Hierferheging yn Nederlân: wat ferhierders freegje meie en wat hierders dwaan kinne

Hast elke Nederlânske hierwente sjocht de hier ien kear yn 't jier omheech gean. Wat de ferhierder freegje kin, en oft de ferheging wol jildich is, hinget ôf fan yn hokker fan 'e trije segminten it pân leit, fan wat it kontrakt seit, en fan oft de ferhierder in koarte mar strange set formaliteiten hat neilibbe. Dit artikel leit út yn hokker segmint jo hierwente falt, hoe't it jierlikse maksimum berekkene wurdt, wat in jildich ferhegingsfoarstel befetsje moat, en hoe't in hierder ien oanfechtet.

Trije segminten, trije sets regels

Sûnt de Wet betelle hier ( Wet betelle hier ) op 1 july 2024 fan krêft is, falle de Nederlânske wenningferhier yn trije segminten. Hokker fan tapassing is, wurdt bepaald troch it oantal punten dat de wenning skoart ûnder it wenningwaarderingsstelsel , net troch hoe't de partijen it kontrakt neame.

• Regele, sosjaal segmint – de leechste puntenband. De hier mei nea it maksimum dat de punten opleverje oerskriuwe, en de jierlikse ferheging wurdt beheind ta in persintaazje dat elk jier troch de minister fêststeld wurdt.
• Middenmerksegment (middelmerk hier) – de middelste puntbân. Dit segmint waard foar it earst regele troch de Affordable Rent Act. It hat syn eigen maksimale hierpriis en, sûnt 1 july 2025, syn eigen beheinde jierlikse ferheging.
• Frije sektor (partikuliere sektor, liberalisearre) – de heechste puntenband. Der is gjin maksimale hierpriis, mar de jierlikse ferheging is sûnt 2021 by wet beheind, en dy limyt is ferlingd oant 1 maaie 2029.

De puntgrinzen en hierdrompels wurde jierliks ​​yndeksearre, sadat in wenning fan segmint kin feroarje as in nij kontrakt tekene wurdt. It segmint is fêst oan it begjin fan 'e hierperioade en ferskowt net midden yn it kontrakt, om't in drompel ferskowt.

Hoe't it jierlikse maksimum berekkene wurdt

It maksimum fan 'e middenmerk kin heger útkomme as dat fan 'e frije sektor, wat minsken ferrast, mar gjin flater is. De formules ferskille: it plafond fan 'e middenmerk is keppele oan 'e kollektive leanûntwikkeling plus ien persintaazjepunt, wylst de plafonds fan 'e regele en frije sektor de leechste fan 'e priisûntwikkeling of leanûntwikkeling nimme, wer plus ien persintaazjepunt. Yn in jier dat de leanen de prizen oertreffe, is it sifer fan 'e middenmerk it heechste fan 'e twa. De wettelike basis is art. 7:248 BW, útwurke yn art. 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprizen woonruimte ).

De persintaazjes sels wurde elk jier opnij berekkene en wurde hjir bewust net werjûn, om't in sifer dat yn in artikel sitearre wurdt binnen moannen ferâldere is. De minister reparearret se, de Huurcommissie en rijksoverheid.nl publisearje se, en se binne de ienige boarne dêr't it wurdich op te fertrouwen is. Let op de ferskillende kalinders: yn it regele segmint jildt it nije maksimum foar ferhegingen dy't fan 1 july ôf yngeane, wylst it yn 'e middenmerk- en frije sektoaren mei it kalinderjier rint. In ferheging dy't ûnder it persintaazje fan ferline jier foarsteld is foar in datum yn 'e nije perioade is oermjittich, en it oerskot is te ferheljen.

De formele easken fan in foarstel foar hierferheging

Yn 'e regele en middelgrutte merksegminten bart de ferheging net automatysk. De ferhierder moat in skriftlik foarstel ( foarstel tot huurferheging ) dwaan ûnder art. 7:252 BW, en de formaliteiten binne wichtiger as de measte ferhierders ferwachtsje.

• Opzegperioade. It foarstel moat de hierder teminsten twa folle moannen foar de foarstelde yngongsdatum berikke. Foar in ferheging op 1 july moat it foarstel úterlik 30 april ferstjoerd wurde.
• Skriftlike foarm. E-post wurdt oer it algemien akseptearre, mits de ûntfangstbewiis kin wurde sjen litten.
• Ynhâld Art. 7:252 BW bepaalt wat it foarstel oanjaan moat: de op it stuit jildende hierpriis, de foarstelde feroaring, de nije hierpriis dy't ûntstiet en de datum wêrfan't dy yn wurking treedt. As de ferhierder him fertrout op de ynkommensôfhinklike ferheging, moat de ynkomstenferklearring fan 'e belestingautoriteit bysletten wurde. In foarstel dat ien fan dizze gegevens ûntbrekt, is gebrekkich.
• Ien kear yn de tolve moannen. Yn 'e earste perioade fan tolve moannen nei it begjin fan 'e hierperioade mei de hier maksimaal ien kear ferhege wurde, en dêrnei allinich tsjin 'e ein fan elke opienfolgjende perioade fan tolve moannen (art. 7:250 BW). As de ferheging basearre is op in kontraktuele klausule, jildt itselde ynterval fan tolve moannen, en in klausule dy't mear as ien ferheging yn tolve moannen produseart, is ûnjildich (art. 7:251 BW). In smelle útsûndering bestiet as in tydlike hierkoarting stadichoan ôfskaft wurdt (art. 7:252c BW).

It gefolch fan in gebrekkich foarstel is ienfâldich en, foar ferhierders, djoer: de ferheging wurdt net fan krêft. It wurdt net fermindere, korrizjeare of útsteld troch wurking fan 'e wet. De hier bliuwt wêr't it wie, en de ferhierder moat opnij begjinne mei in nij, konform foarstel en in nije opzegtermijn fan twa moannen - yn 'e praktyk kostet dat faak in fol jier yndeksearring. Hierders dy't al betelle hawwe, kinne it ferskil weromhelje.

Hoe't in hierder beswier makket, en wannear

De rûte hinget ôf fan it segment, en de twa rûtes wurkje yn tsjinoerstelde rjochtingen.

Regulearre en middelgrutte foarstellen ûnder art. 7:252 BW

De hierder skriuwt oan de ferhierder, foar de foarstelde yngongsdatum, en seit dat se beswier meitsje en wêrom. Fan de hierder is dan neat mear nedich. As de ferhierder trochsette wol, moat de ferhierder de Huurkommisje freegje om binnen seis wiken nei de foarstelde yngongsdatum útspraak te dwaan (art. 7:253 BW). As dy perioade foarby is, wurdt de ferheging gewoan net fan krêft - it ienige nuttichste ding dat in hierder dy't beswier makket witte kin.

Yndeksearring ûnder in kontraktuele klausule (middelmerk en frije sektor)

Wêr't de ferheging fuortkomt út in yndeksklausule ynstee fan in foarstel fan art. 7:252 BW, docht de hierder in oanfraach direkt by de Huurkommisje, binnen fjouwer moannen nei de datum dat de ferheging yn wurking is gien (art. 7:248 BW). It missen fan dy finster fan fjouwer moannen is fataal foar de útdaging, dus skriuw it yn 'e aginda. De Huurkommisje sil de ferheging beheine ta it wettelik maksimum as de klausule mear oplevere hat.

Yndeksklausules: de frije sektor en it probleem fan ûnearlike betingsten

Yn 'e middenmerk en frije sektoaren is der gjin wettelik rjocht op in jierlikse ferheging. Alles hinget ôf fan it kontrakt. As it hierkontrakt hielendal gjin klausule foar hierferheging befettet, mei de ferhierder de hier net jierliks ​​ferheegje - punt. As it in klausule befettet dy't in persintaazje ûnder it wettelike plafond stelt, dan jildt it kontraktuele bedrach. As it in persintaazje boppe it plafond stelt, dan jildt it plafond.

Oer dy wettelike laach hinne leit it Europeeske konsuminterjocht, en hjir giet in soad jild op it spul. Wenninghierkontrakten mei partikulieren binne konsumintekontrakten, dus de regels foar ûnearlike betingsten binne fan tapassing en de rjochtbanken moatte hierferhegingsklausules út eigen beweging toetsje.

De liedende autoriteit is de foaroardieljende útspraak fan 'e Hoge Raad fan 29 novimber 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, jûn op fragen ferwiisd troch de Rechtbank. Amsterdam op 11 jannewaris 2024. It gie om de tige gewoane formule foar de frije sektor fan "CPI-yndeksearring plus in taslach". De rjochtbank stelde, gearfettend:

• It yndekselemint en it taslachelemint wurde beoardiele apart, sels as se yn ien kontraktuele sin ferskine. Se tsjinje ferskillende doelen: de iene kompensearret foar falutadepresiaasje, de oare foar kostenferhegingen boppe ynflaasje.
• In klausule dy't foarsjocht yn CPI-yndeksearring is op himsels net ûnearlik.
• In klausule dy't in fêste taslach tafoeget fan maksimaal 3% boppe de CPI-yndeksearring is net ûnearlik, sûnder spesjale omstannichheden: de finansjele gefolgen binne foarsisber, de ferhierder hat in legitime belang, en de hierder kin de oerienkomst opsizze.
• As in taslachklausule is ûnrjochtfeardich, it moat net tapast wurde yn syn gehielDe rjochtbank kin it net ferminderje nei in akseptabele 3%. De hierder wurdt werombrocht yn 'e posysje wêryn't se sûnder de klausule west hiene en hat in fergoedingsclaim foar de te folle betelle ferhegingen.

De gefolgen foar ferhierders dy't in formule fan "yndeksearring plus oant 5%" of "plus oant 7%" brûke, binne swier. De taslach wurdt net fermindere; it ferdwynt foar de hiele libbensdoer fan 'e hieroerienkomst, en taslach út it ferline wurde werombetelle. Foar in portefúljeferhierder mei in standert sjabloan is de bleatstelling kumulatyf foar elke ienheid. Rjochtsaken oer taslach boppe 3% geane troch yn 'e subdistriktgerjochten, en om't de tapaste standert de Jeropeeske is op ûnearlike betingsten, is de mooglikheid fan in ferwizing nei it Hof fan Justysje fan 'e Jeropeeske Uny net ferdwûn. In ferhierder dy't fertrout op in taslachklausule, en in hierder dy't weromfreget wat ûnder ien betelle is, moatte beide kontrolearje hoe't de jurisprudinsje stiet foardat se in posysje ynnimme.

Twa nuânsepunten binne wichtich. De útspraak giet oer de klausule , net it plafond: sels in earlike klausule kin net mear leverje as it wettelike plafond dat foar dat jier fan krêft is. En in ûnearlike klausule wurdt net genêzen trochdat de ferhierder minder freget as it tastean is; it is de formulering dy't op 'e proef steld wurdt.

Hierferheging nei ferbouwing of ferbettering

In ferheging nei wurk is in oar bist as de jierlikse ferheging en falt net ûnder de jierlikse persintaazjelimyt. It ûnderskied dat de measte skeel beslist is tusken ferbettering en ûnderhâld : fysike feroarings of tafoegings dy't it genietsjen fan 'e wenning ferheegje - ynboude apparaten, in nije badkeamerynrjochting, isolaasje en oare enerzjymaatregels - kinne in ferheging rjochtfeardigje. Ferfanging en reparaasje kinne dat net, om't it yn goede steat hâlden fan it pân is wêr't de hier al foar betellet.

As de ferhierder in bewenne wenning renovearje wol, fereasket art. 7:220 BW in ridlik foarstel : in skriftlik pakket mei de wurksumheden, de ûnderbrekking, eventuele kompensaasje en de foarstelde nije hierpriis. In hierder dy't in ridlik foarstel wegeret, kin twongen wurde; in hierder dy't te krijen hat mei in ûnredelik foarstel kin dat net.

As de partijen it net iens wurde kinne oer de hiergefolgen, kin ien fan beiden de Huurkommisje freegje om binnen trije moannen nei foltôging fan 'e wurken út te sprekken oft de foarnommen ferheging ridlik is. De Huurkommisje stjoert in ûndersiker, kontrolearret dat de wurken wirklik in ferbettering opleverje, en toetst de ferheging oan 'e hân fan 'e werklik makke kosten. Dizze rûte bestiet sawol yn 'e regulearre en middelgrutte merksegminten (art. 7:255 BW) as yn 'e frije sektor (art. 7:255a BW), hoewol der yn 'e frije sektor gjin puntenplafond is foar it resultaat om tsjin ôf te mjitten.

De ynkommensôfhinklike ekstra ferheging

Allinnich yn it regele sosjale segmint kin in ferhierder in hegere ferheging foarstelle foar húshâldings boppe bepaalde ynkommensnivo's (art. 7:252a BW), útdrukt as in fêst eurobedrach per moanne ynstee fan in persintaazje.

• Der besteane twa ynkommensbannen boppe de gewoane drompel, elk mei in eigen fêste moanlikse bedrach ynstee fan in persintaazje.
• De ynkommensgrinzen, de moanlikse bedraggen en it referinsjejier wurde jierliks ​​fêststeld en publisearre troch de Huurkommisje; de ​​oanslach wurdt makke op basis fan it húshâldynkommen fan in earder belestingjier, net fan it hjoeddeiske.
• It ynkommen fan in ynwennerbern dat de leeftyd fan 23 jier noch net berikt hat, wurdt bûten beskôging litten as it totale ynkommen fan dat bern (sammellinken) bliuwt ûnder de publisearre limyt.
• Oanwiisde groepen fan chronysk sike en beheinde hierders binne frijsteld.

De ferhierder moat in ynkommensyndikaasje fan 'e Belastingdienst krije en dy by it foarstel ynfoegje. As dy weilitten wurdt, is it foarstel defekt, mei as gewoane gefolch dat de ferheging mislearret. De maksimale ferhegingen meie net steapele wurde: de ferhierder nimt of it gewoane persintaazje of it ynkommensôfhinklike bedrach, net beide. Omdat de drompels en bedraggen elk jier feroarje, kontrolearje de tabel dy't de Huurkommisje publisearret foar it jier wêryn't de ferheging yngie.

Hierferleging: it spegelbyld, en faak de sterkere beweging

Hierders tinke faak defensyf oer de jierlikse ferheging, wylst de bettere fraach is oft de hier ea wettich wie. Yn 'e regele en middelgrutte merksegminten mei de hier net heger wêze as it maksimum dat de punten fan 'e wenning opleverje. As dat sa is, moat de hierder net allinich de ferheging wjerstean, mar ek in ferleging foarstelle.

De proseduere ûnder art. 7:254 BW spegelt de ferhegingsproseduere. De hierder stjoert in skriftlik foarstel mei de hjoeddeiske lege hierpriis, de foarstelde legere hierpriis, de ferleging en de yngongsdatum, dy't net earder as twa folsleine kalindermoannen nei it ferstjoeren fan it foarstel falle meie. As de ferhierder wegeret of net reagearret, freget de hierder de Huurkommisje om in útspraak te dwaan, en moat dat dwaan binnen seis wiken nei de foarstelde ferlegingsdatum. De hierder bliuwt de besteande hier betelje oant it beslút der is.

Wêr't de punten in substansjele oerbetelling sjen litte, is dizze rûte folle mear wurdich as in persintaazjepunt yndeksearring, en it kin wurde kombineare mei in claim foar gebreken. It útfieren fan 'e puntenkontrôle moat de earste stap wêze as in regele of middelgrutte hierder syn hier yn twifel luts.

Wat in lânhear net dwaan mei

• Mear as ien kear yn tolve moannen ferheegje. In twadde ferheging binnen deselde perioade fan tolve moannen is ûnjildich (art. 7:251 BW), wat it kontrakt ek seit.
• Ferheging tidens in fêste termyn sûnder kontraktuele basis. Yn 'e middenmerk en frije sektoaren betsjut gjin yndeksklausule gjin jierlikse ferheging foar de hiele termyn.
• Ferheegje troch te wegerjen om te fernijen. In Nederlânske wenninghier foar ûnbepaalde tiid ferrint net en kin net "fernijd" wurde op nije betingsten nei goedtinken fan 'e ferhierder. In hierder de kar biede tusken in hegere hierpriis en fuortgean is gjin wetlike rûte nei in ferheging: it beëinigjen fan in hierkontrakt fereasket wettelike grûnen en, as de hierder it dêr net mei iens is, in rjochterlike beslissing.
• De ferheging weromhelje troch tsjinstferliening. It laden fan hier yn servicekosten of in all-in priis oerlibet gjin kontrôle.
• Negearje in beswier. Yn 'e regele en middelgrutte merksegminten kin in ferhierder in beswier net iensidich ôfwize; de ​​ienige wei foarút is de Huurkommisje, binnen seis wiken.

Praktyske begelieding

Foar hierders. Kontrolearje earst it segmint, dan de rekkenkunde, dan de formaliteiten - yn dy folchoarder, want in formeel gebrek deadet de ferheging, wat it persintaazje ek is. Set de twa deadlines yn in deiboek: meitsje beswier foar de yngongsdatum yn 'e regele en middelgrutte segminten, en freegje binnen fjouwer moannen by de hierkommisje in kontraktuele yndeksearring oan. As jo ​​hierkontrakt yn 'e frije sektor in taslach fan mear as 3% tafoeget oan 'e yndeksearring, freegje dan advys foardat jo betelje. En fier de puntenkontrôle út, sels as de ferheging der korrekt útsjocht.

Foar ferhierders. Kontrolearje jo sjabloan: in taslachklausule dy't opsteld is foar de útspraak fan 'e Hoge Raad yn 2024 is in libbene ferplichting. Stjoer foarstellen betiid, skriftlik, mei fermelding fan 'e hjoeddeistige hierpriis, de nije hierpriis, de yngongsdatum en de beswierrûte, en bewarje bewiis fan ferstjoering. Doch de ferklearring fan 'e belestingautoriteit by foar elke ynkommensôfhinklike ferheging. As in hierder beswier makket, kalinderje dan de deadline fan seis wiken fan 'e hierkommisje fuortendaliks - it missen dêrfan kostet it hiele jier.