Asto bist in hûs keapje yn Nederlân, en benammen yn Amsterdam, de bysûnderheden kinne sizze dat it pân is op erfpachtJo keapje dan net it lân, mar in beheind reële rjocht op it lân fan in oar, ûnder betingsten dy't troch dy lâneigner skreaun binne, soms in ieu lyn. Dy betingsten bepale wat jo betelje, hoe lang, en oft in bank wol liene sil.
Wat is erfpacht yn it Nederlânsk eigendomsrjocht?
Erfpacht is in beheind saaklik rjocht ( beperkt recht ) dat de hâlder, de erfpachter , it rjocht jout om ûnroerend goed fan in oar te hâlden en te brûken (art. 5:85 BW). De grûneigner bliuwt eigener fan it lân. It erfpachterrjocht is in saaklik rjocht, gjin kontraktueel rjocht: it is registrearre by it Kadaster, it kin ferkocht, hypoteek krije en erfd wurde, en it bliuwt fan krêft nei in ferkeap fan it lân.
De akte kin de erfpachter ferplichtsje om in periodyk bedrach te beteljen, de kanon of grûnpacht (art. 5:85 BW). In kanon is net wetlik ferplichte, mar hast alle wenningerfpacht hat ien. Oars hat de erfpachter yn grutte mjitte it gebrûk dat de eigener hie (art. 5:89 BW), ynklusyf de fruchten fan it pân en it rjocht om it te ferhieren, en reparaasjes falle op him. Wat hy net dwaan mei is de bestimming fan it pân feroarje, of wurken útfiere dy't de betingsten foarbehâlde oan de tastimming fan 'e eigener.
Folslein eigendom ( volle eigendom ) is ivich, kostet neat om te ûnderhâlden en falt allinnich ûnder de algemiene wet. Erfpacht wurdt útoefene op it lân fan in oar, regele troch de betingsten fan dy eigener, en kin wurde herzien of einige. In appartemint op erfpacht mei in rinnende kanon is normaal minder wurdich as itselde appartemint yn folslein eigendom, en it gat is net altyd sichtber yn 'e fraachpriis.
Erfpacht, opstal en in pacht fan in gebou
- Erfpacht jout it rjocht om it lân fan in oar te hâlden en te brûken (art. 5:85 BW). Gebouwen op it perseel meitsje oer it algemien diel út fan it erfpachtrjocht.
- Opstal, it rjocht fan opstallen (art. 5:101 BW), jout it rjocht om gebouwen, wurken of beplantingen te hawwen of te krijen yn, op of boppe it lân fan in oar, wêrmei't de regel dat in gebou ta de eigener fan 'e grûn heart, brutsen wurdt. It kin in betelling drage dy't in saneamde ferjilding, en wurdt faak ferliend as in ôfhinklik rjocht neist erfpacht of in pacht - foar in kabel, sinnepanielen - hoewol it selsstannich stean kin. De wettelike regels oangeande erfpacht binne oerienkommende fan tapassing op it rjocht fan opstal (art. 5:104 BW).
- Hiere, in hierkontrakt fan in gebou of wenning, is in kontrakt, gjin saaklik rjocht: gjin registrearber belang, gjin hypoteek, en de hierregels fan Boek 7 BW binne fan tapassing. In hierder betellet hier foar bewenning; in erfpachter betellet in kanon foar in eigendomsrjocht dat hy hat en ferkeapje kin.
De akte en de algemiene betingsten
In erfpachtrjocht wurdt makke troch in notariële akte en registrearre yn 'e iepenbiere registers. De erfpachtakte stelt de yndividuele betingsten fêst - perseel, termyn, earste kanon, tastien gebrûk - en ferklearret dan hast altyd in set algemiene bepalingen fan tapassing. Dy algemiene betingsten binne de ynhâld fan 'e oerienkomst: herzieningsmeganisme, ôfkeapregels, ynstimmingseasken, kompensaasjeregime, beëinigingsbefoegen.
De betingsten fan it jier fan útjefte binne fan tapassing
Dit is it punt dat it meast faak mist wurdt, en it is beslissend. In gemeente hat net ien set betingsten, mar in searje, útjûn yn ferskate jierren, dy't elk de kavels regelje dy't derûnder takend wurde. Amsterdam's wurde identifisearre per jier - ûnder harren AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 en 2016, wêrfan AB 1994, AB 2000 en AB 2016 de searjes binne dy't hjoed de dei it meast foarkommen wurde. De ferskillen binne net kosmetysk: âldere sets kinne de eigener in soad romte jaan oangeande revisy en beheinde kompensaasjerjochten.
De fraach is nea "wat binne de erfpachtbetingsten yn dizze stêd?" mar "hokker set jildt foar dit perseel?" It antwurd stiet by it Kadaster: de akte fan oprjochting en alle lettere akten fan wiziging neame de betingsten per jier. Freegje jo notaris om de akte en de folsleine tekst fan dy betingsten te krijen en se te lêzen - gjin gearfetting, net de paragraaf fan 'e agint.
De grûnhier (kanon)
De kanon is de periodike betelling foar it gebrûk fan it lân. De gewoane struktuer is in kanonpersintaazje dat tapast wurdt op in beoardielde lânwearde, residueel ôflaat fan in oandiel fan 'e wearde fan it pân, of fan in skema. Yn Amsterdam dy faktor is de buurtstraatquote, dy't de grûnwearde útdrukt as in persintaazje fan 'e wearde fan it pân foar de strjitte yn kwestje.
Tusken revisjes yndeksearje de measte moderne omstannichheden de kanon jierliks tsjin in konsumintepriisindex. Yndeksearring is gjin revisy: it folget ynflaasje en is foarsisber, wylst revisy de ûnderlizzende lânwearde weromset en de kanon fermannichfâldigje kin. Net-betelling kin de pachter úteinlik it rjocht sels kostje.
De trije soarten erfpacht
| Type | Term | Ein fan in perioade | Principal risiko |
|---|---|---|---|
| Tydlik (tydlik) | Bepaalde termyn, meastentiids 30, 50, 75 of 99 jier, sûnder ferlinging. | It rjocht einiget; lân en gebou geane werom nei de eigener. Kompensaasje hinget ôf fan art. 5:99 BW en de betingsten. | Ferrindatum. Wearde en finansierberens falle fuort as it ein tichterby komt; fernijing wurdt ûnderhannele, net ferskuldige. |
| Foardurend (fierder) | Unbepaald, ferdield yn perioaden, meastentiids 50 of 75 jier. | Giet automatysk troch yn in nije perioade; de kanon, en faak de betingsten, wurde herzien. | Revisy. It rjocht is feilich; de priis net. In kanon dy't tsientallen jierren lyn fêststeld is, wurdt weromset nei hjoeddeistige lânwearden. |
| Eeuwigdurende (ivich) | Unbepaald, net ferdield yn perioaden. | Neat. Der is gjin ein fan 'e perioade en gjin periodyk revisymomint. | Leech as it ienris takend is. Wat oerbliuwt is de ynhâld fan 'e betingsten en de kosten om dêr te kommen. |
Voortdurend en eeuwigdurend wurde beide yn it Ingelsk oerset as "ivich". Se binne net itselde, en it ferskil is in soad jild wurdich. In rjocht dat ivich yn doer is, kin ek in kanon hawwe dy't allinich foar in perioade ôfkocht wurdt: doer en ôfkeap binne aparte fragen.
Revisy oan 'e ein fan in perioade: it grutste finansjele risiko
Foar trochgeande erfpacht is it ein fan in perioade wannear't de lâneigner de kanon weromsette kin nei de hjoeddeistige lânwearde. Omdat perioaden tsientallen jierren rinne en de Nederlânske stedske lânwearden sterk omheech gien binne, kin de nije kanon in grut mearfâld wêze fan 'e âlde.
- It is net stadichoan. De ferheging komt yn ien stap, op in datum dy't tsientallen jierren earder fêststeld is.
- It meganisme sit yn 'e âlde omstannichheden. Under guon âldere sets is de diskresje fan 'e eigener breed en is útdaging beheind ta in wurdearringsproseduere ynstee fan in rjochtbank.
- Lienjouwers sjogge foarút. In tichteby lizzende revisydatum beynfloedet sawol jo liening as de werferkeapmerk dêr't jo mei te krijen hawwe.
Foardat jo ûndertekenje, moatte jo de datum fêststelle wêrop de hjoeddeiske perioade einiget, it revisymeganisme, en - as yndikative sifers publisearre binne - wat de kanon wêze soe as se hjoed revisearre wurde soe. As in revisy oan 'e gong is, moatte it oanbod en de deadline foar in eventuele beswier sjoen wurde.
Keapjen fan 'e grûnpacht (afkoop)
Ynstee fan in kanon te beteljen, kin de erfpachter it miskien ôfkeapje foar in kapitaalbedrach. In Afkoop betellet de kanon foar in perioade foarôf foar de rest fan 'e hjoeddeiske perioade; as dy perioade einiget, wurdt de ferplichting wer op 'e nij útfierd ûnder herziene betingsten, sadat in eigendom dat advertearre wurdt as "kanon ôfkocht" allinich dekt wurde kin oant in datum dy't no frij tichtby is. In Eeuwigdurende afkoop ferwideret de kanon foar ivich, sûnder takomstige herziening.
Ofkeapjen is net it keapjen fan it lân: it frije besit bliuwt by de eigener, allinnich de betellingsferplichting einiget, en de betingsten regelje noch altyd gebrûk en tastimming. Oft in ôfkeap oanbean wurde moat, hoe't it berekkene wurdt en oft it midden yn 'e perioade dien wurde kin, binne saken foar de betingsten, net foar it algemien rjocht. It wurdt útfierd troch in notariële akte en registrearre. De belestingbehanneling folget itselde ûnderskied, en it is net itselde foar in periodike kanon as foar in kapitaalôfkeap, dus lit de gefolgen fan 'e rûte dy't jo kieze befêstigje troch in belestingadviseur foardat jo jo deroan ferplichtsje.
Amsterdamfan trochgeande nei ivige erfpacht
Amsterdam Dêrom is dit ûnderwerp wichtich foar de measte ynternasjonale keapers: in grut part fan 'e wenningfoarrie fan 'e stêd stiet op gemeentlike pacht, histoarysk trochgeande erfpacht mei periodike revisy.
Fan 2016 ôf begon de gemeente mei it útjaan fan ivige erfpacht foar nije subsydzjes ûnder in nije set algemiene betingsten, en iepene in regeling wêrmei't besteande trochgeande pachters oerstappe koene ( oerstappen ). De pachter freget in oanbod oan mei in ivige kanon of in ivige ôfkeapsom, berekkene út 'e wearde fan 'e grûn op in referinsjemomint; akseptaasje liedt ta in akte fan wiziging, registrearre by it Kadaster.
It finansjeel wichtige punt is de referinsjedatum en de koarting. Oanfragen dy't foar 8 jannewaris 2020 yntsjinne waarden , waarden berekkene ûnder geunstiger betingsten as lettere: dy datum is de referinsjedatum dy't it rjocht op 'e geunstige oerskeakelpreemje en de koarting op 'e grûnwearde regelt, wêrby't de grûnwearde sels ôflaat wurdt fan 'e wearde fan it pân fia de buurtstraatquote. Sûnt dy tiid binne der twadde kânsregelingen foar dyjingen dy't dy datum mist hawwe, elk ûnder eigen betingsten en mei in eigen slútingsdatum, en dy wurde allinnich troch de gemeente fêststeld ynstee fan by wet. Oft der in finster iepen is foar in bepaald pân, en op hokker berekkening, is dêrom wat om út 'e eigen publisearre regeling fan 'e gemeente fêst te stellen foardat jo jo ferplichtsje: freegje de ferkeaper nei in al útjûn oanbod, en kontrolearje de hjoeddeiske deadline direkt by de gemeente. It ferskil tusken de iene berekkeningsbasis en de oare rint op yn 'e tsientûzenen euro's.
Trije praktyske punten folgje hjirút:
- Stel fêst wat de ferkeaper yn besit hat. Trochgeande erfpacht; trochgeande erfpacht mei in oanfrege mar net foltôge oerskeakeling; ivige erfpacht mei in yndeksearre kanon; en ivige erfpacht dy't foar ivich ôfkocht wurdt binne fjouwer ferskillende aktiva tsjin fjouwer prizen.
- In oanbod is gjin oerstap. Oant de akte fan wiziging ûndertekene en registrearre is, bliuwt it pân ûnder it âlde rezjym. Oft in keaper in útsteande oanbieding oernimme kin, en wannear, is in kwestje fan 'e betingsten fan' e regeling.
- Gemeentlike regelingen feroarje. AmsterdamIt erfpachtbelied fan 'e wurdt bestriden en is ferskate kearen oanpast; deadlines, koartingen, faktoaren foar lânwearde en kanonpersintaazjes ferskille fan jier ta jier. Neat hjir is de posysje op 'e dei dat jo keapje.
Privee erfpacht: ûntwikkelders, bedriuwen en ynstitúsjonele eigners
Lân wurdt ek ferhierd mei lange pacht troch ûntwikkelders, wenningkorporaasjes, ynstitúsjonele ynvestearders, woldiedige stiftingen en partikuliere lâneigners. De wet is itselde; de betingsten binne dat faak net.
Private omstannichheden binne op werkenbere manieren faak minder geunstich: koartere of fêste termynen sûnder fuortsetting; revisy mei koartere yntervallen, soms elke fiif of tsien jier; revisy keppele oan 'e wearde fan it pân ynstee fan 'e wearde fan it lân, sadat de ferbetteringen fan 'e pachter sels de ferheging fiede; kompensaasje útsletten of beheind; brede easken foar tastimming foar ferhier, feroaring en ferkeap. Guon regelingen dy't oan earste keapers wurde ferkocht, wêrby't de ferkeaper it lân behâldt om de priis te ferleegjen, binne erfpachtkonstruksjes fan dit soarte.
In gemeente is in permaninte ynstelling mei politike beheiningen en in belang by in funksjonearjende wenningmerk; in partikuliere lânbesitter hâldt in ynvestearring. Partikuliere erfpacht is dêrom net min, mar nim noait oan dat de omstannichheden lykje op de gemeentlike dy't in keaper miskien lêzen hat.
Kompensaasje oan 'e ein fan 'e pacht
As in erfpachtrjocht einiget, hat de eardere erfpachter yn prinsipe rjocht op kompensaasje foar de wearde fan gebouwen, wurken en beplantingen dy't hy sels oprjochte hat of tsjin betelling fan syn foargonger oankocht hat (art. 5:99 BW), en mei hy it eigendom hâlde oant dy kompensaasje betelle is (art. 5:100 BW).
Twa kwalifikaasjes binne wichtich. It rjocht kin beheind of útsletten wurde troch de akte binnen de grinzen dy't de wet talit, en âldere partikuliere betingsten dogge dat faak. En it is kompensaasje foar de gebouwen, net foar it gat tusken de leasehold- en freehold-wearde: in leaseholder waans tydlike rjocht ferrint, krijt net de merkwearde fan 'e hûs. Wêr't de betingsten sprekke fan "de wearde fan 'e gebouwen", bepaalt de wurdearringsbasis alles.
De posysje fan 'e hypoteekferliener
In erfpachtrjocht kin mei in hypoteek befeilige wurde en de measte Nederlânske lienjouwers sille liene op pacht. Oft in lienjouwer jo eigendom liene sil hinget hast folslein ôf fan 'e algemiene betingsten. Lienjouwers beoardielje it type rjocht en, as it tydlik is, de oerbleaune termyn fan 'e lientermyn; oft de kanon fêst, yndeksearre of iepen is foar herziening, en wannear't de folgjende herziening falt; oft beëiniging de feiligens ferneatigje kin; oft de lienjouwer ynformearre wurde moat en in wanbetaling ferhelpe moat; en oft kompensaasje oan 'e ein oerbliuwt.
Twa dingen meitsje dit wurkber. De standertbetingsten fan 'e grutte gemeenten wurde oer it algemien akseptearre troch de wichtichste lienjouwers, sadat in oankeap dêrfan selden in finansieringsfraach opropt. Partikulêre erfpacht is it dreger gefal, om't de betingsten binne wat de grûnbesitter opsteld hat. Dêr moat de akseptabiliteit fan 'e bou foar dy spesifike set betingsten fêststeld wurde, mei de lienjouwer en, as it dermei te krijen hat, mei de hypoteekgarânsje. As in nasjonale hypoteekgarânsje (NHG) oanfrege wurdt, wurdt de posysje publisearre. De NHG-betingsten en noarmen, dy't elk jier opnij publisearre wurde, akseptearje tradisjonele erfpacht, mar se stelle easken oan 'e oerbleaune termyn fan 'e hierkontrakt mjitten tsjin de termyn fan 'e liening, en dy easken binne stranger foar rjochten dy't makke binne foar 1 jannewaris 1992, doe't it wettelike rjocht op kompensaasje foar gebouwen fan krêft waard. In bou dy't net tradisjoneel is, en elke foarm fan keapersstipe ( koperssteun ), moat troch NHG sels akseptearre wêze, en NHG publisearret de list mei de bouwurken dy't it akseptearre hat. Ien dy't net op dy list stiet, sil net finansierd wurde mei NHG.
In finansieringsbetingst ( finansieringsvoorbehoud ) beskermet neat as de oanfraach de lienferliener nea berikt hat mei de derby hearrende leasehold-betingsten.
Ferkeapjen: tastimming en efterstallige skulden
In erfpachtrjocht is oerdraachber, mar de akte kin de tastimming fan 'e lânbesitter fereaskje foar in oerdracht of ferdieling (art. 5:91 BW); as tastimming wegere wurdt, lit de wet it ta om it te ferfangen troch autorisaasje fan 'e rjochtbank. By de measte gemeenten is tastimming in formaliteit, mar nim it noait oan: de tiidsplanning moat passe by de foltôging, en betingsten kinne fereaskje dat der gjin efterstannen en gjin útsteande oertreding binne.
Achterstallen folgje it rjocht: de oernimmer en de ferkeaper binne mienskiplik en apart oanspraaklik foar de kanon dy't yn 'e fiif jier foar de oerdracht te beteljen rekke is (art. 5:92 BW). De notaris moat in skriftlike ferklearring fan 'e lâneigner krije oer de kanonposysje, efterstallen, kosten en bewearde oertredings.
Beëiniging troch lâneigner
De lâneigner kin de erfpacht ( opzegging ) beëinigje as de kanon twa jier op rige net betelle is, of as de erfpachter yn swiere oertreding is (art. 5:87 BW). De formaliteiten binne strang en se beskermje de lienferliener: beëiniging wurdt útfierd troch in gerjochtsdeurwaardersbefel, teminsten ien moanne foar de datum wêrop it jûn wurdt as de grûn yn gebreke is, en it moat binnen acht dagen betsjinne wurde oan elkenien dy't registrearre is as hypoteekhâlder of oare beheinde rjochthâlder, sadat de bank yngripe kin en de efterstannen kin fergoedzje (art. 5:87, art. 5:88 BW). Apart, as fiifentweintich jier ferrûn binne sûnt de erfpacht ûntstien is, kin elke partij de rjochtbank freegje om it te wizigjen of te beëinigjen fanwegen ûnfoarsjoene omstannichheden (art. 5:97 BW) - in smelle rûte, gjin remedie tsjin in kanon dy't allinich mar djoer wurden is.
Wat in keaper kontrolearje moat foardat er tekenet
- De registrearre akte fan oprjochting en elke lettere akte fan wiziging of ôfkeap.
- Hokker set algemiene betingsten jildt, per jier, en de folsleine tekst dêrfan.
- Oft it rjocht tydlik, trochgeand of ivich is, en de krekte ferfal- of eindatum fan 'e perioade.
- De hjoeddeiske kanon, syn yndeksearringsbasis, en oft it ôfkocht is - as dat sa is, oant wannear.
- De folgjende revisydatum en it meganisme, en alle revisy- of wikselprosedueres dy't oan 'e gong binne.
- Oft de tastimming fan 'e lâneigner nedich is foar de oerdracht, en hoe lang it duorret.
- In skriftlike ferklearring fan 'e lâneigner oer efterstannen, oanklachten en sabeare oertredings.
- Skriftlike befêstiging fan 'e lienferliener dat it ûnder dizze betingsten liening sil jaan.
- Foar apparteminten: hoe't de leasehold ynteraksje hat mei de feriening fan eigeners, en wa't de kanon betellet.
- Foar Amsterdam: it hjoeddeiske publisearre stânpunt fan 'e gemeente oer it oerskeakeljen, op 'e dei fan oankeap.
Erfpacht is gjin gebrek. Mei de akten foar jo is it in mear betingste manier om eigendom te hâlden, en it kin perfekt sûn wêze. De flaters wurde makke troch keapers dy't de leasehold-paragraaf as standert behannelje.
Bin ik de eigener fan myn hûs as it op erfpacht stiet?
Jo binne de eigener fan it pachtrjocht en normaal it gebou op it perseel; jo binne net de eigener fan it lân. It rjocht is registrearre, hypoteekber, ferkeapber en erfber, dus yn it deistich libben gedraacht it him in protte as eigendom. De ferskillen komme foar yn 'e betingsten: in grûnhier dy't herzien wurde kin, easken foar tastimming, en - foar tydlike erfpacht - in eindatum.
Wat is it ferskil tusken voortdurende en eeuwigdurende erfpacht?
Trochgeande erfpacht rint foar ûnbepaalde tiid, mar yn perioaden, en oan 'e ein fan elke perioade wurde de grûnpriis, en faak de betingsten, herzien. Ivige erfpacht hat gjin perioaden en dêrom gjin periodyk herzieningsmomint. Ingelske partikulieren oersette beide as "ivich", wat misliedend is. Kontrolearje de akte: it finansjele ferskil tusken de twa kin tige substansjeel wêze.
Is de grûnpacht foargoed ôfkocht?
Net needsaaklik. In ôfkeap kin allinich de rest fan 'e hjoeddeiske perioade dekke, wêrnei't in nije kanon fêststeld wurdt mei herziene betingsten, of it kin ivich wêze, yn dat gefal hoecht gjin fierdere grûnpacht te beteljen te wêzen. De akte sil oanjaan hokker. "Afgekocht" yn in advertinsje is net genôch: freegje oant wannear, en krije de registrearre akte fan ôfkeap.
Hoe kin ik útfine hokker pachtbetingsten fan tapassing binne op myn perseel?
Fan 'e titeldokuminten by it Kadaster. De akte fan oprjochting neamt de algemiene betingsten per jier, en lettere akten kinne se oanpast hawwe. Jo notaris kin sawol de akte as de tekst fan 'e betingsten krije. De algemiene webside fan in gemeente beskriuwt it hjoeddeiske belied, dat faak net it belied is dat jildt foar jo spesifike perseel.
Sil in bank liening jaan oan in pân mei erfpacht?
Meastentiids ja, mar it hinget ôf fan 'e betingsten. Lienjouwers sjogge nei oft it rjocht ivich of tydlik is, de oerbleaune termyn foar de lieningstermyn, it herzieningsmeganisme, beëinigingsmachten, en oft de lienjouwer foar beëiniging op 'e hichte brocht wurdt. Standert gemeentlike betingsten wurde oer it algemien akseptearre; ûngewoane partikuliere betingsten kinne de liening ferminderje of wegere wurde.
Kin de lânbesitter it pân ôfnimme as ik in betelling mis?
Net foar ien miste betelling. De lânhear kin de oerienkomst beëinigje as de grûnpacht oer in substansjele perioade net betelle is, of as der in serieuze oertreding is, en de wettelike formaliteiten moatte wurde neilibbe, ynklusyf kennisgeving oan registrearre hypoteekhâlders, sadat jo lienferliener yngripe kin. It is lykwols in echte remedie, en efterstannen moatte nea opstapelje.
