As ferhierder yn Nederlân komme jo ferplichtingen del op ien prinsipe ûnder artikel 7:203 fan it Nederlânsk Burgerlik Wetboek (BW): jo moatte it pân beskikber stelle en geskikt hâlde foar it ôfpraat gebrûk. Jo leverje it yn goede steat oer, reparearje gebreken as de hierder se meld hat (artikel 7:206 BW) en fersteure it genot fan 'e hierder fan it pân net.
Twa grinzen binne wichtich. Lytse deistige reparaasjes binne foar de hierder fan in wenning, en hokker reparaasjes as "lyts" telle, folget it Beslút lytse reparaasjes fan 'e oerheid ûnder artikel 7:217 BW, net it hierkontrakt. Jo reparaasjeplicht begjint pas as jo witte fan it gebrek, meastentiids út it rapport fan 'e hierder, en dat rapport is ek de datum wêrfan in hierferleging kin yngean.
Wat moatte jo as ferhierder beskikber stelle?
Artikel 7:203 BW ferplichtet jo om it hierde pân beskikber te stellen oan de hierder en it beskikber te hâlden salang't de hieroerienkomst rint. Njonken dit stelt artikel 7:204 BW fêst wat as in gebrek telt, en artikel 7:206 BW foeget de plicht ta om it te herstellen ta.
It ôfpraat gebrûk bepaalt wat "beskikber" betsjut. Under de BW kin de hieroerienkomst dekke:
- ûnôfhinklike of net-selsstannige wenromte (artikels 7:232-7:282 BW);
- winkelromte (artikels 7:290-7:310 BW);
- oare bedriuwsromte en kantoaren, dy't ûnder it aparte rezjym fan artikel 7:230a BW falle.
Oft jo oan dizze ferplichting foldien hawwe, wurdt beoardiele oan 'e hân fan wat jo en de hierder yn it hierkontrakt skreaun hawwe oer it bedoelde gebrûk. Jou dat gebrûk krekt oan yn it kontrakt, om't de útkomst fan in skeel foar de kantonrjochter faak krekt hjirfan ôfhinget.
Yn 'e praktyk omfettet dit de basisfoarsjennings dy't in hierder nedich hat foar dat spesifike gebrûk.
Wannear hat in pân in gebrek?
Neffens artikel 7:204 BW is in gebrek in tastân, funksje of oare omstannichheid dy't net taskreaun wurde kin oan de hierder, dy't foarkomt dat it pân it genot jout dat in hierder ferwachtsje kin fan in goed ûnderhâlden pân fan dy soarte. Artikel 7:206 BW ferplichtet jo dan om it te reparearjen as de hierder derom freget.
De jurisprudinsje ûnder artikel 7:204 BW lêst "geniet" breed. It kin mear omfetsje as de fysike steat fan it pân, lykas de ferwachte tagonklikens of it uterlik. Dochs kin in hierder net mear ferwachtsje as in goed ûnderhâlden pân fan itselde type.
Neffens artikel 7:204(3) BW binne de folgjende gjin gebreken:
- in omstannichheid dy't taskreaun wurde kin oan 'e hierder op basis fan skuld of risiko;
- in omstannichheid dy't de hierder persoanlik oangiet, lykas in ungewoan lege tolerânsje foar deistich libbenslûd;
- in werklike steuring troch tredden sûnder oanspraak op rjocht, lykas ferkearslûd of lûd fan in terras neist de doar;
- in opeaske rjocht sûnder werklike oerlêst, lykas in buorman dy't in rjocht fan wei troch de tún opeaske, mar it noait brûkt.
Wat kin de hierder dwaan as jo tekoart komme?
As jo it pân net op 'e tiid of folslein beskikber stelle, of as der in gebrek is, hat de hierder fjouwer wichtige remedies ûnder artikels 7:206-7:210 BW:
- Meitsje. Jo moatte it gebrek reparearje, útsein as dat ûnmooglik is of kosten fereasket dy't net ridlik fan jo frege wurde kinne (artikel 7:206(1) BW). As jo wegerje of net op 'e tiid reparearje, kin de hierder de reparaasje regelje en de ridlike kosten fan 'e hier ôflûke; dizze beskerming kin net útsletten wurde yn it neidiel fan 'e hierder (artikel 7:206(3) BW).
- Hierreduksje. Neffens artikel 7:207 BW rint in fermindering fan 'e dei dat de hierder it gebrek goed meld hat, salang't it duorret, en kin dizze by de kantonrjochter opeaske wurde. Foar wenningbou kin de hierder ek nei de Hierkommisje gean as jo in serieus gebrek net binnen seis wiken nei in skriftlike melding reparearre hawwe. De Hierkommisje ferleget de hier tydlik nei 20%, 30% of 40% fan 'e hjoeddeiske hier, fan 'e earste dei fan 'e moanne nei it fersyk fan 'e hierder.
- Opheffing. As in gebrek dat jo net hoege te ferhelpen it ferwachte genot folslein ûnmooglik makket, kinne sawol hierder as ferhierder de hieroerienkomst ûntbinen troch in skriftlike, bûtengerjochtlike ferklearring (artikel 7:210 BW). As de oare partij it bestriidt, komt de saak dochs foar de rjochter telâne.
- Kompensaasje. Neffens artikel 7:208 BW is skeafergoeding allinnich te beteljen as it gebrek oan jo taskreaun wurde kin: bygelyks, it is ûntstien om't jo it pân net ûnderhâlden hawwe, of it bestie al doe't it hierkontrakt tekene waard en jo it wisten of moatten witte, of jo hawwe de hierder ferteld dat it pân it net hie.
Wat moatte jo as ferhierder kontrolearje?
De measte skeel ûnder artikels 7:203-7:210 BW begjinne mei in ûndúdlike hieroerienkomst of in miste rapport. Kontrolearje dizze punten:
- Beskriuwt it hierkontrakt it ôfpraat gebrûk en de foarsjennings dy't jo leverje presys?
- Registrearje jo de steat fan it pân oan it begjin yn in ûndertekene ynspeksjerapport (opleveringsrapport)?
- Registrearje jo elke defektmelding mei de datum, om't dy datum de reparaasjeplicht en elke fermindering ûnder artikel 7:207 BW begjint?
- Reagearje jo binnen seis wiken op skriftlike rapporten fan hierders, om in proseduere fan 'e hierrjochtbank te foarkommen?
- Ferskowt jo hierkontrakt reparaasjes nei de hierder bûten it Beslút Lytse Reparaasjes? Foar wenningbou is dy klausule net te hanthavenjen (artikel 7:217 BW).
Wat moatte jo as hierder kontrolearje?
As hierder hinget jo posysje ûnder artikel 7:206 BW foar in grut part ôf fan hoe en wannear't jo it gebrek meld hawwe. Kontrolearje dizze punten:
- Hawwe jo it mankemint skriftlik meld, mei de datum, foto's en in kopy dy't jo bewarje?
- Is de reparaasje ien fan 'e lytse reparaasjes dy't it Beslút Lytse Reparaasjes jo opleit?
- Hawwe jo de ferhierder in ridlike perioade jûn om te reparearjen foardat jo it sels regelje ûnder artikel 7:206(3) BW?
- Foar wenningbou: binne der seis wiken ferrûn sûnt jo skriftlike rapport, sadat jo in oanfraach yntsjinje kinne by de Hiertribunaal?
- Bliuwe jo de folsleine hier betelje oant in ferleging ôfpraat of besletten is? Iensidich hierynhâlden stelt jo bleat oan efterstannen.
Wat kinne wy foar jo dwaan mei ferplichtingen fan 'e ferhierder?
Us hieradvokaten helpe sawol ferhierders as hierders mei skeel oer gebreken en reparaasjes:
- Wy kontrolearje jo hierkontrakt en it gebrekrapport binnen ien wurkdei.
- Wy stelle de skriftlike melding fan it gebrek of it antwurd fan 'e ferhierder op, mei in dúdlike reparaasjeperioade.
- Wy berekkenje in ridlike hierfermindering ûnder artikel 7:207 BW.
- Wy tariede it fersyk op en tsjinje it yn by de Hierrjochtbank of de claim by de kantonrjochtbank.
- Wy beoardielje oft ûntbining ûnder artikel 7:210 BW of in skeafergoedingsclaim ûnder artikel 7:208 BW beskikber is.
Wat in ferhierder oan boarchsom en tsjinstkosten yn rekken bringe kin, wurdt behannele yn ús artikel oer boarchsom en tsjinstkosten.
Gearfetting
- Jo moatte it pân beskikber stelle foar it ôfpraat gebrûk (artikel 7:203 BW) en gebreken reparearje as de hierder se meld hat (artikel 7:206 BW).
- In gebrek is elke tastân dy't net oan 'e hierder taskreaun wurde kin en dy't it genietsje dat in hierder ferwachtsje kin beheint (artikel 7:204 BW).
- De hierder kin reparaasje easkje, in hierfermindering oanfreegje of de hieroerienkomst ûntbinen as genietsjen folslein ûnmooglik wurdt (artikel 7:210 BW).
- Foar de Hiertribunaal rint in fermindering yn fan 'e earste dei fan 'e moanne nei it fersyk, ienris seis wiken ferrûn binne sûnt in skriftlik rapport.
- Kompensaasje is allinnich te beteljen as it gebrek oan jo as ferhierder taskreaun wurde kin (artikel 7:208 BW).
Faak Stelde Fragen
Kin in hierder gewoan stopje mei it beteljen fan hier as ik in mankemint net reparearje?
Nee. De hierder kin de hier net iensidich ynhâlde. De hierder kin in hierfermindering oanfreegje ûnder artikel 7:207 BW of, nei't er jo de kâns jûn hat om te reparearjen, de reparaasje regelje en de ridlike kosten fan 'e hier ôflûke (artikel 7:206(3) BW).
Wa is ferantwurdlik foar lytse, deistige reparaasjes?
Foar wenningbou binne lytse deistige reparaasjes foar de hierder ûnder artikel 7:217 BW en it Besluit lytse reparaasjes (Besluit kleine herstellingen), nettsjinsteande wat der yn it hierkontrakt stiet.
Wat as ik wegerje om it pân hielendal beskikber te stellen?
De hierder kin neilibjen easkje by de kantonrjochter, neist in hierferleging of, as genietsjen folslein ûnmooglik wurdt, ûntbining fan 'e hieroerienkomst ûnder artikel 7:210 BW.
Moat in hierder in mankemint op in bepaalde manier melde?
De wet skriuwt gjin formulier foar, mar in skriftlike meidieling stelt de datum fêst wêrfan jo wurde beskôge as jo op 'e hichte binne fan it gebrek. Dy datum begjint de reparaasjeplicht en eventuele hierferleging, en foar wenningbou begjint de perioade fan seis wiken foardat de Hiertribunaal frege wurde kin om yn te gripen.
