Hast elke ynternasjonaal dy't yn Nederlân hiert betellet in boarchsom, en in protte meitsje har oan 'e ein fan 'e hierperioade soargen oft se it wer sille sjen. Sûnt de Wet goed ferhierderschap (Wet goed ferhierderskip) op 1 july 2023 yn wurking trede is, binne de regels dúdliker wurden: der is in plafond oan 'e boarchsom, in deadline foar it werombeteljen dêrfan, en in plicht om alles wat ynholden wurdt skriftlik út te lizzen. Dit artikel leit út wat de wet seit oer boarchsom, servicekosten en bemiddelingskosten, en wat elke partij dwaan kin yn in skeel.
De boarchsom: hoefolle in ferhierder freegje mei
Neffens de algemiene gedrachsregels yn artikel 2 fan 'e Wet goed verhuurderschap, en de bepaling dy't ynfoege is yn artikel 261b fan Boek 7 fan it Burgerlijk Wetboek , mei in ferhierder gjin boarchsom easkje fan mear as twa kear de bleate hier . "Bare hier" is de hier foar de akkommodaasje sels, eksklusyf servicekosten, nutsfoarsjennings en eventuele meubeltoeslach.
It plafond waard ynfierd mei de Wet op 1 july 2023, en gruttere boarchsommen dy't ôfpraat binne ûnder âldere kontrakten wurde yn 'e praktyk noch altyd helle. In hierder op sa'n kontrakt moat net oannimme dat it bedrach net oanfochten wurde kin. Lang foardat it plafond bestie, feroardielden kantongerjochten tefolle boarchsommen as in ûnredelik foardiel ûnder artikel 264 fan Boek 7 fan it Nederlânske Burgerlik Wetboek: de Rechtbank Noard-Hollân hat op 5 augustus 2015 in boarchsom fan seis moannen ûnjildich ferklearre (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), en stelde yn termen dat in boarchsom fan mear as twa kear de moanlikse hier net ridlik is, en de Rechtbank Amsterdam in boarchsom fan mear as fjouwer moannen hier werombringe nei twa op 4 maart 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Dat binne besluten fan earste oanlis ynstee fan bindende autoriteit, en gjin rapportearre beslút liket de standert fan goede ferhierder te hawwen tapast op in boarchsom dy't foar july 2023 ôfpraat is. Dy âldere line is dochs it argumint om te meitsjen.
As in ferhierder mear freget, hoecht de hierder it oerskot net te beteljen, kin werombetelling easkje fan alles dat te folle betelle is, en kin de gemeente it ôftwinge. Tink derom dat "twa moannen boarchsom plus ien moanne hier foarôf" gjin trije moannen boarchsom is: hier dy't foarôf betelle is, is hier, gjin ûnderpân. In net-werom te jaan "administraasjekosten" neist de boarchsom is hielendal net tastien.
De boarch werom krije: de twa deadlines
De Wet stelt twa deadlines fêst, en it ferskil tusken har is it punt dat it meast faak misferstân wurdt.
- Wêr't de lânhear neat ôflûkt, de boarchsom moat werombetelle wurde binnen fjirtjin dagen fan 'e ein fan 'e hieroerienkomst.
- Wêr't de lânhear wat ôflûkt, de perioade is tritich dagen fan 'e ein fan 'e hierperioade ôf. De langere perioade bestiet sadat de ferhierder de ôftrek kin ynspektearje, kwantifisearje en dokumintearje.
In ferhierder dy't ôftrekt moat de hierder in skriftlike spesifikaasje jaan fan wat der ynholden wurdt en wêrom, mei in folsleine spesifikaasje. In bleate bewearing dat "skea fûn is" foldocht net oan de plicht, en it ûntbrekken dêrfan is sels in oertreding. De perioade fan tritich dagen is gjin lisinsje om útstel te dwaan: in ferhierder dy't in reparaasje noch net priisje kin, moat it ûnbestriden saldo werombetelje en spesifisearje wat der noch yn kwestje is.
Wat wol en net ôflutsen wurde mei
Tastiene ôftrekposten binne beheind: net betelle hier, net betelle servicekosten, de fergoeding foar in ôfpraat enerzjyprestaasjemaatregel, en skea feroarsake troch de hierder. Gewoane slijtage falt bûten de list, en "administraasjekosten" kinne net ôflutsen wurde allinich om't de oerienkomst dat seit.
| Kin oer it algemien ôfhelle wurde | Mei net ôflutsen wurde |
|---|---|
| Hierefterstannen oan 'e ein fan it hierkontrakt | Gewoane slijtage (normale slijtage): ferbleekte ferve, fersliten tapyt, lytse spikergatten |
| Net betelle tsjinstkosten, of in tekoart dat bliken docht út 'e jierlikse ferklearring | Permaninte administraasje-, kontrakt- of ôfhannelingskosten dy't net keppele binne oan in werklik ferlies |
| De ôfpraat fergoeding foar in enerzjyprestaasjemaatregel | Reparaasjes dy't op 'e ferhierder as eigener falle, ynklusyf struktureel en eksterieurûnderhâld |
| Skea ta te skriuwen oan de hierder: brânwûnen, brekken, flekken, net-autorisearre feroarings dy't net werombrocht binne, fuortheljen fan efterlitten items | Opnij ynrjochte gewoan om opnij te ferhieren, en kosten dy't de ferhierder net kin oantoane of net op 'e tiid skriftlik oantsjutte hat |
De grins tusken skea en slijtage is dêr't de measte skeel sitte. Neffens artikel 218 fan Boek 7 fan it Boargerlik Wetboek is de hierder oanspraaklik foar skea feroarsake troch in tekoartkomming dy't taskreaun wurde kin oan de hierder, en skea wurdt oannommen dat sa feroarsake is, mei útsûnderingen foar brân en, foar boud ûnbeweechber guod, skea oan 'e bûtenkant. Dy oanname is reëel, mar it wurket neist artikel 224 - dêr't it ynspeksjerapport beslissend wurdt.
It ynspeksjerapport, en wat der bart as der gjin is
Artikel 224 fan Boek 7 fan it Boargerlik Wetboek bepaalt dat as de partijen oan it begjin in skriftlike beskriuwing fan it pân opsteld hawwe, de hierder it weromjaan moat yn 'e dêr fêstleine steat, útsein wetlike feroarings en alles dat troch ferâldering of normaal gebrûk efterútgien is. As der gjin sa'n beskriuwing opsteld is, wurdt der fan útgien dat de hierder it pân ûntfongen hat yn 'e steat dêr't it yn is oan 'e ein fan 'e hieroerienkomst , ûnder foarbehâld fan it rjocht fan 'e ferhierder om it tsjinoerstelde te bewizen.
It praktyske effekt is dúdlik. Mei in ûndertekene yncheckrapport en datearre foto's kin in ferhierder dy't in ferbaarnd wurkblêd fynt nei it rapport wize en de feroaring sjen litte. Sûnder ien is it útgongspunt dat it pân al yn syn hjoeddeistige steat wie, en de ferhierder moat dy oanname ferfange mei oar bewiis. In ferhierder dy't de yncheckynspeksje oerslein hat, fynt faak dat de ôftrek net hanthavene wurde kin.
Tsjinstkosten en foarútbetellingen
Servicekosten binne te beteljen boppe op 'e hierpriis foar guod en tsjinsten dy't ferbûn binne mei it brûken fan it pân: skjinmeitsjen fan mienskiplike romten, in húshâldster, mienskiplike ferljochting, túnûnderhâld, it gebrûk fan meubels. Se wurde hast altyd fakturearre as in moanlikse foarskot en ferrekkene tsjin de werklike kosten.
Neffens artikel 259 fan Boek 7 fan it Boargerlik Wetboek moat de ferhierder de hierder in spesifisearre jierlikse opjefte jaan fan 'e werklike kosten en hoe't dy berekkene binne, binnen seis moannen nei it ein fan it kalinderjier - yn 'e praktyk foar 1 july. As de hierperioade healwei it jier einiget, dekt it it ferrûne diel fan it jier. Neffens artikel 261 kin in foarskot allinich opeaske wurde as nije guod of tsjinsten ôfpraat binne, of nei in opjefte, en elke opjefte mar ien ferheging stipet. Artikel 260 lit beide partijen de Huurkommisje freegje om te bepalen wat te beteljen is.
Tsjinstkosten binne in trochberekkening fan werklike kosten, gjin winstsintra. Guon items wurde miskien hielendal net as tsjinstkosten yn rekken brocht: soarchtsjinsten lykas mielen of alarmtsjinsten, en kosten dy't by de eigener falle ynstee fan by de brûker, lykas pânbelesting. Kosten dy't by de brûker falle, lykas de ôffalstoffenheffing, kinne trochberekend wurde. Waarmtefoarsjenning wurdt apart regele troch de Warmtewet.
Nutsfoarsjennings binne wer oars. Wêr't it pân eigen meters hat, wurde gas, wetter en elektrisiteit normaal direkt troch de hierder kontraktearre, of levere troch de ferhierder en ferrekkene op basis fan meterd ferbrûk; it binne nutsfoarsjenningen , gjin servicekosten. In "alles-yn-ien" hier dy't alles yn ien sifer opboud, kin op fersyk yn syn komponinten opdield wurde.
Nije regels fan 1 jannewaris 2027 ôf
De Wet modernisaasje servicekosten wurdt fan krêft op 1 jannewaris 2027 , mei de Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten. It ferfangt de hjoeddeiske iepen oanpak mei in sletten list fan acht kategoryen fan belêste servicekosten, befêstiget dat allinich werklike kosten yn rekken brocht wurde meie en gjin winst helle wurdt, en leit út hoe't se berekkene wurde. De opsomming yn 'e Besluit servicekosten is útputtend, en de definitive oersjoch moat de hierder berikke foar 1 july nei it kalinderjier dêr't it op betrekking hat. Mienskiplike sportskoallen en swimbaden falle bûten de list. De toetsingsbefoegen fan 'e Huurkommisje wurde útwreide. De regels jilde foar oerienkomsten dy't fan 1 jannewaris 2027 ôf sletten binne, en in ferhierder kin se tapasse op besteande hierkontrakten mei ynstimming fan 'e hierder.
Agentskipskosten en it ferbod op dûbele kosten
De Wet goed ferhierderschap ferbiedt ferhierders en ferhierder tuskenpersoanen om dûbele bemiddelingskosten yn rekken te bringen - in fergoeding fan sawol ferhierder as hierder foar deselde transaksje. Dit komt boppe-op de âldere regel yn artikels 417 en 427 fan Boek 7 fan it Boargerlik Wetboek: in agint dy't foar de ferhierder hannelet, hat gjin rjocht op in fergoeding fan 'e hierder. As it pân yn 'e eigen boeken fan 'e agint stiet, moat de hierder hielendal neat betelje.
Kontraktkosten en sleuteljild meie net yn rekken brocht wurde oan in hierder. In ferhierder kin kosten yn rekken bringe foar eat dêr't de hierder eins fan profitearret, lykas in nammeboerd by de doar, en in hierder kin items keapje fan 'e útgeande hierder tsjin in ôfpraat priis ( overnamekosten ), mar gjin fan beide is in manier om in ferhierfergoeding wer yn te fieren. In hierder betellet allinich in fergoeding as se sels in sykmakelaar ynhierd hawwe dy't ûnôfhinklik fan ferhierders wurket en akkommodaasje fynt bûten de portefúlje fan dy makelaar. Fergoedingen dy't yn striid binne mei dizze regels kinne weromfûn wurde.
It Wet goed verhuurderschap foarby de boarch
De Wet is breder as jild. Artikel 2 stelt nasjonale gedrachsregels fêst foar elke ferhierder en ferhierder. Se fereaskje dat de ferhierder:
- ôfhâlde fan diskriminaasje by it selektearjen fan hierders, en in transparante seleksjeproseduere brûke;
- ôfhâlde fan yntimidaasje, wat it driigjen omfettet om reparaasjes yn te hâlden, tsjinsten ôf te sluten of de boarchsom te hâlden om druk te lizzen op in hierder;
- registrearje de hierkontrakt yn in skriftlike oerienkomst;
- de hierder skriftlik ynformearje, yn in taal dy't de hierder begrypt, oer harren rjochten en ferplichtingen — hoe't de boarchsom wurket en wannear't dy weromjûn wurdt, hoe't tsjinstkosten ferrekkene wurde, de kontaktgegevens fan 'e ferhierder en it gemeentlike meldpunt (de ynformaasjeplicht). De taaleasken binne net beheind ta arbeidsmigranten, dus foar in ynternasjonale hierder betsjut dit yn 'e praktyk dat de ynformaasje yn it Ingelsk jûn wurde moat;
- hâld jo oan it plafond foar de boarchsom en de regels foar servicekosten, en rekkenje gjin dûbele bemiddelingskosten;
- ekstra regels yn acht nimme as de hierder in EU-arbeidsmigrant is, ynklusyf in hieroerienkomst apart fan it arbeidskontrakt en de fereaske ynformaasje yn in taal dy't de arbeider begrypt.
Artikel 3 fereasket dat ferhierders en tuskenpersoanen dy't ferhieren yn 'e rin fan in bedriuw in skriftlike wurkmetoade hawwe om diskriminaasje op it mêd fan húsfesting te foarkommen, en dizze publisearje en tapasse.
It gemeentlike meldpunt en hanthavening
Sûnt 1 jannewaris 2024 moat elke gemeente in rapportaazjepunt (hotline) ûnder artikel 4: leechdrompelich, fergees, en iepen foar anonime meldingen oer ûnwinske ferhiergedrach. Eindhoven en Amsterdam beide operearje ien. In rapport is gjin oanspraak op jild - it meldpunt sil jo boarchsom net werombetelje - mar it triggeret de tafersjochhâldende rol fan 'e gemeente.
De hanthavening eskalearret. In earste oertreding liedt meastal ta in warskôging, wêryn't oanjûn wurdt dat in fierdere oertreding kin liede ta in boete en publikaasje fan 'e gegevens fan' e oertreder. Werhelle of serieuze oertredings kinne wurde beantwurde mei in beslút ûnderwurpen oan in lêste oarder dwangsom of bestjoerlike twang, en mei boetes. Artikel 19 fan 'e Wet goed ferhuurderschap stelt it maksimum fêst op in boete fan 'e fjirde kategory, oprinnend nei de fyfde kategory foar in ferhierder dy't deselde regel binnen fjouwer jier opnij oertrêdt. It bedrach dat oan elke kategory heart, is fêststeld yn artikel 23 fan it Nederlânsk Wetboek fan Strafrecht en wurdt periodyk oanpast, sadat it aktuele sifer dêr lêzen wurde moat ynstee fan ôfnommen te wurden fan in getal dat earne oars neamd wurdt. As lêste rêdingsmiddel kin de gemeente it behear fan it pân oernimme . Neffens artikel 5 kin it ek in ferhierfergunning fereaskje yn oanwiisde gebieten.
Hokker rûte te nimmen
Hierders en ferhierders kieze faak it ferkearde forum en ferlieze moannen. De trije rûtes tsjinje ferskillende doelen en kinne parallel brûkt wurde.
| Rûte | Brûk it foar | Wat it leveret |
|---|---|---|
| Gemeentlik meldpunt | Oertredings fan 'e gedrachsregels: tefolle boarchsom, gjin skriftlike spesifikaasje, gjin jierlikse ferklearring, diskriminaasje, yntimidaasje, dûbele bemiddelingskosten | Tafersjoch en hanthavening, ynklusyf warskôgings en boetes. Gjin jild útrikt |
| Hûskommisje | Tsjinstkosten en foarskotten op nutsfoarsjennings, it hiernivo, ûnderhâldsfouten en totale hierprizen | In bindende beslissing oer it te beteljen bedrach, útsein as in partij nei de rjochtbank giet; in beskieden fergoeding is fan tapassing |
| Kantonrechter | Weromheljen fan 'e boarchsom, skeafergoeding, betwiste ôftrekkingen, weromheljen fan ûnrjochtmjittige fergoedingen, en alles bûten it mandaat fan 'e Huurkommisje | In útfierber vonnis foar betelling, mei rinte en, yn prinsipe, kosten |
In boarchsomclaim heart, as it net regele wurde kin, by de kantonrjochtbank thús; foar prosedueres dêr is gjin advokaat nedich. Skelen oer tsjinstkosten binne it gebiet fan 'e Huurkommisje en folle goedkeaper: it taryf (leges) is in beskieden fêst bedrach foar in hierder of oare natuerlike persoan en flink heger foar in ferhierder of oare rjochtspersoan. De tariven wurde fêststeld by ministeriële regeling en publisearre troch de Huurkommisje, dus kontrolearje it aktuele sifer dêr foardat jo in oanfraach yntsjinje. Nei in beslút fan 'e Huurkommisje kin in ûntefreden partij binnen acht wiken in dagvaarding dwaan foar de kantonrjochtbank ; as de foarsitter allinnich beslút, kin binnen trije wiken in beswier ( verzet ) yntsjinne wurde.
Tiidlimiten
Foar tsjinstkosten lit artikel 260 fan Boek 7 fan it Boargerlik Wetboek in fersyk oan de Huurkommisje ta dat net mear as tolve moannen per kostenkategory beslacht, yntsjinne binnen fjouwerentweintich moannen nei it ferrin fan 'e perioade wêryn't de jierlikse opjefte levere wurde moatten hie. Mis dy perioade en de Huurkommisjerûte slút.
In oanspraak op werombetelling fan 'e boarchsom is in gewoane oanspraak op prestaasje, ûnderwurpen oan 'e ferjaringstermyn fan fiif jier yn artikel 307 fan Boek 3 fan it Boargerlik Wetboek. Fiif jier is royaal, mar fertraging kostet bewiis, dus easkje betelling skriftlik prompt; in oanfraach ûnderbrekt ek ferjaring.
Praktyske begelieding
Foar hierders
- Foardat jo ûndertekenje, fergelykje de boarchsom mei de bleate hier fan twa moannen en freegje alle kontrakt-, administraasje- of ferhierkosten oan.
- Oanstean op in yncheckrapport (opnaamstaat) ûndertekene troch beide partijen, datearre foto's meitsje fan elke keamer en meterstânnen registrearje.
- Bewarje bewiis fan betelling fan 'e boarchsom en elk foarskot oan servicekosten, en jou de ferhierder jo nije adres en bankgegevens skriftlik as jo fuortgean.
- Set 1 july yn jo aginda foar de tsjinstkostenoersjoch fan ferline jier, en let op it finster fan fjouwerentweintich moannen.
- As de deadline ferrint, stjoer dan in skriftlike oanfraach mei in koarte, dúdlike betellingstermyn; as dat mislearret, meld it dan by it meldpunt en beskôgje rjochtsprosedueres.
Foar ferhierders
- Bring jo dokuminten yn oerienstimming: in skriftlike oerienkomst, plus in ynformaasjeblêd oer de boarchsom, tsjinstkosten, jo kontaktgegevens en it meldpunt - yn it Ingelsk as jo oan ynternasjonale ferhiere.
- Nim nea mear as twa moannen bleate hier foar in nije ferhier, en meitsje fan it oerskot gjin fergoeding.
- Ynspektearje oan it begjin en oan 'e ein, skriftlik en leafst yn oanwêzigens fan 'e hierder.
- Betelje binnen fjirtjin dagen werom as jo neat ôflûke; as jo ôflûke, betelje it ûnbetwiste saldo werom en stjoer binnen tritich dagen in folsleine skriftlike spesifikaasje, mei fakturen derachter. Rekkenje gjin kosten foar slijtage of routinematige opnij ynrjochting.
- Stjoer de jierlikse opjefte foar 1 july yn, spesifisearre en basearre op werklike kosten, en meitsje jo klear foar de sletten list dy't fan krêft wurdt op 1 jannewaris 2027.
Kin in ferhierder yn Nederlân myn boarchsom ynhâlde?
Allinnich om beheinde redenen: hierefterstannen, net betelle servicekosten, in ôfpraat enerzjyprestaasjefergoeding, en skea dy't jo feroarsake hawwe bûten normale slijtage. Alles wat ynholden wurdt, moat útlein wurde yn in skriftlike spesifikaasje mei in folsleine útlis, dy't binnen tritich dagen nei it ein fan 'e hierperioade ferstjoerd wurdt. In ferhierder dy't sûnder spesifikaasje of fanwegen slijtage ynhâldt, is yn striid.
Hoefolle boarchsom kin in ferhierder freegje?
Foar oerienkomsten dy't op of nei 1 july 2023 sletten binne, net mear as twa kear de bleate hier - de hier eksklusyf servicekosten, nutsfoarsjennings en meubeltoeslagen. It plafond feroaret mei jo hier ynstee fan in fêst eurobedrach. As jo om mear frege waarden, hoege jo it eigen risiko net te beteljen en kinne jo it weromfreegje.
Wannear moat myn boarchsom weromjûn wurde?
Binnen fjirtjin dagen nei it ein fan 'e hieroerienkomst as de ferhierder neat ynlûkt. As de ferhierder wol ynlûkt, is de perioade tritich dagen en moat de ynlûking begelaat wurde troch in skriftlike spesifikaasje. De langere perioade is foar it kwantifisearjen en bewiisjen fan 'e ynlûking, net foar it útstellen fan betelling: it ûnbetwiste diel moat noch werombetelle wurde.
Wat as der gjin ynspeksjerapport wie doe't ik deryn ferhuze?
De wet giet der dan fan út dat jo it pân krigen hawwe yn 'e steat wêryn it wie oan 'e ein fan 'e hieroerienkomst, sadat de ferhierder net samar beweare kin dat de skea jo eigen is. De ferhierder kin it tsjinoerstelde noch bewize, mei help fan eardere foto's of bewiis fan in oannimmer, mar dat is faak lestich. Wêr't in ûndertekene yncheckrapport bestiet, is dat de benchmark.
Myn ferhierder hat noait in oersjoch fan tsjinstkosten ferstjoerd. Wat kin ik dwaan?
De ferhierder moat binnen seis moannen nei it ein fan it kalinderjier, dus foar 1 july, in spesifisearre jierlikse opjefte leverje. Freegje derom earst skriftlik. As dy net komt, of as de sifers ferkeard lykje, kinne jo de Huurkommisje freegje om te bepalen wat der te beteljen is - per kostenkategory, oer maksimaal tolve moannen, en binnen fjouwerentweintich moannen nei de deadline foar de opjefte. Jo kinne it net melden by it meldpunt.
Moat ik nei de Huurkommisje of nei de rjochtbank gean oer myn boarchsom?
Nei de rjochtbank. De hierkommisje beslist oer hier-, ûnderhâlds- en servicekosten; it wiist gjin werombetelling fan in boarchsom ta. Dy eask giet foar de kantonrjochtbank, dy't in útfierber vonnis mei rinte jaan kin. It is faak de muoite wurdich om de ferhierder tagelyk by it meldpunt te melden, om't hanthaveningsdruk soms betelling sûnder prosedueres befeiliget.
