De heule wrâld belibbet op it stuit in krisis op unbegryplike skaal. Dit betsjut dat regearingen ek bûtengewoane maatregels moatte nimme. De skea dy't dizze situaasje hat feroarsake en sil trochgean kin enorm wêze. It feit is dat gjinien op it stuit yn steat is om de skaal fan 'e krisis te beoardieljen, noch hoe lang it sil duorje. Nettsjinsteande de situaasje binne de leasing fan bedriuwspartijen noch fan krêft. Dit makket ferskate fragen. Yn dit artikel wolle wy in pear fragen beantwurdzje dy't kinne ûntstean by hierders as lânhearen fan bedriuwslibben.
De betelling fan 'e hier
Moatte jo de hier noch betelje? It antwurd op dizze fraach hinget ôf fan 'e omstannichheden fan' e saak. Yn alle gefallen moatte twa situaasjes ûnderskiede. Earst bedriuwspartijen dy't net langer kinne wurde brûkt foar saaklike doelen, lykas restaurants en kafees. Twadder binne d'r winkels dy't miskien noch iepen wêze, mar dy't derfoar kieze har doarren sels te sluten.
De hierder is ferplichte om hier te beteljen op basis fan it hierkontrakt. As dit net bart, is it in kontraktbreuk. No komt de fraach op, kin d'r force majeure wêze? Miskien binne d'r oerienkomsten yn 'e hierkontrakt oer de omstannichheden wêryn force majeure kin jilde. As net, is de wet fan tapassing. De wet stelt dat der force majeure is as de hierder net ferantwurdelik kin wurde hâlden foar net-neilibjen; mei oare wurden, it is net de skuld fan 'e hierder dat hy de hier net kin betelje. It is ûndúdlik oft it mislearjen fan 'e ferplichtingen fanwege it coronavirus resulteart yn force majeure. Om't hjir gjin presedint is, is it lestich te oardieljen wat de útkomst yn dit gefal sil wêze. Wat lykwols in rol spilet, is it faak brûkte ROZ (Real Estate Council) kontrakt yn dit soarte fan ferhierferhâlding. Yn dit kontrakt is in foardering foar fermindering fan hier as standert útsletten. De fraach is oft in lânhear dit standpunt ridlik kin hanthavenje yn 'e hjoeddeistige situaasje.
As de hierder kiest foar syn winkel te sluten, sil de situaasje oars wêze. D'r is lykwols op it stuit gjin ferplichting om dit te dwaan, de realiteit is dat d'r minder besikers binne en dus minder winst. De fraach is oft de omstannichheid folslein moat wurde ten koste fan de hierder. It is net mooglik in dúdlik antwurd te jaan op dizze fraach, om't elke situaasje oars is. Dit moat evalueare wurde fan 'e saak nei saak.
Unferwachte omstannichheden
Sawol de hierder as de lânhear kinne unfoarsjoene omstannichheden oproppe. Yn 't algemien is in ekonomyske krisis ferantwurdlik foar namme fan' e ûndernimmer, hoewol dit yn 'e measte gefallen oars kin wêze fanwege de korona-krisis. De troch de regearing útfierde maatregels kinne ek yn oanmerking nommen wurde. In foardering basearre op ûnfoarsjoene omstannichheden jout de kâns de lease oan te lizzen of annulearre troch de rjochtbank. Dit is mooglik yn gefal dat in hierder net langer ridlik kin wurde holden oan fuortsetting fan 'e oerienkomst. Neffens de parlemintêre skiednis moat in rjochter hannelje mei beheining oangeande dizze saak. Wy binne no ek yn in situaasje dat rjochtbanken ek sluten binne: it sil dêrom net maklik wêze om in útspraak rap te krijen.
Tekoart oan it hierde pân
De hierder kin in fermindering fan 'e hier as kompensaasje claimje yn gefal fan in tekoart. In tekoart oan 'e tastân fan it pân as in oare betingst resulteart yn it net hawwe fan it ferhierlik genot dat in hierder oan it begjin fan' e hierkontrakt hie. In tekoart kin bygelyks wêze: bouwfouten, in lekkend dak, skimmel en ûnfermogen om in eksploitaasjestatus te krijen fanwege it ûntbrekken fan in needútgong. Gerjochten binne yn 't algemien net benaud om te oardieljen dat d'r in omstannichheid is dy't moat wêze foar de rekken fan' e lânhear. Yn alle gefallen is min bedriuw fanwege it ûntbrekken fan in publyk gjin omstannichheid dy't moat wurde rekken brocht oan de lânhear. Dit is diel fan it ûndernimmersrisiko. Wat ek in rol spilet is dat yn in protte gefallen de hierde pân noch kin wurde brûkt. Dêrom leverje mear restaurants, of leverje se har iten as alternatyf.
De ferplichting foar eksploazje
De measte pachtingen fan bedriuwspartijen omfetsje in bedriuwsplicht. Dit betsjut dat de hierder it hierde bedriuwspriis moat brûke. Yn spesjale omstannichheden kin de ferplichting om te eksploitearjen ûntstean út 'e wet, mar dit is net altyd it gefal. Hast alle eigners fan bedriuwen en kantoaren meitsje gebrûk fan 'e ROZ-modellen. De algemiene bepalingen ferbûn mei de ROZ-modellen stelle dat de hierder de ferhierde romte "effektyf, folslein, goed en persoanlik" sil brûke. Dit betsjut dat de hierder is ûnderwurpen oan in operasjoneel ferplichting.
Oant no is d'r gjin algemiene regearingsmaatregel yn Nederlân dy't it sluten fan in winkelsintrum of kantoarromte bestelt. De regearing hat lykwols oankundige dat alle skoallen, ynstellingen foar iten en drinken, sport- en fitnessklubs, sauna's, seksklups en kofjewinkels lanlik ticht moatte bliuwe oant fierdere notice. As in hierder opdracht fan 'e regearing is ferplichte de ferhierde pân te sluten, dan is de hierder net oanspraaklik hjirfoar. Dit is in omstannichheid dy't, neffens de hjoeddeistige nasjonale situaasje, de hierder net ferantwurdelik moat wurde hâlden. Under de algemiene bepalingen is de hierder ek ferplichte om ynstruksjes fan 'e regearing te folgjen. As wurkjouwer is hy ek ferplichte in feilige wurkomjouwing te garandearjen. Dizze ferplichting ûntstiet troch de meiwurkers net te eksposearjen oan it risiko fan besmetting fan coronavirus. Under dizze omstannichheden kin de hierder de hierder net twinge om te operearjen.
Fanwegen sûnenssoarch fan personiel en / of klanten sjogge wy dat hierders sels ek kieze om it ferhierde pân frijwillich te sluten, sels as se net ynstruearre binne om dit te dwaan. Under de hjoeddeistige omstannichheden leauwe wy dat lânhearen gjin eask kinne yntsjinje foar ferfoljen fan 'e ferplichting, betelling fan boetes of kompensaasje foar skea. Op grûn fan rasionaliteit en reedlikens, lykas de ferplichting om de skea oan 'e kant fan' e hierder safolle mooglik te beheinen, fine wy it lestich te yntinke dat in lânhear beswier makket tsjin in (tydlike) sluting.
Ferskillend gebrûk fan it hierde pân
Iten en drinken ynrjochtings binne op it stuit ticht. It is lykwols noch tastien iten op te heljen en te leverjen. In hierkontrakt biedt lykwols it measte fan 'e tiid in strikt doelbelied; wat makket picking oars fan in restaurant. As resultaat kin in hierder yn striid mei de hierkontrakt hannelje en - mooglik - boetes ferjitte.
Yn 'e hjoeddeistige situaasje hat elkenien de plicht om syn of har skea safolle mooglik te beheinen. Troch te wikseljen nei in pick-up / leveringfunksje foldocht in hierder oan. Under dizze omstannichheden is it yn alle ridlikens lestich it stânpunt te ferdigenjen dat dit yn striid is mei it kontraktuele doel. Eins is in lânhear wierskynliker in oanspraak op 'e hierder as de hierder net alles docht yn syn macht om syn bedriuw rinnend te hâlden om de hier te beteljen.
Konklúzje
Mei oare wurden, elkenien is ferplichte har skea safolle mooglik te beheinen. De regearing hat al fiergeande maatregels oankundige om ûndernimmers te helpen en har finansjele druk te ferminderjen. It is oan te rieden om de mooglikheden fan dizze maatregels te brûken. As in hierder wegeret dat te dwaan, kin it lestich wurde beskôge om de ferliezen troch te jaan oan 'e lânhear. Dit jildt ek oarsom. Underwilens hawwe politisy ek in lânljue oproppen de renten yn 'e kommende perioade te modere, sadat it risiko wurdt dield.
Hoewol de hierder en lânhear in kontraktuele relaasje mei elkoar hawwe en it prinsipe fan 'in deal is in deal'. Wy riede oan om mei elkoar te petearjen en nei de mooglikheden te sjen. De hierder en lânhear kinne inoar miskien treffe yn dizze útsûnderlike tiden. Wylst de hierder gjin ynkommen hat fanwege de sluting, geane de útjeften fan 'e lânhear ek troch. It is yn elkenien syn belang dat beide bedriuwen dizze krisis oerlibje en oerwinne. Op dizze manier kinne de hierder en de lânhear akkoart gean dat de hier tydlik foar in part wurdt betelle en it tekoart wurdt opfongen as it bedriuwspartij opnij iepene wurdt. Wy moatte elkoar helpe wêr't it mooglik is, en boppedat profitearje lânhearen net fan fallite hierders. Nei alles is in nije hierder yn dizze tiden net maklik te finen. Hokker kar jo meitsje, meitsje gjin hastige besluten en lit ús jo advisearje oer de mooglikheden.
Kontakt
Om't de hjoeddeistige situaasje sa ûnfoarspelber is, kinne wy ús yntinke dat dit in protte fragen foar jo kin opwekken. Wy hâlde de ûntwikkelingen dwaande en hâlde ús bliid op 'e hichte oer de lêste stân fan saken. As jo fragen hawwe oer dit artikel, nim dan gerêst kontakt op mei advokaten fan Law & More.