As jo in wenning hiere yn Nederlân, hawwe jo automatysk rjocht op hierbeskerming. Itselde jildt foar jo mei-hierders en ûnderhierders. Huurbeskerming omfettet yn prinsipe twa aspekten: hierpriisbeskerming en hierbeskerming tsjin opzegging fan de hieroerienkomst yn dy sin dat de ferhierder de hierkontrakt net samar opsizze kin.
Wylst beide aspekten fan hierbeskerming jilde foar de hierders fan sosjale wenningen, is dat net it gefal foar de hierders fan wenningen yn de frije sektor. Hokker hierbeskerming oanbelanget wannear en wat de hierpriisbeskerming of hierbeskerming yn it ramt fan opzegging fan hierkontrakt krekt ynhâldt, wurdt besprutsen yn dit blog. Mar earst besprekt dit blog de betingst neamd wenromte foar de algemiene tapassing fan hierbeskerming.
Libbensromte
Foar de tapassing fan de wetlike bepalingen oangeande hierbeskerming moat it earst in fraach wêze fan wenromte. Neffens artikel 7: 233 fan it Nederlânsk Boargerlik Wetboek moat libbensromte wurde begrepen as in bebouwde ûnreplik guod foarsafier't it wurdt ferhierd as in selsstannich as net-selsstannich hûs, in karavan of in stand bedoeld foar permaninte bewenning. Der wurdt dus gjin fierdere ûnderskied makke tusken hierders fan ûnôfhinklike as net selsstannige akkomodaasje foar de doelen fan hierbeskerming.
It konsept fan wenromte omfettet ek ûnferpleatsbere oanhing, mei oare wurden foarsjennings dy't fan aard ûnlosmeitsjend ferbûn binne mei de thús, karavan of plak of dy't dêrfan diel útmeitsje op grûn fan 'e hieroerienkomst. Yn in kompleks fan wenten kin dit bygelyks it treppenhûs, galerijen en gongen wêze, lykas sintrale ynstallaasjes as se by kontrakt oanwiisd binne as romten dy't gjin iepenbier karakter hawwe.
D'r is lykwols gjin wenromte yn 'e betsjutting fan Seksje 7: 233 fan it Nederlânsk Boargerlik Wetboek as it giet om:
- koarte termyn gebrûk fan wenromte; oft dit it gefal is wurdt bepaald oan 'e hân fan' e aard fan it gebrûk, bygelyks as fakânsjehûs of in ruilhûs. Yn dizze sin ferwiist koarte doer dus nei gebrûk en net nei de oerienkommen tiid;
- in ôfhinklike wenromte; dit is it gefal as it hûs wurdt ferhierd tegearre mei kommersjele romte; yn dat gefal makket it hûs diel út fan 'e hierde bedriuwsromte, sadat net de húsfesting, mar bepalingen oangeande bedriuwsromte jilde foar it hûs;
- in wenboat; dit is in ferskynsel dat net past by de wetlike definysje fan artikel 7: 233 fan it Nederlânsk Boargerlik Wetboek. Sa'n hûs kin normaal net wurde beskôge as ûnreplik guod, om't d'r gjin bliuwende assosjaasje is mei de boaiem of de bank.
Ferhierpriis beskerming
As foldien is oan de hjirboppe beskreaune wenromte, sil de hierder earst genietsje fan beskerming foar hierprizen. Yn dat gefal binne de folgjende útgongspunten fan tapassing:
- de ferhâlding tusken kwaliteit, ynklusyf de lokaasje fan 'e hierde akkommodaasje en tusken de hier dy't dêrfoar moat wurde betelle, moat ridlik wêze;
- de hierder hat altyd de opsje om de earste hierpriis troch de Ferhierkommisje te beoardieljen; dit is allinich mooglik binnen 6 moannen nei it begjin fan 'e hierkontrakt; it beslút fan 'e hierkommisje is binend, mar kin noch wol foarlein wurde oan' e kantonrjochtbank;
- de ferhierder kin net trochgean mei in ûnbeheinde hierferheging; Spesifike juridyske limiten jilde foar de hierferheging, lykas it maksimale persintaazje hierferheging bepaald troch de Minister;
- de wetlike bepalingen oangeande hierbeskerming binne ferplicht wet, dat wol sizze, de lânhear kin der net fan ôfwykje yn de hieroerienkomst yn it neidiel fan de hierder.
De neamde útgongspunten jilde trouwens allinnich foar de hierder fan in sosjale wenning. Dat is de wenromte dy't binnen de regulearre hiersektor falt en dus te ûnderskieden is fan de wenromte dy't heart by de liberalisearre, of frije hiersektor. By liberalisearre of frije wenningbou is de hier sa heech dat de hierder net mear yn oanmerking komt foar hiersubsydzje en dêrtroch bûten de beskerming fan de wet falt.
De grins tusken liberalisearre en sosjale húsfesting leit likernôch by de hierpriis fan likernôch 752 euro yn 'e moanne. As de ôfpraat hierpriis boppe dit bedrach komt, kin de hierder net mear op de hjirboppe beskreaune útgongspunten rekkenje, omdat it dan om de hier fan in liberalisearre wenning giet.
Rentebeskerming tsjin beëindiging fan de hieroerienkomst
Foar de tapassing fan it oare aspekt fan hierbeskerming wurdt lykwols gjin ûnderskied makke tusken hierders fan sosjale en liberalisearre húsfesting. Mei oare wurden, dit betsjuttet dat elke hierder fan wenromte foar in grut part en automatysk beskerme wurdt tsjin beëindiging fan 'e hieroerienkomst, yn' e sin dat de ferhierder de hieroerienkomst net samar kin annulearje. Yn dizze kontekst is de hierder spesifyk beskerme om't:
- de beëindiging troch de ferhierder beëindigt de hieroerienkomst net neffens artikel 7: 272 fan it Nederlânsk Boargerlik Wetboek; yn prinsipe is it oan 'e ferhierder om earst te besykjen beëindiging fan' e hieroerienkomst te beynfloedzjen mei wjerskanten tastimming. As dat net wurket en de hierder net akkoart giet mei de beëindiging, beëindiget de beëiniging fan 'e ferhierder de hieroerienkomst net echt. Dit betsjut dat de hieroerienkomst sa gewoan trochgiet en de ferhierder in juridyske eask moat yntsjinje foar beëindiging fan de hieroerienkomst by de kantonrjochtbank. Yn dat gefal sil de hieroerienkomst net einigje foardat de rjochtbank in ûnomkearber beslút hat nommen oer de beëiniging fan 'e ferhierder.
- mei it each op artikel 7: 271 fan it Nederlânsk Boargerlik Wetboek, moat de ferhierder in reden foar de beëindiging opjaan; as de ferhierder de hieroerienkomst beëindigje sil, moat hy foldwaan oan de formaliteiten fan it niisneamde artikel fan it Boargerlik Wetboek. Neist de opsizzingsperioade is in grûn foar beëiniging in wichtige formaliteit yn dizze kontekst. De ferhierder moat dus ien fan 'e redenen foar beëindiging yn syn oankundiging fan beëindiging opjaan, lykas sein yn artikel 7: 274 lid 1 fan it Nederlânsk Boargerlik Wetboek:
- de hierder hat him net gedrage as in goede hierder
- it giet om hier foar in fêste perioade
- de ferhierder hat it hierde driuwend nedich foar eigen gebrûk
- de hierder stimt net yn mei in ridlik oanbod om in nije hieroerienkomst oan te gean
- de ferhierder wol in grûngebrûk realisearje op de ferhierde neffens in jildich bestimmingsplan
- de belangen fan 'e ferhierder by beëindiging fan' e hierkontrakt weagje boppe de fan 'e hierder yn' e fuortsetting fan 'e hierkontrakt (yn gefal fan hierhier)
- de hierkontrakt kin allinich beëindige wurde troch in rjochter op grûn fan artikel 7: 274 lid 1 fan it Nederlânsk Boargerlik Wetboek; De niisneamde redenen binne wiidweidich: dat is, as juridyske prosedueres wurde fierd foar de rjochtbanken, is beëindiging fan de hieroerienkomst op oare redenen net mooglik. As ien fan 'e niisneamde redenen ûntstiet, moat de rjochtbank ek de eask fan' e hierder ta beëindiging tastean. Yn dat gefal is d'r dus gjin romte foar in (fierdere) ôfwaging fan belangen. In útsûndering jildt lykwols foar dit punt oangeande de beëindigingsgrûn foar driuwend persoanlik gebrûk. As de eask tastien is, sil de rjochtbank ek de tiid bepale foar útsetting. As de beëindigingskea fan 'e ferhierder lykwols wurdt ôfwiisd, kin de oanbelangjende hierkontrakt lykwols net wer foar trije jier wurde beëindige.
Wet op ferhiermerkbeweging
Earder wie hierbeskerming yn 'e praktyk ûnderwerp fan in soad krityk: de hierbeskerming soe te fier gien wêze en binne d'r mear hûseigners dy't it hûs graach ferhiere wolle as de hierbeskerming net sa strang wie. De wetjouwer hat gefoelich bewiisd foar dizze krityk. Om dizze reden hat de wetjouwer der foar keazen om dizze wet yn te fieren per 1 july 2016, de Wet op oerdracht fan hiermerken. Mei dizze nije wet waard de beskerming fan 'e hierder minder strang. Yn 'e kontekst fan dizze wet binne dit de wichtichste feroaringen:
- foar hieroerienkomsten oangeande ûnôfhinklike wenromte fan twa jier of minder en foar hieroerienkomsten oangeande net-ûnôfhinklike wenromte fan fiif jier of minder is it foar de ferhierder mooglik makke te hieren sûnder hierbeskerming. Dit betsjut dat de hieroerienkomst einiget by wurking fan 'e wet nei de ôfsprutsen termyn en net hoecht te wurde beëinige troch de ferhierder lykas earder.
- mei de ynfiering fan doelgroepkontrakten is it foar de ferhierder ek makliker makke de hieroerienkomst te beëinigjen oangeande húsfesting bedoeld foar in spesifike doelgroep, lykas studinten. As de hierder net mear ta in spesifike doelgroep heart en bygelyks net mear as studint kin wurde beskôge, kin de ferhierder makliker en rapper mei de beëiniging trochgean troch reden fan dringend persoanlik gebrûk.
Binne jo hierder en wolle jo witte foar hokker hierbeskerming jo yn oanmerking komme? Binne jo in ferhierder dy't de hieroerienkomst opsizze wol? Of hawwe jo oare fragen oangeande dit blog? Nim dan kontakt op Law & More, Us advokaten binne saakkundigen yn hierwetter en jouwe jo graach advys. Se kinne jo ek legaal helpe as jo ferhierdiskusje liedt ta juridyske prosedueres.
