Nederlânsk hierrjocht: rjochten en plichten fan hierders en ferhierders

De Nederlânske hierwet beskermet hierders fan wenten sterk: in ferhierder kin in hierkontrakt allinnich op wettelike grûn beëinigje en, as de hierder it net iens is, allinnich fia de kantonrjochter. De wichtichste útsûndering is in tydlik kontrakt fan maksimaal twa jier, dat sûnt 1 july 2024 allinnich tastien is foar groepen hierders dy't by oerheidsbeslút oanwiisd binne.

De measte regels yn Boek 7 fan it Nederlânske Boargerlik Wetboek (BW) binne ferplicht: klausules dy't dêrfan ôfwike yn it neidiel fan 'e hierder binne ûnjildich of kinne net-aktyf ferklearre wurde. Dizze hantlieding ferklearret de regels oer kontrakten, hier, ûnderhâld, boarchsom en opsizzing, mei in kontrôlelist foar hierders en ien foar ferhierders.

Hokker soarte hierkontrakt kinne jo krije?

Sûnt 1 july 2024 wurdt in wenninghier yn prinsipe foar ûnbepaalde tiid ôfsletten. Neffens artikel 7:271(1) BW einiget sels in kontrakt foar bepaalde tiid net automatysk as de termyn ferrint; it duorret oant it rjochtlik beëinige wurdt.

In kontrakt foar bepaalde tiid fan twa jier of minder dat automatysk einiget is allinnich mooglik foar hierders yn kategoryen dy't by oerheidsbeslút oanwiisd binne (artikel 7:271(2) BW). De ferhierder moat de hierder dan skriftlik ynformearje oer de eindatum, net earder as trije moannen en net letter as ien moanne dêrfoar. As de ferhierder it ferjit, giet it kontrakt foar ûnbepaalde tiid troch. As deselde hierder direkt dêrnei in nij kontrakt tekenet, telt dat as in ferlinging foar ûnbepaalde tiid.

Wat moat it kontrakt befetsje?

In goed kontrakt stiet teminsten de hier, de servicekosten, de begjindatum, de doer en de húsregels. In boarchsom mei net mear wêze as twa kear de basismoanlikse hier (artikel 7:261b BW). De ferhierder moat it werombetelje binnen 14 dagen nei it ein fan 'e hierperioade, of binnen 30 dagen as der skea of ​​net betelle hier is om te ferrekenjen, mei in skriftlike spesifikaasje fan 'e kosten.

Wat tinke jo fan in "diplomaatklausule"?

In diplomatenklausule (diplomatenclausule) lit in ferhierder dy't syn eigen hûs ferhiert wylst er yn it bûtenlân is, de hierperioade beëinigje as er dêr wer wenje wol. De rjochtbank kin der allinnich op fertrouwe as de klausule útdruklik mei elke hierder ôfpraat is en de ferhierder sels werom ferhúzje wol (artikel 7:274(1)(b) en (2) BW). Oare klausules dy't besykje hierdersbeskerming te foarkommen, hawwe gjin effekt.

Hoe wurdt de hier fêststeld en ferhege?

Foar in protte huzen folget de maksimale hierpriis út it puntensysteem (woningwaarderingssysteem), dat de wenning skoart op skaaimerken lykas grutte, enerzjylabel en foarsjennings. De Hierkommisje kin beoardielje oft de ôfpraat hier ridlik is as de hierder binnen seis moannen nei it begjin fan 'e hierperioade freget (artikel 7:249 BW).

In hierferheging sûnder in yndeksklausule moat skriftlik foarsteld wurde teminsten twa moannen foardat it yn wurking treedt (artikel 7:252 BW). It foarstel moat de hjoeddeiske hierpriis, de ferheging, de nije hierpriis, de begjindatum en hoe't de hierder beswier meitsje kin, oanjaan. De oerheid stelt jierlikse maksimale ferhegingspersintaazjes fêst ûnder de Hierwet (Uitvoeringswet huurprizen woonruimte); in yndeksklausule dy't liedt ta in hegere ferheging is ûnjildich foar it oerskot (artikel 7:248(2)-(3) BW).

Hoe sit it mei tsjinstkosten?

De ferhierder moat de hierder elk jier, úterlik seis moannen nei it ein fan it kalinderjier, in spesifisearre oersjoch jaan fan 'e tsjinstkosten en yndividueel meterde nutsfoarsjennings (artikel 7:259(2) BW). Te folle betelle foarútbetellingen moatte werombetelle wurde. Tsjinstkosten meie allinich de werklike kosten dekke; de ​​ferhierder mei der gjin winst op meitsje.

Wa betellet foar reparaasjes en mankeminten?

De ferhierder moat mankeminten op fersyk fan 'e hierder ferhelpe, útsein as dit ûnmooglik is of de kosten net ridlik fan him ferwachte wurde kinne (artikel 7:206(1) BW). De hierder betellet foar lytse reparaasjes, lykas it ferfangen fan gloeilampen en it ûntstopjen fan ôfwetterings (artikel 7:217 BW).

As de ferhierder yn gebreke is, kin de hierder de reparaasje sels útfiere en de ridlike kosten fan 'e hier ôflûke (artikel 7:206(3) BW). Foar gebreken dy't it genietsjen fan 'e wenning ferminderje, kin de hierder ek in hierfermindering oanfreegje. Hy kin de Hiertribunaal freegje om dêroer útspraak te dwaan as de ferhierder it gebrek net binnen seis wiken nei melding ferholpen hat; it fersyk moat binnen seis moannen nei dy melding dien wurde (artikel 7:257 BW).

Hoe kin in hierkontrakt foar in wenning beëinige wurde?

De hierder kin op elk momint opsizze, mei in opsizzingsperioade gelyk oan de hierbetellingsperioade: teminsten ien moanne en maksimaal trije moannen (artikel 7:271(6)(a) BW). De opsizzingsperioade foar de ferhierder is trije moannen, plus ien moanne foar elk fol jier fan hier, oant seis moannen (artikel 7:271(6)(b) BW).

In opsegging moat dien wurde troch in bevel fan in gerjochtsdeurwaarder of in oanbefellende brief (artikel 7:271(4) BW). In opsegging fan in ferhierder moat de grûnen oanjaan en de hierder freegje om binnen seis wiken te sizzen oft hy it iens is; oars is it ûnjildich (artikel 7:271(5) BW). As de hierder it net iens is, giet de hierperioade troch oant de kantonrjochtbank in beslút naam hat.

Op hokker grûnen kin de rjochtbank de hierkontrakt beëinigje?

De rjochtbank kin de eask fan 'e ferhierder allinnich tawize op grûn fan artikel 7:274(1) BW. De wichtichste binne:

• de hierder hat him net as in goede hierder gedraacht, bygelyks troch hierefterstannen of slimme oerlêst;
• de ferhierder hat de wenning driuwend nedich foar eigen gebrûk, en de hierder kin oare gaadlike wenning krije; renovaasje dy't ûnmooglik is sûnder de hierperioade te beëinigjen telt as eigen gebrûk, ferkeap net;
• de hierder wegeret in ridlik oanbod foar in nije hierperioade fan itselde hûs;
• de ferhierder wol it gebrûk realisearje dat yn it bestimmingsplan oan it pân tawiisd is;
• in partikuliere ferhierder dy't teminsten twa jier yn 'e hûs wenne hat foardat er it ferhierde en mar ien hûs ferhiert, wol it ferkeapje, ûnder foarbehâld fan fierdere betingsten yn artikel 7:274(7) BW.

In hegere hier of in oare hierder wolle is gjin grûn. In ferhierder dy't in hierder twingt om te ûntsetten troch de slûzen te feroarjen of nutsfoarsjennings ôf te sluten, hannelet ûnwetlik; útsetting fereasket in rjochterlike útspraak.

Wêr geane jo hinne mei in hierkonflikt?

Skelen oer de hierhichte, hierferhegingen, servicekosten en ûnderhâldsgebreken geane nei de Hierkommisje, in leechdrompelich orgaan dêr't beide partijen in beskieden fergoeding foar betelje. Skelen oer ûntslach, ûntsetting, oerlêst en efterstannen geane nei de kantonrjochtbank, dêr't jo sûnder advokaat ferskine kinne.

In útspraak fan 'e Hiertribunaal bindt beide partijen, útsein as ien fan harren de kantonrjochtbank freget om binnen acht wiken nei it ferstjoeren fan 'e útspraak oer itselde punt út te sprekken (artikel 7:262 BW). Bewarje kopyen fan it kontrakt, brieven, e-mails, foto's fan gebreken en betellingsgegevens: yn beide prosedueres hat de partij mei it bettere dossier meastal de sterkere posysje.

Wat moatte jo as hierder kontrolearje?

• Is it kontrakt foar ûnbepaalde tiid, en as it tydlik is, falle jo dan yn in oanwiisde kategory en hat de ferhierder de eindatummelding op 'e tiid ferstjoerd?
• Is de hier ridlik ûnder it puntensysteem? As dat net sa is, freegje it dan oan de Hiertribunaal binnen seis moannen nei it begjin (artikel 7:249 BW).
• Is de boarchsom net mear as twa kear de basismoanlikse hier?
• Hawwe jo de jierlikse tsjinstkostenoersjoch binnen seis moannen nei it ein fan it jier ûntfongen?
• Hawwe jo gebreken skriftlik oan de ferhierder meld, mei de datum, sadat de perioaden fan seis wiken en seis moanne begjinne te rinnen?
• Jout in opsizzingsberjocht in wettelike grûn en de juste opsizzingsperioade?

Wat moatte jo as ferhierder kontrolearje?

• Meie jo in tydlik kontrakt oanbiede ûnder artikel 7:271(2) BW, en hawwe jo de skriftlike eindatumopzeg (trije oant ien moanne foar it ein) yn 'e deiboek notearre?
• Is de hier binnen it maksimum ûnder it puntensysteem en de jierlikse ferhegingslimyt?
• Foldocht jo foarstel foar hierferheging oan de easken fan artikel 7:252 BW en giet it teminsten twa moannen fan tefoaren út?
• Stjoere jo de tsjinstkostenoersjoch binnen seis moannen nei elk kalinderjier?
• Jouwe jo de boarchsom binnen 14 of 30 dagen werom, mei in spesifikaasje fan eventuele ferrekening?
• Hawwe jo in grûn ûnder artikel 7:274 BW foardat jo in kennisjouwing jouwe, en stjoere jo dy per skriftlik of oanbefellende brief?

Wat kinne wy ​​foar jo dwaan mei it Nederlânske hierrjocht?

Us hieradvokaten helpe hierders en ferhierders fan wenningbou. Wy kinne:

• besjoch in konsepthierkontrakt oan 'e hân fan 'e ferplichte regels foardat jo tekenje;
• kontrolearje de hier oan de hân fan it puntensysteem en in fersyk opstelle oan de Hiertribunaal;
• in foarstel foar hierferheging of in opsizzingsberjocht opstelle of beoardielje;
• skriuw oan de oare partij oer mankeminten, de boarchsom of tsjinstkosten;
• jo fertsjintwurdigje foar de kantonrjochtbank yn in saak fan ûntslach of útsetting, of in beslút fan 'e hierrjochtbank binnen acht wiken oanfechtsje.

Lês mear oer hierdersrjochten yn Nederlân.

Gearfetting

• Sûnt 1 july 2024 binne wenninghierkontrakten yn prinsipe foar ûnbepaalde tiid; tydlike kontrakten fan maksimaal twa jier binne allinich foar oanwiisde groepen.
• In ferhierder kin in hierkontrakt allinnich beëinigje op in grûn yn artikel 7:274 BW en, sûnder ynstimming fan 'e hierder, allinnich fia de kantonrjochtbank.
• Hierferhegingen moatte twa moannen fan tefoaren skriftlik foarsteld wurde en binnen de wetlike limyten bliuwe.
• De ferhierder ferhelpet mankeminten; de hierder betellet foar lytse reparaasjes.
• Hier-, servicekosten- en ûnderhâldsgeskillen geane nei de Hiertribunaal; beëiniging en ûntsetting nei de kantonrjochtbank.

Faak Stelde Fragen