De Nederlânske notaris en de wetlike oerdracht fan eigendom: in hantlieding foar ynternasjonale keapers

As jo ​​in hûs keapje yn Nederlân , kinne jo de notaris net ûntkomme . Neffens de Nederlânske wet giet it eigendom fan eigendom net privee oer: de oerdracht moat útfierd wurde troch in Nederlânske notaris en registrearre wurde yn 'e iepenbiere registers. Foar keapers út lannen dêr't beide partijen yn in ferkeap har eigen advokaat ynstruearje, is dit it minst bekende ûnderdiel fan it proses, en dêr't de djoerste misferstannen ûntsteane.

Wat in Nederlânske notaris is

In Nederlânske notaris is gjin senior advokaat mei in stempel. It amt is in iepenbier amt: in notaris wurdt beneamd by keninklik beslút, dat ek de fêstigingsplak fêststelt (art. 3 Wna, Wet op het notarisambt), en hat de macht om autentike akten te ferkundigjen as de wet it fereasket of in partij freget (art. 2 Wna). Sa'n akte hat in spesjale bewiisstatus en kin faak sûnder in rjochterlike útspraak hanthavene wurde.

Twa gefolgen binne wichtich:

• De notaris hat in plicht om te hanneljen. In notaris moat it wurk útfiere dat de wet him opdocht of dat in partij him freget, mei beheinde útsûnderings (art. 21 Wna).
• De notaris stiet net oan ien syn kant. De notaris oefenet it amt selsstannich út en tsjinnet de belangen fan allegearre partijen by de rjochtshanneling, ûnpartidich en mei de grutst mooglike soarchfâldigens (art. 17 Wna).

Hoe't de notaris ferskilt fan in advokaat yn jo eigen lân

Yn Ingelân, Ierlân, de Feriene Steaten en in protte oare lannen ynstruearret elke kant fan in oerdracht syn eigen partijdige advokaat. In Nederlânske notaris is it tsjinoerstelde: in inkele, neutrale amtner dy't de transaksje betsjinnet ynstee fan in partij. In bûtenlânske "notaris", dy't yn in protte lannen allinich hantekeningen waarnimt, hat in folle smeller amt en is gjin brûkbere ferliking.

De notaris ûndersiket de titel, bereidt de akten foar en leit se út, hâldt it jild yn besit en registrearret de oerdracht - mar sil net ûnderhannelje oer de priis, advisearje oft de deal goed is, of foar jo optrede yn in skeel.

De plicht om te ynformearjen, en har grinzen

Unpartidichheid ûnder art. 17 Wna giet gepaard mei in ynformaasjeplicht: de notaris moat derfoar soargje dat elke partij begrypt wat de akte docht en wat de risiko's binne foardat er tekenet - de plicht dy't yn 'e Dútsk-Nederlânske tradysje bekend is as de Belehrungspflicht . As in partij swakker, minder ûnderfûn of de taal net praat, wurdt dy plicht easken steld, en in notaris dy't tekenet wittende dat in keaper in wichtich punt net begrepen hat, riskearret dissipline en oanspraaklikens.

Mar beide kanten ynformearje is gjin belangebehartiging. Wêr't keaper en ferkeaper echt yn konflikt binne - oer mankeminten dy't foar foltôging fûn binne, druk om de datum te ferskowen, of de betsjutting fan in betingst - bliuwt de notaris yn 'e midden. Dat is krekt wannear't in keaper ien nedich hat waans ienige plicht de keaper is.

Wannear jo jo eigen advokaat ek ynstruearje moatte

• It kontrakt is net-standert, of de ferkeaper is in ûntwikkelder of ynvestearder dy't syn eigen betingsten brûkt.
• Jo keapje op in feiling, fan in lângoed of bedriuw, of fan in ferkeaper yn finansjele swierrichheden.
• It pân omfettet in grûnpacht (erfpacht), monumintelisting of in ûngewoane servitút.
• Der is in skeel oer mankeminten, boetes, boetes of datums, of in útsjoch op ien.
• De oankeap hat betrekking op jo ferbliuwsstatus, in skieding, in houliksfermogensregeling of grinsoverschrijdende erfskip.

De twa binne oanfollingen: de notaris fiert de oerdracht út, jo advokaat soarget derfoar dat de deal ien is dy't jo meitsje moatte.

De twa stadia: ferplichting en oerdracht

Dit is it wichtichste strukturele punt yn it Nederlânske eigendomsrjocht : it skiedt de ferplichting ta oerdracht fan 'e oerdracht sels. In jildige oerdracht fereasket in jildige titel, in persoan dy't it rjocht hat om oer it eigendom te beskikken, en in jildige leveringsakte (art. 3:84 BW). Foar ûnroerend goed is dy levering in akte dy't útfierd wurdt foar in Nederlânske notaris, folge troch registraasje fan dy akte yn 'e iepenbiere registers (art. 3:89 BW).

De keapoerienkomst , faak in "foarlopige" keapoerienkomst neamd, skept dêrom in bindende ferplichting om te keapjen en te ferkeapjen. It makket jo net de eigener. "Foarlopich" is misliedend: as de ôfkuolperioade ienris ferrûn is, bindt it jo folslein. It eigendom giet pas oer as de akte fan oerdracht registrearre is.

Fan oanbod oant registraasje

De skriuwferplichting en de ôfkuolperioade

As de keaper in natuerlike persoan is dy't net hannelet yn 'e útoefening fan in berop of bedriuw, en it pân bedoeld is foar wenningbou, moat de oankeap skriftlik wurde oangien (art. 7:2 BW). In hândruk, in e-post of in WhatsApp-útwikseling bint in konsumintkeaper net.

Deselde bepaling jout in konsumint dy't in wenning keapet in ôfkuolperioade fan trije dagen. Dy begjint de dei nei't jo it ûndertekende kontrakt ûntfange, der hoecht gjin reden opjûn te wurden en der is gjin kompensaasje te beteljen. Dy moat teminsten twa dagen omfetsje dy't gjin sneon, snein of feestdei binne; as dat net sa is, wurdt it ferlingd. It rjocht heart allinnich ta oan de keaper, en de tiid rint fan ûntfangst ôf - dus bewarje bewiis fan wannear't it kontrakt jo berikt hat.

Boarchsom of bankgarânsje

It standert model keapkontrakt fereasket dat de keaper garânsje jout: of in jildboarchsom dy't op 'e rekken fan 'e notaris storte wurdt, of in bankgarânsje fan in yn Nederlân fêstige bank. Yn it model keapkontrakt fan 'e NVM, VBO, VastgoedPRO en Vereniging Eigen Huis is it bedrach fêststeld op 10% fan 'e keappriis, te beteljen in pear wiken foar de oplevering. It model hat ek in boeteklausule: in keaper dy't de opdracht net foltôget, is typysk in bedrach skuldich gelyk oan 'e boarchsom. Stem elke finansieringsbetingst ôf op jo hypoteekrooster.

Titelûndersyk en it Kadasterûndersyk

It Kadaster hâldt iepenbiere registers by mei feiten dy't relevant binne foar de juridyske status fan registrearre eigendom (art. 3:16 BW), en hannelingen dy't ynfloed hawwe op dy status binne registrearber (art. 3:17 BW). Dit is wat Nederlânske oerdracht feilich makket: in registrearber feit dat net registrearre is as jo oanwinst registrearre wurdt, kin oer it generaal net tsjin jo yn rekken brocht wurde, útsein as jo derfan wisten (art. 3:24 BW).

De notaris sil typysk kontrolearje:

• de titel fan 'e ferkeaper en de keatling fan eardere akten;
• besteande hypoteken, dy't by foltôging werombetelle en frijjûn wurde moatte;
• oanhingsels en beslagleggingen (beslagje) tsjin de ferkeaper of it pân;
• erfrjochten, oare saaklike rjochten, en kwalitative of keatlingferplichtingen;
• grûnpacht (erfpacht): de grûnhier, beoardielingsdatums en ein fan 'e termyn;
• beheiningen fan it publyk rjocht, lykas monumintestatus of besluten fan gemeentlike hanthavening;
• de akte fan ferdieling en feriening fan eigeners, wêr't it pân in appartemint is;
• de identiteit, kapasiteit en houliksstatus fan beide partijen.

Like wichtich is wat de notaris net kontrolearret: net de steat fan it gebou, it flieroppervlak, focht, asbest of fundearring, noch oft in útwreiding tastien wie, útsein as it yn 'e registers stiet, noch de wearde. Tastân en planningsneilibjen binne jo ferantwurdlikens, en moatte regele wurde foardat it kontrakt ûndertekene wurdt of ûnder in betingst falt.

De akkount fan 'e tredde partij en hoe't it jild beweecht

In notaris moat ien of mear spesjale rekkens op eigen namme fan 'e notaris oanhâlde, mei in fermelding fan dy hoedanichheid, allinnich bedoeld foar jild dat foar oaren holden wurdt (art. 25 Wna). Dit is de derdengeldenrekening . It jild is ôfsletten: it heart net ta de notaris en is bûten it berik fan 'e skuldeaskers fan 'e notaris. Dêrom is in Nederlânske foltôging feilich sûnder escrow-aginten of ûndernimmingen tusken tsjinoerstelde advokaten.

• De notaris stelt in rekkenferklearring út (nota fan ôfrekkening) dy't de priis, oerdrachtbelesting, fergoedingen, registraasjekosten, ferdieling fan tsjinstkosten en lokale belestingen, en de boarchsom dekt.
• Jo meitsje it saldo oer yn frijjûne fûnsen fan in akkount op jo eigen namme, meastal de wurkdei foar foltôging; jo lienferliener betellet de liening nei itselde akkount. Sûnder frijjûne fûnsen is de akte net ûndertekene.
• Nei ûndertekening, registraasje en in lêste syktocht lost de notaris de hypoteek fan 'e ferkeaper yn, betellet de ferkeaper en betellet de oerdrachtbelesting.

De ferkeaper wurdt net betelle by ûndertekening, mar as de notaris befêstiget dat de oerdracht registrearre is en der gjin beslach of nije hypoteek tuskenkommen is. Dy gat is wat jo beskermet.

De akten, it ûndertekenjen en de taal

By foltôging ûndertekenje jo normaal twa notariële akten: de akte fan oerdracht ( akte fan levering of transportakte ), de levering fereaske troch art. 3:89 BW, en, as jo liene, de hypoteekakte ( hypotheekakte ) dy't it befeiligingsrjocht fan jo lienferliener makket, dat ek fêststeld wurdt troch in notariële akte (art. 3:260 BW) en ûntstiet by registraasje yn 'e iepenbiere registers (art. 3:89 BW). De ôfspraak duorret maksimaal in oere. Foardat de notaris de akten trochgiet, de ynhâld en gefolgen dêrfan útleit en fragen beantwurdet. Bring orizjinele identiteitsdokuminten mei; kopyen wurde net akseptearre.

In Nederlânske notariële akte wurdt opsteld yn it Nederlânsk: art. 42 Wna en art. 43 Wna fereaskje dat de akte yn dy taal útfierd wurdt. As in ferskiende partij it Nederlânsk net genôch behearsket, binne de bystân fan in beëdige tolk út it register fan beëdige tolken en oersetters (Rbtv) en in oersetting fan 'e akte ferplicht, en yn 'e akte wurdt fêstlein dat dit dien is. Yn 'e praktyk leverje kantoaren dy't ûnderfining hawwe mei ynternasjonale keapers fan tefoaren in Ingelske oersetting fan 'e konsepten en regelje se in tolk. Freegje de konsepten ferskate dagen fan tefoaren oan. De Nederlânske tekst is de jildende.

Undertekening troch folmacht

Jo hoege net yn Nederlân te wêzen. It is normaal om in folmacht te jaan dy't in meiwurker fan it notarieel kantoar machtiget om foar jo te tekenjen. De folmacht sels moat meastentiids foar in notaris tekene wurde - yn Nederlân, of yn it bûtenlân mei legalisaasje of in apostille, faak mei in sertifisearre oersetting. Regelje it wiken fan tefoaren; identifikaasje ûnder de witwasregels jildt noch altyd.

Registraasje, en it momint dat it eigendom oergiet

Nei ûndertekening presintearret de notaris de akte oan de iepenbiere registers fan it Kadaster, normaal elektroanysk deselde dei; it wurdt dan ferwurke yn de Basisregistratie Kadaster, wat normaal in pear wurkdagen duorret. It Kadaster bringt in fêst bedrach yn rekken foar elke yntsjinne akte; dy kosten wurde jierliks ​​troch it Kadaster fêststeld yn syn taryfregeling en publisearre yn de Staatscourant, dus freegje om it aktuele bedrach yn jo offerte.

Eigendom giet oer by registraasje, net by ûndertekening (art. 3:89 BW). Registraasje wurdt fan krêft fan it krekte momint ôf dat de akte oan it Kadaster oanbean wurdt (art. 3:19 BW), dêrom wurdt it ynterval tusken ûndertekening en registraasje koart hâlden. De notaris docht dan in lêste ûndersyk foardat hy it jild frijjout.

Kosten, en wa kiest de notaris

Besteande huzen wurde hast altyd ferkocht kosten koper - "kosten foar de keaper": de keaper betellet de oerdrachtbelesting en de kosten fan 'e oerdrachtakte. Omdat de keaper betellet, kiest de keaper normaal de notaris. Nim net gewoan de suggestje fan 'e ferkeapmakelaar oan.

Notariële fergoedings binne net by wet fêststeld en ferskille tusken kantoaren, dus freegje skriftlike offertes oan en fergelykje lyk-mei-lyk. In offerte moat apart de fergoedings foar de akte fan oerdracht en de hypoteekakte, Kadasterregistraasjekosten, sykkosten en eventuele kosten foar oersetting, in tolk of in folmacht oanjaan. Oerdrachtbelesting ( overdrachtsbelasting ) is apart en te beteljen oan de belestingautoriteiten. De tariven steane yn 'e Wet op belestingen fan rjochtsferkeaper en wurde oanpast fia it jierlikse Belastingplan: in ferlege taryf foar in keaper dy't as haadferbliuw yn it pân wennet, in ienmalige ûntheffing foar kwalifisearjende jonge keapers binnen in weardegrins dy't elk jier yndeksearre wurdt, in heger taryf foar in wenning dy't de keaper net bewenne sil, en in apart taryf foar net-wenningpân. De Belastingdienst publisearret de tariven en de hjoeddeistige weardegrins; kontrolearje se foar it jier wêryn't jo foltôgje, en sjoch ús artikel oer oerdrachtbelesting en de kosten fan 'e keaper.

Wêr't de ferkeaper yn finansjele swierrichheden sit

As de ferkeaper te folle skulden hat of op it punt stiet om fallisemint te gean, wurdt de gat tusken kontrakt en oerdracht gefaarlik: in skuldeiser kin in beslach registrearje, of de ferkeaper kin fallyt ferklearre wurde, foardat jo akte registrearre is - wêrtroch jo in claim hawwe tsjin in insolvente ferkeaper ynstee fan in hûs.

Nederlânske wetjouwing biedt in spesifike beskerming: de oankeap sels kin registrearre wurde yn 'e iepenbiere registers (art. 7:3 BW), in stap dy't meastentiids Vormerkung neamd wurdt . Sadree't it registrearre is, kinne bepaalde lettere barrens - ynklusyf beslagleggingen en it fallisemint fan 'e ferkeaper - foar in beheinde wettelike perioade net tsjin jo ynroppen wurde, mits de oerdracht dêrbinnen folget. It is net automatysk: in notaris moat it regelje, ûnder foarbehâld fan betingsten en tiidsgrinzen. As de sykaksjes in beslaglegging of in hypoteek oantoane dy't de priis oerskriuwt, freegje dan fuortendaliks apart advys.

Regels foar it witwaskjen fan jild, identifikaasje en rapportaazje

Dit ferrast bûtenlânske keapers it meast. Notarissen falle ûnder de Nederlânske wetjouwing tsjin witwaskjen, de Wwft (art. 1a Wwft), en moatte kliïntenûndersyk útfiere (art. 3 Wwft): jo identiteit fêststelle en ferifiearje, de úteinlike begunstigde identifisearje as in bedriuw belutsen is, it doel en de aard fan 'e relaasje fêststelle, en transaksjes trochgeande kontrolearje.

Yn 'e praktyk sil de notaris oanhâlde op orizjinele identiteitsdokuminten en fragen stelle dy't opdringerig kinne fiele: wêr't it jild weikomt, hoe't jo it sammele hawwe, wêrom't fûnsen út in bepaald lân of akkount komme, en wa't in keapjend bedriuw kontrolearret. Ferwachtsje dat jo bankafschriften, bewiis fan in oare ferkeap fan in pân, in kado-akte of in wurkgelegenheidsrekord leverje. Fûnsen fan in tredde partij, fan bûten de EU, of yn in ûnferklearber patroan lûke oandacht en fertrage de foltôging.

De notaris hat ek in wettelike plicht om ûngewoane transaksjes te melden oan de FIU-Nederlân, de Nederlânske Finansjele Ynformaasje-ienheid (art. 16 Wwft). De notaris mei jo net fertelle dat der in melding dien is. Neat hjirfan is persoanlik of ûnderhannelber: jou de notaris fan it begjin ôf in dokumintearre ferslach fan jo fûnsen en it proses sil soepel ferrinne.

Wat Law & More dwaan kin

De notaris fiert de oerdracht út; wy soargje foar jo posysje dêryn. Law & More besjocht it keapkontrakt foardat jo tekenje of foardat de bedenkperioade ferrint, kontrolearret de finansjele en ûndersyksbetingsten, de boarchsom en de boeteklausule, en advisearret as in erfpacht, in feriening fan eigeners, in monumintelisting of in ferkeaper yn finansjele swierrichheden saken komplisearje. Wy hannelje ek as gebreken, fertraging of in mislearre foltôging in skeel wurde. As jo ​​yn Nederlân keapje en wolle dat de dokuminten lêzen wurde troch in advokaat dy't allinich foar jo hannelet, nim dan kontakt mei ús op.