbelesting. Yn prinsipe kin de notaris fan 'e boargerrjocht op dizze skriftlike ferklearring fertrouwe, útsein as hy wist dat dizze ferklearring ferkeard waard útjûn. As it dernei blykt dat jo as de ferkeaper de ûntheffing earder tapast hawwe nettsjinsteande de ferklearre ferklearring, sil noch in ekstra beoardieling wurde makke.
- It gebrûk fan it hûs oars as tydlik as haadferbliuw troch de oernimmer. Mei oare wurden, de omfang fan 'e ûntheffing fan' e starters is beheind ta oankeapers dy't eins yn it hûs sille wenje. Wat dizze betingst oanbelanget is it ek nedich dat jo as oerwinner dúdlik, fêst en sûnder reservearje skriftlik ferklearje dat it hûs oars wurdt brûkt dan tydlik en as haadferbliuw, en ek dizze skriftlike ferklearring yntsjinje by de notaris foar boargerrjocht foarôfgeand oan de oanwinst as de oanwinst troch him giet. Tydlik gebrûk betsjut bygelyks de ferhier fan it hûs as it gebrûk as fakânsjehûs. Wylst haadferbliuw registraasje omfettet by de gemeente en it bouwen fan in libben dêre (ynklusyf sportaktiviteiten, skoalle, plak fan oanbidding, berneopfang, freonen, famylje). As jo as oernimmer it nije hûs net as jo haadferbliuw sille brûke of pas tydlik fanôf 1 jannewaris 2021, dan wurde jo noch altyd belêste mei it algemiene taryf fan 8%.
De beoardieling fan dizze kritearia, en dus it antwurd op 'e fraach oft jo yn oanmerking komme foar de tapassing fan' e ûntheffing, fynt plak as it hûs wurdt oernommen. Mear spesifyk is dit it momint dat de akte fan ferkeap wurdt opsteld by de notaris. Fuort foar de útfiering fan 'e notariële akte moat de skriftlike ferklearring oangeande de twadde en tredde betingsten ek wurde yntsjinne by de notaris. It momint wêrop de keapoerienkomst wurdt ûndertekene is net relevant foar de útjefte fan 'e skriftlike ferklearring, krekt lykas foar de oanskaf fan' e ûntheffing fan 'e starters.
De oankeap fan in hûs is in wichtige stap foar sawol de starter as de ynvestearder. Wolle jo witte by hokker kategory jo hearre en hokker maatregels jo fan 2021 ôf moatte nimme? Of hawwe jo help nedich mei it meitsjen fan de ferklearring dy't nedich is foar de ûntheffing? Nim dan kontakt op Law & More, Us advokaten binne saakkundigen yn unreplik guod- en kontraktrjocht en jouwe jo bliid mei help en advys. Us advokaten sille jo ek bliid helpe by it folchproses, bygelyks as it giet om it opstellen of kontrolearjen fan it keapkontrakt.