Gebreken yn kommersjele pânnen feroarsaakje faak skeel tusken hierder en ferhierder. Dochs is net elke tebeksetter oan hierde pânnen in gebrek yn 'e juridyske sin. De wet definiearret in gebrek yn artikel 7:204 SW as elke tastân of skaaimerk fan it pân, of elke oare omstannichheid dy't net oan 'e hierder taskreaun wurde kin, wêrtroch't it pân de hierder net it genot kin biede dat hy by it oangean fan 'e oerienkomst ferwachtsje mocht.
Dizze definysje is breder as it op it earste each liket. It giet net allinnich om fysike skea lykas in lekkend dak of in kapotte sintrale ferwaarming. In omstannichheid bûten it pân sels, lykas slimme lûdshinder feroarsake troch wurken dêr't de ferhierder ferantwurdlik foar is, kin ek in gebrek foarmje. Bepalend is oft it genietsjen dat de hierder ridlik ferwachtsje koe, beheind wurdt. Lytse slijtage dy't oerienkomt mei normaal gebrûk is gjin gebrek.
Wa is ferantwurdlik: ferhierder of hierder?
De haadregel
De haadregel fan artikel 7:206 BW is dúdlik: de ferhierder is ferplichte om gebreken op fersyk fan 'e hierder te herstellen. Dy ferplichting jildt útsein as herstel ûnmooglik is, of útsein as de útjefte dêrfan net ridlikerwize fan 'e ferhierder fereaske wurde kinne. De ferhierder kin dêrom net samar ûntkomme oan 'e reparaasjeplicht troch him op 'e kosten te beroepen.
Foar lytse reparaasjes jildt in útsûndering. Reparaasjes dy't, op grûn fan 'e wet of gewoante, foar rekken fan 'e hierder binne, hoege net troch de ferhierder útfierd te wurden. Tink oan it ferfangen fan in brutsen doarhendel, it reparearjen fan in beskeadige plint of it ferhelpen fan lytse mankeminten dy't hierders ridlikerwize sels útfiere kinne. De grins tusken in 'lytse reparaasje foar de hierder' en 'grut ûnderhâld foar de ferhierder' is net altyd skerp en liedt yn 'e praktyk geregeldwei ta diskusje.
Kontraktuele ôfwikingen fia ROZ-betingsten
Yn 'e praktyk wurde hierkontrakten foar bedriuwspânnen hast altyd sletten op basis fan 'e standertmodellen fan 'e Ried foar Unreplik Guod (ROZ). De algemiene bepalingen fan 'e ROZ foar bedriuwspânnen befetsje fiergeande ôfwikingen fan 'e wettelike haadregel: in protte ûnderhâldsferplichtingen wurde kontraktueel ferskowe fan 'e ferhierder nei de hierder.
Sa wurde yn 'e ROZ-modellen saken lykas ynterieurûnderhâld, it ûnderhâld fan ynstallaasjes, it ferfangen fan slijtûnderdielen en soms sels gruttere reparaasjes foar rekken fan 'e hierder pleatst. Dit is yn prinsipe tastien, om't it 7:230a-rezjym en, mei goedkarring fan 'e rjochtbank, ek it 7:290-rezjym ôfwiking fan 'e wet tastean. De grinzen wurde bepaald troch ridlikens en earlikens en de regels oer ûnredelik swiere klausules.
It is dêrom essinsjeel om de algemiene bepalingen goed te lêzen foardat jo in hierkontrakt tekenje en te begripen hokker ûnderhâldsferplichtingen op jo as hierder rêste.
Hierdersrjochten foar mankeminten oan kommersjele romten
Easkjende remedie
De earste stap yn gefal fan in gebrek is it útjaan fan in melding fan gebrek: in skriftlike oanmaning oan de ferhierder om it gebrek binnen in ridlike perioade te ferhelpen. Sûnder in melding fan gebrek is de ferhierder net yn gebreke en hawwe jo as hierder gjin oanspraak op de wettelike rjochtsmiddels. De melding fan gebrek moat konkreet beskriuwe wat it gebrek is, binnen hokker perioade herstel plakfine moat en hokker gefolgen jo ferbine oan in net-ferhelpen.
Hierreduksje
As de ferhierder, nettsjinsteande in yn gebreke stelling, it gebrek net ferhelpt, hat de hierder rjocht op in evenredige hierfermindering foar de perioade wêryn't it gebrek bestiet. De fermindering wurdt berekkene neffens de ferhâlding tusken it genot dat de hierder eins hat en it genot dat se sûnder it gebrek hân hawwe soene. De hierder kin dizze fermindering ôftwinge fia de kantonrjochter.
Hierferleging giet yn fan it momint dat it gebrek oan de ferhierder meld wurdt, net allinnich fan it momint fan de rjochterlike útspraak. It is dêrom oan te rieden om gebreken altyd skriftlik en sa gau mooglik te melden, sadat de yngongsdatum fan 'e ferleging goed dokumintearre is.
Kompensaasje
As it gebrek ta te skriuwen is oan de ferhierder, bygelyks om't se net nedich ûnderhâld útfierd hawwe wylst se wisten of moatten hawwe witten dat it gebrek oansteand wie, kin de hierder in ekstra fergoeding oanfreegje ûnder artikel 7:208 BW. Dy skea kin bestean út gefolchskea, lykas ferlern omset troch it gebrek of kosten dy't de hierder meitsje moast om syn bedriuwsfiering troch te setten.
Selsreparaasje en set-off
As de ferhierder, nei in goede yntsjinning fan fertraging en it ferrin fan 'e fêststelde perioade, it gebrek net ferhelpet, hat de hierder yn prinsipe it rjocht om de reparaasje sels útfiere te litten en de ridlike kosten mei de hier te ferrekenjen (art. 7:206(3) BW). Dit rjocht is lykwols beheind.
Earst moat it echt gean om in gebrek dat de ferhierder ferplichte is te ferhelpen. Elkenien dy't in ûnderhâldsferplichting reparearret dy't kontraktueel op har as hierder rêst en de kosten trochberekkent, komt nergens. Twad, moat de hierder oantoane kinne dat se de ferhierder fan tefoaren de kâns jûn hawwe om it gebrek te ferhelpen en dat de ferhierder dat net dien hat. Tred, meie de makke kosten net ûnevenredich wêze.
Ferrekening mei de hier sûnder dat oan dizze betingsten foldien wurdt, kin liede ta prosedueres foar hierefterstannen. It is dêrom oan te rieden om juridysk advys yn te winnen foardat jo oergeane ta ferrekening.
Underhâld, ROZ-betingsten en ûntheffingsklausules
De algemiene bepalingen fan 'e ROZ ferdiele ûnderhâld yn ûnderhâld oan 'e bûtenkant (foar de ferhierder) en ûnderhâld oan 'e binnenkant (foar de hierder), mar de krekte grins ferskilt per kontraktferzje. Boppedat befetsje de algemiene bepalingen geregeld ûntheffingsklausules: bepalingen wêrmei't de ferhierder oanspraaklikens foar bepaalde skea útslút of beheint.
In ûntheffing is net altyd jildich. As de skea it gefolch is fan opset of bewuste roekeloosheid fan 'e kant fan 'e ferhierder, of as de ûntheffing yn 'e jûne omstannichheden net akseptabel is neffens noarmen fan ridlikens en earlikens, kin de rjochtbank de klausule oan 'e kant sette. Itselde jildt as in ûntheffing kwalifisearret as in ûnredelik beswarjende klausule yn 'e sin fan artikel 6:233 SW. By konsuminten is dit gau it gefal; by kommersjele hierders leit de lat heger, mar ek dêr binne grinzen.
Lit jo hierkontrakt kontrolearje foardat jo tekenje foar de ferdieling fan ûnderhâlds- en ûntheffingsklausules, foaral foar grutte gebouwen of hege hierprizen. De kosten fan juridysk advys binne meastentiids beheind yn relaasje ta de finansjele risiko's dy't jo nimme as jo in kontrakt tekenje sûnder de algemiene bepalingen te kennen.
Hierbeoardieling oer tiid
Foar 7:290 kommersjele romte biedt de wet ek de mooglikheid fan hierherziening. Nei't de ôfpraat hierperioade ferrûn is, of nei fiif jier yn it gefal fan in langrinnend kontrakt, kin beide partijen de kantonrjochtbank freegje om de hier oan te passen oan it gemiddelde fan 'e hierprizen fan fergelykbere kommersjele romte yn 'e regio oer de ôfrûne fiif jier (Art. 7:303 SW). Dit fereasket in ferplichte saakkundige miening: de rjochtbank beneamt ien of mear saakkundigen dy't de merkkonforme hier fêststelle.
Dizze proseduere stiet iepen sawol foar de ferhierder dy't fynt dat de hier te leech wurden is as foar de hierder dy't fynt dat se te folle betelje. De útkomst is bindend, útsein as de partijen oars beslute yn ûnderlinge oerienkomst. Foar 7:230a kommersjele romte bestiet dit wettelike rjocht op hierwiziging net. Hieroanpassing is dêr allinich mooglik fia in kontraktuele rûte, meastal fia in yndeksklausule.
Hierherziening makket de sirkel fan 'e juridyske dynamyk om kommersjele pannen hinne kompleet: net allinich tagong ta it pân en beëiniging, mar ek de priis dy't jo betelje, wurdt meibepaald troch it jildende rezjym.
Mear út dizze searje oer kommersjele hierwetjouwing
Dit artikel makket diel út fan ús trijedielige searje oer kommersjele hierwetjouwing. Lês ek de oare dielen:
- Diel 1: 7:290 of 7:230a DCC? Hokker hierregeling is fan tapassing op jo kommersjele pân.
- Diel 2: Beëiniging fan in kommersjele hieroerienkomst: opzegtermijnen, grûnen en gefaren
Lês ek: 7:290 of 7:230a DCC? Hokker hierregeling jildt foar jo kommersjele pân? en Beëiniging fan in kommersjele hierkontrakt: opzegtermijnen, grûnen en gefaren.
Konklúzje
Gebreken yn bedriuwspânnen binne in faak foarkommend en soms kostber probleem. Oft it no giet om in lekkend dak, in defekte ferwaarmingsynstallaasje of te let ûnderhâld dat de bedriuwsfiering hinderet: as hierder hawwe jo konkrete rjochten, mar jo moatte dy rjochten aktyf ynsette en de juste proseduere folgje. Meld gebreken altyd skriftlik, doch in yn gebreke melding en registrearje alles.
As ferhierder is it oan te rieden om in dúdlik ûnderhâldsplan te hanthavenjen en gebreken net te litten oanhâlde. De oanspraaklikens foar gefolchskea kin fluch oprinne ta flinke bedraggen.
Law & More advisearret sawol hierders as ferhierders fan kommersjele pannen oer mankeminten, de ferdieling fan ûnderhâld, hierbeoardieling en relatearre saken. Nim kontakt mei ús op foar in frijblijvend petear.
Faak Stelde Fragen
Haw ik rjocht op hierferleging foar in mankemint oan myn bedriuwspân?
Ja. As der in gebrek is yn 'e sin fan artikel 7:204 BW en de ferhierder it net op 'e tiid ferhelpt nei in melding fan gebrek, kinne jo in evenredige hierfermindering oanfreegje ûnder artikel 7:207 BW. Dy fermindering giet yn fan it momint fan 'e skriftlike melding fan it gebrek.
Hokker lytse reparaasjes binne foar myn rekken as hierder?
Lytse reparaasjes binne reparaasjes dy't, op grûn fan 'e wet of gewoante, ridlik foar rekken fan 'e hierder binne, lykas it ferfangen fan kapotte skeakels, it ôfsluten fan lytse gatten yn ferbiningen of it reparearjen fan ûnderdielen dy't fersliten binne troch deistich gebrûk. De grins mei grut ûnderhâld, dat foar de ferhierder is, kin yn 'e praktyk ûndúdlik wêze en wurdt soms fierder kontraktueel beskreaun yn 'e ROZ-bepalingen.
Mei ik in mankemint sels reparearje litte en de kosten fan 'e hier ôflûke?
Dat is mooglik, mar allinnich as oan de wettelike betingsten foldien wurdt: in yn gebreke stelling is ferstjoerd, de ferhierder hat de perioade ferrinne litten, it giet om in gebrek dat de ferhierder ferhelpe moat en de kosten binne ridlik. Ferrekening sûnder oan dy betingsten te foldwaan kin liede ta prosedueres foar hierefterstannen.
Kin ik as hierder de hierpriis besjen litte?
Foar 7:290 kommersjele romte kinne jo, nei de ôfpraat hierperioade of nei fiif jier, de kantonrjochtbank freegje om de hier oan te passen oan de merkkonforme hier fan fergelykbere romte yn 'e omkriten (Art. 7:303 SW). Foar 7:230a kommersjele romte bestiet dit wettelik rjocht net.
