As jo in hûs keapje yn Nederlân, moat de keapoerienkomst skriftlik wêze, en as partikuliere keaper hawwe jo in bedinktiid fan trije dagen wêryn jo sûnder opjefte fan reden weromlûke kinne. Jo wurde lykwols net de eigener as jo tekenje: it eigendom giet pas oer as in notaris de akte fan oerdracht ûndertekenet en it yn 'e iepenbiere registers registrearre wurdt.
De measte problemen ûntsteane op trije punten: wat jo kontrolearje foardat jo tekenje, wat de keapoerienkomst seit, en hoe't de taken fan keaper en ferkeaper ferdield binne as der in gebrek ûntstiet. Foar elk punt stelt it Nederlânske Burgerlik Wetboek (BW) dúdlike regels, dy't wy hjirûnder útlizze.
Hoe wurket it Nederlânske eigendomsrjocht?
It Nederlânsk eigendomsrjocht is basearre op Boek 3 en Boek 5 fan 'e BW. It makket ûnderskied tusken folslein eigendom en beheindere rjochten op lân, en it fereasket dat dy rjochten yn iepenbiere registers registrearre wurde.
Beheinde rjochten omfetsje erfpacht, it opstalrecht, dat immen tastiet om in gebou op it lân fan in oar te besitten, en erfdienstberheden, lykas in rjocht fan wei. Dizze rjochten kinne serieuze ynfloed hawwe op hoe't jo in pân brûke kinne, dus jo moatte derfan witte foardat jo keapje.
Neffens artikel 3:89 BW giet it eigendom fan ûnreplik guod oer troch in notariële akte fan oerdracht dy't registrearre wurdt yn 'e iepenbiere registers dy't by it Kadaster hâlden wurde. Oant dy tiid hawwe jo allinich in kontraktuele oanspraak op 'e ferkeaper, net it eigendom. Elkenien kin de Kadasterregisters online rieplachtsje tsjin in lytse fergoeding.
Wat moatte jo kontrolearje foardat jo keapje?
Kontrolearje de juridyske posysje fan it pân en ek de fysike steat dêrfan. In protte problemen ûntsteane troch beheiningen yn 'e registers dêr't nimmen nei sjoen hat.
Begjin mei in úttreksel út it Kadaster. It lit de eigener, eventuele hypoteken en de beheinde rjochten sjen dy't op it pân registrearre binne. De foarige oerdrachtsakte kin fierdere ferplichtingen befetsje, lykas in kettingbedinging dy't elke nije eigener bindt. In monumintstatus beheint wat jo feroarje kinne.
Kontrolearje ek wat de gemeente op it terrein talit. Sûnt 1 jannewaris 2024 is it tastiene gebrûk fan lân ûnder de Omjouwingswet (Wet op it mêd fan miljeu en planning) fêstlein yn it gemeentlik miljeuplan (omjouwingsplan).
Freegje foar in appartemint om de dokuminten fan 'e feriening fan eigeners (VvE): de akte fan splitsing, it reglemint, resinte notulen, it ûnderhâldsplan op lange termyn en de grutte fan it reservefûns. Neffens artikel 5:126 BW moat de feriening in reservefûns oanhâlde foar takomstich ûnderhâld. In leech fûns yn kombinaasje mei grutte plande wurksumheden kin letter ekstra bydragen betsjutte.
Wa draacht it risiko fan mankeminten?
As keaper hast in plicht om te ûndersykjen, en de ferkeaper hat in plicht om te iepenbierjen wat er wit. Wêr't dy plichten byinoar komme, giet de iepenbieringsplicht fan 'e ferkeaper oer it algemien foarop boppe de ûndersyksplicht fan 'e keaper.
Neffens artikel 7:17 BW moat it pân geskikt wêze foar normaal gebrûk as wenning. In ferkeaper dy't wit fan in serieus gebrek, lykas in lekkend dak of fundearringsproblemen, moat jo dat fertelle, sels as jo it sels ûntdekke koenen. Jo, oan 'e oare kant, kinne jo net fertrouwe op in gebrek dat dúdlik wie, of dat in normale ynspeksje sjen litten hie. In strukturele ynspeksje troch in bou-ynspekteur foardat jo tekenje ferminderet dat risiko flink.
Wat hâldt de keapoerienkomst yn?
De keapoerienkomst stelt de priis, de oerdrachtdatum, wat yn 'e ferkeap opnommen is en de betingsten wêrûnder jo weromlûke kinne fêst. Sadree't it ûndertekene is, bindt it beide partijen, ûnder foarbehâld fan 'e bedenkperioade foar partikuliere keapers.
Neffens artikel 7:2 BW moat de oankeap fan in hûs troch in partikuliere keaper skriftlik wêze. De bedenkperioade fan trije dagen begjint de dei neidat de ûndertekende oerienkomst, of in kopy dêrfan, oan jo oerlevere is. Jo kinne de bepaling lêze op wetten.overheid.nl . De bedenkperioade jildt net foar bedriuwskeapers of foar kommersjele ûnreplik guod.
De measte oerienkomsten befetsje ûntbindende betingsten. De bekendste binne de finansieringsbetingst, dy't jo tastean om werom te lûken as jo gjin hypoteek krije kinne, en in betingst foar in befredigjende bouynspeksje. Kontrolearje oft de deadlines yn dy betingsten realistysk binne, want as se ienris ferrûn binne, binne jo bûn. De oerienkomst fereasket meastal ek in boarchsom of in bankgarânsje en stelt in boete fêst as ien partij net neikomt.
Foar huzen kin de notaris de keapoerienkomst registrearje yn 'e iepenbiere registers (artikel 7:3 BW). Dit beskermet jo seis moannen tsjin bygelyks in twadde ferkeap of in beslach troch de skuldeaskers fan 'e ferkeaper foar de oerdracht.
Wat docht de notaris yn boargerlik rjocht?
De notaris (notaris) stelt de oerdrachtsakte op, ûndertekenet dy en registrearret dy. De notaris is ûnpartidich en hat in soarchplicht foar beide partijen.
Foar de oerdracht kontrolearret de notaris de registers, ferifiearret dat de ferkeaper it rjocht hat om te ferkeapjen en dat it pân frij is fan net iepenbiere hypoteken en beslagleggingen. De oankeappriis wurdt storte op 'e tredde partijrekken fan' e notaris (derdengeldenrekening) en wurdt pas oan 'e ferkeaper frijjûn nei't de oerdracht registrearre is. Omdat de notaris net foar ien kant optreedt, lit in keaper fan kommersjeel of weardefol pân de oerienkomst faak troch syn eigen advokaat kontrolearje foardat er ûndertekenet.
Hokker kosten moatte jo boppe-op de priis ferwachtsje?
As keaper betelje jo meastentiids oerdrachtbelesting, notariskosten en kadasterkosten. Yn 2026 is it taryf 2% foar in hûs dêr't jo sels yn wenje, 8% foar oare huzen lykas in keap-om-te-ferhier-hûs, en 10.4% foar oar ûnreplik guod.
Foar in nijboude wenning wurdt meastentiids BTW yn rekken brocht ynstee fan oerdrachtbelesting. Keapers ûnder de 35 dy't yn 'e wenning wenje sille, kinne yn oanmerking komme foar de startersvrijstelling as de wearde net mear is as € 555,000 yn 2026; boppe dy limyt is de frijstelling hielendal net fan tapassing. Aktuele tariven en betingsten steane op 'e side business.gov.nl fan 'e oerheid . Foar ynternasjonale keapers kinne fragen oer belestingferbliuw en erfskip ek in rol spylje; wy ferwize dy nei in belestingadviseur.
Wat binne jo ferplichtingen nei de oankeap?
Neffens artikel 6:174 BW binne jo as eigener oanspraaklik as it gebou buorlju of foarbygongers yn gefaar bringt. Yn in appartemintegebou ûnderhâldt de feriening fan eigeners de mienskiplike dielen. Neffens artikel 5:37 BW meie jo gjin ûnredelike oerlêst feroarsaakje foar jo buorlju, en as jo it pân ferhiere, ferplichtet artikel 7:206 BW jo om reparaasjes út te fieren.
Hoe wurde eigendomsdisputen oplost?
De measte skeel wurde oplost troch ûnderhanneling of bemiddeling. As dat mislearret, beslút de Distriktsrjochtbank, of de subdistriktsrjochtbank foar oanspraken oant € 25,000, en strange deadlines jilde.
As jo nei de oerdracht in gebrek ûntdekke, nim dan binnen in ridlike tiid nei't jo it ûntdutsen hawwe skriftlik kontakt op mei de ferkeaper, lykas fereaske troch artikel 7:23 BW. As jo te lang wachtsje, kinne jo jo rjochten ferlieze. Nei dy meidieling ferâldert jo claim twa jier letter. Neffens artikel 5:130 BW kinne jo de kantonrjochter freegje om in beslút fan 'e feriening fan eigeners te ferneatigjen binnen ien moanne nei't jo derfan op 'e hichte brocht binne, of derfan op 'e hichte koenen wêze. Skelen mei de gemeente oer fergunningen folgje de bestjoerlike rûte fan beswier en berop.
As de ferkeaper wist fan in ferburgen gebrek en it net neamde, kinne jo in fergoeding oanfreegje ûnder artikel 6:74 BW of, yn slimme gefallen, de oankeap ûntbine ûnder artikel 6:265 BW. De útkomst hinget ôf fan wat de ferkeaper wist, wat sichtber wie en wat de oerienkomst seit oer ferburgen gebreken. In útslutingsklausule beskermet gjin ferkeaper dy't in bekend gebrek ferburgen hat.
Wat moatte jo as keaper kontrolearje?
- Freegje in úttreksel út it Kadaster en de foarige oerdrachtsakte oan, en sykje nei erfpacht, servituten en keatlingklausules.
- Kontrolearje it gemeentlike miljeuplan as jo it pân ombouwe, útwreidzje of ferhiere wolle.
- Lit in strukturele ûndersyk dwaan foardat de deadline fan 'e ynspeksjebetingst ferrint.
- Kontrolearje oft de finansieringsbetingsten jo genôch tiid jouwe om in bindend hypoteekoanbod te krijen.
- Lês foar in appartemint de VvE-notulen, it ûnderhâldsplan en it reservefûnssaldo.
Wat moatte jo as ferkeaper kontrolearje?
- Folje de enkête fan 'e ferkeaper folslein yn en list alle mankeminten op dy't jo kenne, ynklusyf lekkages of fundearringswurk út it ferline.
- Lit elke klausule dy't oanspraaklikens foar ferburgen gebreken útslút presys formulearre wurde.
- Kom in realistyske oerdrachtdatum oerien en in boarchsom of bankgarânsje fan meastal 10% fan 'e priis.
- Soargje derfoar dat besteande hypoteken en beslaggen by de notaris fan 'e oankeappriis ôfbrutsen wurde kinne.
Wat kinne wy foar jo dwaan mei it keapjen fan in hûs yn Nederlân?
Us advokaten foar ûnreplik guod advisearje keapers en ferkeapers yn it Ingelsk en Nederlânsk yn elke faze fan 'e transaksje.
- Wy besjogge de konsept-keapoerienkomst en de ûntbindende betingsten foardat jo tekenje.
- Wy kontrolearje it Kadaster-úttreksel, de foarige akte en de VvE-dokuminten op beheiningen.
- Wy stelle de skriftlike melding fan in gebrek oan de ferkeaper op binnen de perioade fan artikel 7:23 BW.
- Wy beoardielje in oanfraach foar kompensaasje of ûntbining en ûnderhannelje mei de oare partij.
- Wy diene it fersyk om in VvE-beslissing te ferneatigjen binnen de termyn fan ien moanne by de kantonrjochtbank yn.
Gearfetting
- De oankeap fan in hûs troch in partikuliere keaper moat skriftlik wêze, mei in bedinkperioade fan trije dagen (artikel 7:2 BW).
- Eigendom giet pas oer by registraasje fan 'e notariële akte fan oerdracht (artikel 3:89 BW).
- Kontrolearje it Kadaster, beheinde rjochten, it miljeuplan en, foar apparteminten, de feriening fan eigeners foardat jo tekenje.
- De plicht fan 'e ferkeaper om ynformaasje te jaan giet oer it generaal foarút boppe jo plicht om te ûndersykjen.
- Meld in gebrek skriftlik binnen ridlike tiid nei't jo it ûntdutsen hawwe.
