Hoe beynfloedet de Corona-krisis leases foar bedriuwsromte?
De heule wrâld belibbet op it stuit in krisis op unbegryplike skaal. Dit betsjut dat regearingen ek bûtengewoane maatregels moatte nimme. De skea dy't dizze situaasje hat feroarsake en sil trochgean kin enorm wêze. It feit is dat gjinien op it stuit yn steat is om de skaal fan 'e krisis te beoardieljen, noch hoe lang it sil duorje. Nettsjinsteande de situaasje binne de leasing fan bedriuwspartijen noch fan krêft. Dit makket ferskate fragen. Yn dit artikel wolle wy in pear fragen beantwurdzje dy't kinne ûntstean by hierders as lânhearen fan bedriuwslibben.
De betelling fan 'e hier
Moatte jo de hier noch betelje? It antwurd op dizze fraach hinget ôf fan 'e omstannichheden fan' e saak. Yn alle gefallen moatte twa situaasjes ûnderskiede. Earst bedriuwspartijen dy't net langer kinne wurde brûkt foar saaklike doelen, lykas restaurants en kafees. Twadder binne d'r winkels dy't miskien noch iepen wêze, mar dy't derfoar kieze har doarren sels te sluten.
De hierder is ferplichte om hier te beteljen op basis fan de hieroerienkomst. As dit net bart, is it in kontraktbreuk. No komt de fraach op, kin der oermacht wêze? Miskien steane der yn de hieroerienkomst ôfspraken oer de omstannichheden wêryn oermacht jilde kin. As net, de wet jildt. De wet stelt dat der sprake is fan oermacht as de hierder net oanspraaklik steld wurde kin foar it net neikommen; mei oare wurden is it net de skuld fan de hierder dat er de hier net betelje kin.
It is ûndúdlik oft it net foldwaan oan de ferplichtings troch it coronavirus resultearret yn oermacht. Om't dêr gjin presedint foar is, is it dreech om te oardieljen wat de útkomst yn dit gefal wêze sil. Wat wol in rol spilet is it faak brûkte ROZ (Rij foar Vastgoed) by dit soarte hierferhâlding. Yn dit kontrakt is in oanspraak op hierfermindering as standert útsletten. De fraach is oft in ferhierder dit stânpunt yn de hjoeddeiske situaasje ridlik hanthavenje kin.
As de hierder kiest foar syn winkel te sluten, sil de situaasje oars wêze. D'r is lykwols op it stuit gjin ferplichting om dit te dwaan, de realiteit is dat d'r minder besikers binne en dus minder winst. De fraach is oft de omstannichheid folslein moat wurde ten koste fan de hierder. It is net mooglik in dúdlik antwurd te jaan op dizze fraach, om't elke situaasje oars is. Dit moat evalueare wurde fan 'e saak nei saak.
Unferwachte omstannichheden
Sawol de hierder as de ferhierder meie in berop dwaan op ûnfoarsjoene omstannichheden. Yn 't algemien is in ekonomyske krisis ferantwurdelik út namme fan' e ûndernimmer, hoewol dit yn 'e measte gefallen oars kin fanwege de korona-krisis. De maatregels dy't troch it Ryk trochfierd wurde kinne ek meinommen wurde. In eask op grûn fan ûnfoarsjoene omstannichheden jout de mooglikheid om it hierkontrakt troch de rjochtbank te wizigjen of te annulearjen.
Dat kin yn it gefal dat in hierder ridlikerlik net mear oan fuortsetting fan de oerienkomst hâlden wurde kin. Neffens de parlemintêre histoarje moat in rjochter wat dizze saak behâlden omgean. Wy sitte no ek yn in situaasje dat rjochtbanken ek ticht binne: it sil dus net maklik wêze om gau in útspraak te krijen.
Tekoart oan it hierde pân
De hierder kin oanspraak meitsje op in fermindering fan de hier of in skeafergoeding yn gefal fan in tekoart. In tekoart oan steat fan it pân of in oare betingst resultearret yn it net hawwen fan it hiergenot wêrop in hierder rjocht hie by it begjin fan 'e hieroerienkomst. In tekoart kin bygelyks wêze: boufouten, in lekkend dak, skimmel en it net mooglik meitsjen fan in eksploitaasjefergunning troch it ûntbrekken fan in needútgong.
Rjochtbanken binne oer it generaal net benaud om te oardieljen dat der in omstannichheid is dy't foar rekken fan de lânhear komme moat. Yn alle gefallen is min bedriuw troch it ûntbrekken fan in publyk gjin omstannichheid dy't de lânhear yn rekken brocht moat. Dit is ûnderdiel fan it ûndernimmersrisiko. Wat ek in rol spilet is dat yn in protte gefallen it hierde pân noch brûkt wurde kin. Dêrom leverje mear restaurants of har iten as alternatyf ophelje.
De ferplichting foar eksploazje
De measte pachtingen fan bedriuwspartijen omfetsje in bedriuwsplicht. Dit betsjut dat de hierder it hierde bedriuwspriis moat brûke. Yn spesjale omstannichheden kin de ferplichting om te eksploitearjen ûntstean út 'e wet, mar dit is net altyd it gefal. Hast alle eigners fan bedriuwen en kantoaren meitsje gebrûk fan 'e ROZ-modellen. De algemiene bepalingen ferbûn mei de ROZ-modellen stelle dat de hierder de ferhierde romte "effektyf, folslein, goed en persoanlik" sil brûke. Dit betsjut dat de hierder is ûnderwurpen oan in operasjoneel ferplichting.
Oant no ta is der yn Nederlân noch gjin algemiene maatregel fan de oerheid dy't de sluting fan in winkelsintrum of kantoarromte bestelle. De oerheid hat lykwols oankundige dat alle skoallen, iet- en drinkynstellingen, sport- en fitnessferienings, sauna's, seksklubs en coffeeshops lanlik oant fierdere notice ticht bliuwe moatte. As in hierder yn opdracht fan de oerheid ferplichte is it hierde te sluten, is de hierder dêr net foar oanspraaklik.
Dit is in omstannichheid dy't neffens de hjoeddeiske lanlike situaasje de hierder net ferantwurdelje moat. Under de algemiene bepalingen is de hierder ek ferplichte om oerheidsoanwizings op te folgjen. Hy is as wurkjouwer ek ferplichte om te soargjen foar in feilige wurkomjouwing. Dizze ferplichting komt troch it net bleatstellen fan meiwurkers oan it risiko fan besmetting fan it coronavirus. Under dizze omstannichheden kin de lânhear de hierder net twinge om te operearjen.
Fanwegen sûnenssoarch fan personiel en / of klanten sjogge wy dat hierders sels ek kieze om it ferhierde pân frijwillich te sluten, sels as se net ynstruearre binne om dit te dwaan. Under de hjoeddeistige omstannichheden leauwe wy dat lânhearen gjin eask kinne yntsjinje foar ferfoljen fan 'e ferplichting, betelling fan boetes of kompensaasje foar skea. Op grûn fan rasionaliteit en reedlikens, lykas de ferplichting om de skea oan 'e kant fan' e hierder safolle mooglik te beheinen, fine wy it lestich te yntinke dat in lânhear beswier makket tsjin in (tydlike) sluting.
Ferskillend gebrûk fan it hierde pân
Iten en drinken ynrjochtings binne op it stuit ticht. It is lykwols noch tastien iten op te heljen en te leverjen. In hierkontrakt biedt lykwols it measte fan 'e tiid in strikt doelbelied; wat makket picking oars fan in restaurant. As resultaat kin in hierder yn striid mei de hierkontrakt hannelje en - mooglik - boetes ferjitte.
Yn 'e hjoeddeistige situaasje hat elkenien de plicht om syn of har skea safolle mooglik te beheinen. Troch te wikseljen nei in pick-up / leveringfunksje foldocht in hierder oan. Under dizze omstannichheden is it yn alle ridlikens lestich it stânpunt te ferdigenjen dat dit yn striid is mei it kontraktuele doel. Eins is in lânhear wierskynliker in oanspraak op 'e hierder as de hierder net alles docht yn syn macht om syn bedriuw rinnend te hâlden om de hier te beteljen.
Konklúzje
Mei oare wurden, elkenien is ferplichte har skea safolle mooglik te beheinen. De regearing hat al fiergeande maatregels oankundige om ûndernimmers te helpen en har finansjele druk te ferminderjen. It is oan te rieden om de mooglikheden fan dizze maatregels te brûken. As in hierder wegeret dat te dwaan, kin it lestich wurde beskôge om de ferliezen troch te jaan oan 'e lânhear. Dit jildt ek oarsom. Underwilens hawwe politisy ek in lânljue oproppen de renten yn 'e kommende perioade te modere, sadat it risiko wurdt dield.
Hoewol't hierder en lânhear in kontraktuele relaasje mei elkoar hawwe en it prinsipe fan 'in deal is in deal'. Wy riede oan om mei elkoar te praten en nei de mooglikheden te sjen. De hierder en de lânhear kinne inoar yn dizze útsûnderlike tiden treffe. Wylst de hierder gjin ynkommen hat troch de sluting, geane de útjeften fan de lânhear ek troch. It is yn elk syn belang dat beide bedriuwen dizze krisis oerlibje en oerwinne.
Op dizze manier kinne de hierder en de ferhierder ôfprate dat de hier tydlik foar in part betelle wurdt en it tekoart ynhelle wurdt as it bedriuwsterrein wer iepen komt. Wy moatte inoar helpe wêr't it kin en boppedat profitearje lânhearen net fan fallite hierders. In nije hierder is ommers yn dizze tiden net maklik te finen. Watfoar kar jo ek meitsje, nim gjin hastige besluten en lit ús jo advisearje oer de mooglikheden.
Kontakt
Om't de hjoeddeistige situaasje sa ûnfoarspelber is, kinne wy ús yntinke dat dit in protte fragen foar jo kin opwekken. Wy hâlde de ûntwikkelingen dwaande en hâlde ús bliid op 'e hichte oer de lêste stân fan saken. As jo fragen hawwe oer dit artikel, nim dan gerêst kontakt op mei advokaten fan Law & More.
