Hierferheging yn Nederlân: it maksimum en hoe't jo beswier meitsje kinne

How much your landlord may raise the rent depends on the segment: for 2026 the maximum is 4.1% for regulated social housing (from 1 July 2026), 6.1% for mid-market rentals and 4.4% in the free sector. An increase is also invalid if the landlord misses the formalities of art. 7:252 BW, such as a written proposal at least two months before the effective date, and in the free sector it needs a clause in the contract.

Which segment is your rental in?

Sûnt de Wet betelle hier ( Wet betelle hier ) op 1 july 2024 fan krêft is, falle de Nederlânske wenningferhier yn trije segminten. Hokker fan tapassing is, wurdt bepaald troch it oantal punten dat de wenning skoart ûnder it wenningwaarderingsstelsel , net troch hoe't de partijen it kontrakt neame.

• Regele, sosjaal segmint – de leechste puntenband. De hier mei nea it maksimum dat de punten opleverje oerskriuwe, en de jierlikse ferheging wurdt beheind ta in persintaazje dat elk jier troch de minister fêststeld wurdt.
• Middenmerksegment (middelmerk hier) – de middelste puntbân. Dit segmint waard foar it earst regele troch de Affordable Rent Act en hat syn eigen maksimale hierpriis en syn eigen beheinde jierlikse ferheging.
• Frije sektor (partikuliere sektor, liberalisearre) – de heechste puntenband. Der is gjin maksimale hierpriis, mar in wettelike limyt op 'e jierlikse ferheging is sûnt 2021 fan tapassing en bliuwt fan krêft.

De puntgrinzen en hierdrompels wurde jierliks ​​yndeksearre, sadat in wenning fan segmint kin feroarje as in nij kontrakt tekene wurdt. It segmint is fêst oan it begjin fan 'e hierperioade en ferskowt net midden yn it kontrakt, om't in drompel ferskowt.

How is the annual maximum calculated?

The mid-market maximum can come out higher than the free-sector one. That is not a mistake: the mid-market ceiling follows collective wage development, while the free-sector ceiling takes the lower of inflation and wage development. In 2026 wages (5.1%) outran inflation (3.4%), which explains the gap between 6.1% and 4.4%. The percentages are recalculated every year and published on rijksoverheid.nl and by the Huurcommissie. Note the different calendars: in the regulated segment the new maximum applies to increases taking effect from 1 July, while in the mid-market and free sectors it runs with the calendar year. An increase proposed under last year’s percentage for a date in the new period is excessive, and the excess is recoverable.

What must a rent increase proposal contain?

Yn 'e regele en middelgrutte merksegminten bart de ferheging net automatysk. De ferhierder moat in skriftlik foarstel ( foarstel tot huurferheging ) dwaan ûnder art. 7:252 BW, en de formaliteiten binne wichtiger as de measte ferhierders ferwachtsje.

• Opzegperioade. It foarstel moat de hierder teminsten twa folle moannen foar de foarstelde yngongsdatum berikke. Foar in ferheging op 1 july moat it foarstel úterlik 30 april ferstjoerd wurde.
• Skriftlike foarm. E-post wurdt oer it algemien akseptearre, mits de ûntfangstbewiis kin wurde sjen litten.
• Ynhâld Art. 7:252 BW bepaalt wat it foarstel oanjaan moat: de op it stuit jildende hierpriis, de foarstelde feroaring, de nije hierpriis dy't ûntstiet en de datum wêrfan't dy yn wurking treedt. As de ferhierder him fertrout op de ynkommensôfhinklike ferheging, moat de ynkomstenferklearring fan 'e belestingautoriteit bysletten wurde. In foarstel dat ien fan dizze gegevens ûntbrekt, is gebrekkich.
• Ien kear yn de tolve moannen. Yn 'e earste perioade fan tolve moannen nei it begjin fan 'e hierperioade mei de hier maksimaal ien kear ferhege wurde, en dêrnei allinich tsjin 'e ein fan elke opienfolgjende perioade fan tolve moannen (art. 7:250 BW). As de ferheging basearre is op in kontraktuele klausule, jildt itselde ynterval fan tolve moannen, en in klausule dy't mear as ien ferheging yn tolve moannen produseart, is ûnjildich (art. 7:251 BW). In smelle útsûndering bestiet as in tydlike hierkoarting stadichoan ôfskaft wurdt (art. 7:252c BW).

It gefolch fan in gebrekkich foarstel is ienfâldich en, foar ferhierders, djoer: de ferheging wurdt net fan krêft. It wurdt net fermindere, korrizjeare of útsteld troch wurking fan 'e wet. De hier bliuwt wêr't it wie, en de ferhierder moat opnij begjinne mei in nij, konform foarstel en in nije opzegtermijn fan twa moannen - yn 'e praktyk kostet dat faak in fol jier yndeksearring. Hierders dy't al betelle hawwe, kinne it ferskil weromhelje.

How and when do you object?

De rûte hinget ôf fan it segment, en de twa rûtes wurkje yn tsjinoerstelde rjochtingen.

Regulearre en middelgrutte foarstellen ûnder art. 7:252 BW

Jo skriuwe oan de ferhierder, foar de foarstelde yngongsdatum, en sizze dat jo beswier meitsje en wêrom. Dan hoecht neat mear fan jo te wurden ferwachte. As de ferhierder trochgiet, moat de ferhierder de Huurkommisje freegje om binnen seis wiken nei de foarstelde yngongsdatum útspraak te dwaan (art. 7:253 BW). As dy perioade foarby is, wurdt de ferheging gewoan net fan krêft - it ienige nuttichste ding dat in hierder dy't beswier makket witte kin.

Yndeksearring ûnder in kontraktuele klausule (middelmerk en frije sektor)

Wêr't de ferheging fuortkomt út in yndeksklausule ynstee fan in foarstel neffens art. 7:252 BW, freegje jo direkt in oanfraach oan by de Huurkommisje, binnen fjouwer moannen nei de datum dat de ferheging yn wurking is gien (art. 7:248 BW). It missen fan dy finster fan fjouwer moannen is fataal foar de útdaging, dus skriuw it yn jo deiboek. De Huurkommisje sil de ferheging beheine ta it wettelik maksimum as de klausule mear oplevere hat.

When is an indexation clause unfair?

Yn 'e middenmerk en frije sektoaren is der gjin wettelik rjocht op in jierlikse ferheging. Alles hinget ôf fan it kontrakt. As it hierkontrakt hielendal gjin klausule foar hierferheging befettet, mei de ferhierder de hier net jierliks ​​ferheegje - punt. As it in klausule befettet dy't in persintaazje ûnder it wettelike plafond stelt, dan jildt it kontraktuele bedrach. As it in persintaazje boppe it plafond stelt, dan jildt it plafond.

Oer dy wettelike laach hinne leit it Europeeske konsuminterjocht, en hjir giet in soad jild op it spul. Wenninghierkontrakten mei partikulieren binne konsumintekontrakten, dus de regels foar ûnearlike betingsten binne fan tapassing en de rjochtbanken moatte hierferhegingsklausules út eigen beweging toetsje.

The leading authority is the Hoge Raad’s ruling of 29 November 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780. It concerned the common free-sector formula of “CPI indexation plus a surcharge”. The court held, in summary:

• It yndekselemint en it taslachelemint wurde beoardiele apart, sels as se yn ien kontraktuele sin ferskine. Se tsjinje ferskillende doelen: de iene kompensearret foar falutadepresiaasje, de oare foar kostenferhegingen boppe ynflaasje.
• In klausule dy't foarsjocht yn CPI-yndeksearring is op himsels net ûnearlik.
• In klausule dy't in fêste taslach tafoeget fan maksimaal 3% boppe de CPI-yndeksearring is net ûnearlik yn prinsipe: de finansjele gefolgen binne foarsisber, de ferhierder hat in legitime belang, en de hierder kin de oerienkomst opsizze.
• As in taslachklausule is ûnrjochtfeardich fûn, moat it net tapast wurde yn syn gehielDe rjochtbank kin it miskien net ferminderje nei in akseptabele 3%. De hierder wurdt werombrocht yn 'e posysje wêryn't se sûnder de klausule west hiene en kin de te folle betelle ferhegingen weromhelje.

For a landlord using an “indexation plus up to 5%” or “plus up to 7%” formula, an unfair surcharge disappears for the whole tenancy and past surcharges become repayable, across every unit let on the same template.

Twa nuânsepunten binne wichtich. De útspraak giet oer de klausule , net it plafond: sels in earlike klausule kin net mear leverje as it wettelike plafond dat foar dat jier fan krêft is. En in ûnearlike klausule wurdt net genêzen trochdat de ferhierder minder freget as it tastean is; it is de formulering dy't op 'e proef steld wurdt.

Can the rent go up after renovation?

Yes, for genuine improvements, separately from the annual cap; maintenance and repair never justify an increase.

In ferheging nei wurk is in oare saak as de jierlikse ferheging en falt net ûnder it jierlikse persintaazjeplafond. It ûnderskied dat de measte skeel beslist is tusken ferbettering en ûnderhâld : fysike feroarings of tafoegings dy't it genietsjen fan 'e wenning ferheegje - ynboude apparaten, in nije badkeamerynrjochting, isolaasje en oare enerzjymaatregels - kinne in ferheging rjochtfeardigje. Ferfanging en reparaasje kinne dat net, om't it yn goede steat hâlden fan it pân is wêr't de hier al foar betellet.

As de ferhierder in bewenne wenning renovearje wol, fereasket art. 7:220 BW in ridlik foarstel : in skriftlik pakket mei de wurksumheden, de ûnderbrekking, eventuele kompensaasje en de foarstelde nije hierpriis. In hierder dy't in ridlik foarstel wegeret, kin twongen wurde; in hierder dy't te krijen hat mei in ûnredelik foarstel kin dat net.

As de partijen it net iens wurde kinne oer de hiergefolgen, kin ien fan beiden de Huurkommisje freegje om binnen trije moannen nei foltôging fan 'e wurken út te sprekken oft de foarnommen ferheging ridlik is. De Huurkommisje stjoert in ûndersiker, kontrolearret dat de wurken wirklik in ferbettering opleverje, en toetst de ferheging oan 'e hân fan 'e werklik makke kosten. Dizze rûte bestiet sawol yn 'e regulearre en middelgrutte merksegminten (art. 7:255 BW) as yn 'e frije sektor (art. 7:255a BW), hoewol der yn 'e frije sektor gjin puntenplafond is foar it resultaat om tsjin ôf te mjitten.

What is the income-dependent increase?

Allinnich yn it regele sosjale segmint kin in ferhierder in hegere ferheging foarstelle foar húshâldings boppe bepaalde ynkommensnivo's (art. 7:252a BW), útdrukt as in fêst eurobedrach per moanne ynstee fan in persintaazje.

• Der besteane twa ynkommensbannen boppe de gewoane drompel, elk mei in eigen fêste moanlikse bedrach ynstee fan in persintaazje.
• De ynkommensgrinzen, de moanlikse bedraggen en it referinsjejier wurde jierliks ​​fêststeld en publisearre troch de Huurkommisje; de ​​oanslach wurdt makke op basis fan it húshâldynkommen fan in earder belestingjier, net fan it hjoeddeiske.
• It ynkommen fan in ynwennerbern dat de leeftyd fan 23 jier noch net berikt hat, wurdt bûten beskôging litten as it totale ynkommen fan dat bern (sammellinken) bliuwt ûnder de publisearre limyt.
• Oanwiisde groepen fan chronysk sike en beheinde hierders binne frijsteld.

De ferhierder moat in ynkommensyndikaasje fan 'e Belastingdienst krije en dy by it foarstel ynfoegje. As dy weilitten wurdt, is it foarstel defekt, mei as gewoane gefolch dat de ferheging mislearret. De maksimale ferhegingen meie net steapele wurde: de ferhierder nimt of it gewoane persintaazje of it ynkommensôfhinklike bedrach, net beide. Omdat de drompels en bedraggen elk jier feroarje, kontrolearje de tabel dy't de Huurkommisje publisearret foar it jier wêryn't de ferheging yngie.

Can you ask for a rent reduction instead?

Hierders tinke faak defensyf oer de jierlikse ferheging, wylst de bettere fraach is oft de hier ea wettich wie. Yn 'e regele en middelgrutte merksegminten mei de hier net heger wêze as it maksimum dat de punten fan 'e wenning opleverje. As dat sa is, moatte jo net allinich de ferheging wjerstean, mar ek in ferleging foarstelle.

De proseduere ûnder art. 7:254 BW spegelt de ferhegingsproseduere. Jo stjoere in skriftlik foarstel yn mei de hjoeddeiske lege hierpriis, de foarstelde legere hierpriis, de ferleging en de yngongsdatum, dy't net earder as twa folsleine kalindermoannen nei't it foarstel ferstjoerd is, falle meie. As de ferhierder wegeret of net reagearret, freegje jo de Huurkommisje om útspraak te dwaan, en jo moatte dat dwaan binnen seis wiken nei de foarstelde ferlegingsdatum. Jo bliuwe de besteande hier betelje oant it beslút der is.

Wêr't de punten in substansjele oerbetelling sjen litte, is dizze rûte folle mear wurdich as in persintaazjepunt yndeksearring, en it kin wurde kombineare mei in claim foar gebreken. It útfieren fan 'e puntenkontrôle moat de earste stap wêze as in regele of middelgrutte hierder syn hier yn twifel luts.

Wat moatte jo as ferhierder kontrolearje?

A defective increase does not take effect at all, and tenants can reclaim what they paid.

• Mear as ien kear yn tolve moannen ferheegje. In twadde ferheging binnen deselde perioade fan tolve moannen is ûnjildich (art. 7:251 BW), wat it kontrakt ek seit.
• Ferheging tidens in fêste termyn sûnder kontraktuele basis. Yn 'e middenmerk en frije sektoaren betsjut gjin yndeksklausule gjin jierlikse ferheging foar de hiele termyn.
• Ferheegje troch te wegerjen om te fernijen. In Nederlânske wenninghier foar ûnbepaalde tiid ferrint net en kin net "fernijd" wurde op nije betingsten nei goedtinken fan 'e ferhierder. In hierder de kar biede tusken in hegere hierpriis en fuortgean is gjin wetlike rûte nei in ferheging: it beëinigjen fan in hierkontrakt fereasket wettelike grûnen en, as de hierder it dêr net mei iens is, in rjochterlike beslissing.
• De ferheging weromhelje troch tsjinstferliening. It laden fan hier yn servicekosten of in all-in priis oerlibet gjin kontrôle.
• Negearje in beswier. Yn 'e regele en middelgrutte merksegminten kin in ferhierder in beswier net iensidich ôfwize; de ​​ienige wei foarút is de Huurkommisje, binnen seis wiken.

Wat moatte jo as hierder kontrolearje?

Most increases can be tested in an hour with the proposal, the contract and the points calculation.

• Check that the proposal reached you at least two months before the effective date (art. 7:252 BW).
• Compare the percentage with the 2026 maximum for your segment: 4.1%, 6.1% or 4.4%.
• Check that the last increase was at least twelve months ago (art. 7:250 BW).
• In the free sector, read the indexation clause and check any surcharge above inflation.
• Have the WWS points counted: if the rent already exceeds the maximum, propose a reduction under art. 7:254 BW.
• Object in writing before the effective date, or apply to the Huurcommissie within four months for a clause-based increase.

What can we do for you with a rent increase?

Us hieradvokaten assist tenants and landlords with rent increases and reductions.

• We check an increase proposal against the formalities of art. 7:252 BW and the maximum for your segment.
• We review indexation clauses in light of ECLI:NL:HR:2024:1780 and calculate what can be reclaimed.
• We draft your objection or your reduction proposal under art. 7:254 BW.
• We represent you before the Huurcommissie and the kantonrechter.
• We revise landlords’ contract templates and annual increase letters.

Gearfetting

• Dyn hierkontrakt sit yn ien fan trije segminten - regele, middenmerk of frije sektor - en it segmint stelt sawol it jierlikse ferhegingsplafond as, bûten de frije sektor, de maksimale hier sels fêst.
• In foarstel foar hierferheging ûnder art. 7:252 BW is allinnich jildich as it skriftlik is, jo teminsten twa moannen foar de yngongsdatum berikt, en de hjoeddeiske hier, de nije hier, de feroaring en de datum neamt; in ûntbrekkend item makket it hiele foarstel gebrekkich en de ferheging wurdt net fan krêft.
• Meitsje beswier foar de yngongsdatum en de lêst ferskowt nei de ferhierder, dy't dan binnen seis wiken in oanfraach by de Huurkommisje yntsjinje moat; mis dy perioade en de foarstelde ferheging falt gewoan wei.
• In yndeksklausule foar in frije sektor mei in taslach boppe de 3% is kwetsber ûnder de EU-wetjouwing oer ûnearlike betingsten nei de útspraak fan 'e Hoge Raad fan 29 novimber 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780): as in taslachklausule ûnearlik fûn wurdt, wurdt it folslein skrast, net fermindere nei 3%.
• As jo ​​hier al boppe it puntenmaksimum útkomt, is in fersyk om ferleging ûnder art. 7:254 BW meastal mear wurdich as it ferset tsjin de folgjende ferheging.

Faak Stelde Fragen