Hast elke hûs yn Nederlân wurdt advertearre mei kosten koper : de priis is de priis fan it hûs, en de kosten foar it oerdragen binne fan jo. De grutste fan dy kosten is oerdrachtbelesting, dy't yn rekken brocht wurdt mei 2, 8 of 10.4 prosint, ôfhinklik fan wat jo keapje en wat jo dermei dwaan sille. Dizze pagina jout de trije tariven oan en wêr't se weikomme, de startersfrijstelling, de ûntheffingen dy't yn 'e praktyk wichtich binne en de oare kosten om foar te budzjetterjen. It is algemiene juridyske ynformaasje, gjin belesting- of finansjeel advys oer jo eigen oankeap; foar de belestingbehanneling fan in spesifike transaksje, rieplachtsje in belestingadviseur.
Wat "kosten koper" betsjut, en hoe't it ferskilt fan "vrij op naam"
Kk ( kosten foar de keaper) betsjut dat de advertearre priis de kosten fan oerdracht eksklusyf is; jo betelje dy boppe-op. Von ( vrij op namme ) betsjut dat de priis de kosten fan it op jo namme sette al omfettet. It ûnderskied is foar in grut part tusken twaddehâns en nijbou: besteande huzen wurde normaal kosten koper ferkocht , nije huzen fan in ûntwikkelder frij op namme , om't BTW fan tapassing is ynstee fan oerdrachtbelesting en de ûntwikkelder it yn 'e priis ynbout.
Under kosten koper draacht de keaper normaal:
- oerdrachtbelesting (oerdrachtbelasting);
- de notariskosten foar de akte fan oerdracht (leveringsakte);
- it Kadaster (Kadaster) fergoeding foar it registrearjen fan dy akte;
- en, by in hypoteek, de notaris- en Kadasterkosten foar de hypoteekakte.
It dekt net de kommisje fan 'e ferkeapmakelaar, dy't de ferkeaper betellet, en ek net jo eigen keapmakelaar, ûndersyk, wurdearring of hypoteekadvys. " Vrij op naam" betsjut ek hielendal gjin kosten: by in nijbouhypteek bliuwe de akte en de registraasje dêrfan fan jo.
Oerdrachtbelesting (oerdrachtsbelasting): de trije tariven
Oerdrachtbelesting wurdt heft by it krijen fan ûnreplik guod yn Nederlân en rjochten dêroer, lykas erfpacht en opstal . De tariven steane yn artikel 14 Wet op belestingen fan rjochtsferkeap.
De struktuer feroare op 1 jannewaris 2026. Oant ein 2025 wie der gjin apart taryf foar wenten dy't de keaper net bewenne soe: se foelen ûnder it algemiene taryf fan 10.4%. Sûnt dy datum befettet artikel 14 in apart taryf fan 8% foar it krijen fan in wenning, wêrby't 2% bewarre bliuwt foar in keaper dy't der as har haadferbliuw yn wenje sil en 10.4% oerbliuwt as it algemiene taryf foar al it oare. De tariven steane yn 'e wet en wurde feroare fia it jierlikse Belastingplan, sadat se bliuwe oant it parlemint se wiziget; de Belastingdienst publisearret it taryf dat op in bepaalde datum jildt.
| Wat wurdt oankocht | Fan 1 jannewaris 2026 ôf | Oant 31 desimber 2025 |
|---|---|---|
| De wenning dy't de keaper as har haadferbliuw sil brûke, útsein tydlik | 2% | 2% |
| Wenning sil de keaper net bewenne - keapje-om-te-ferhieren, fakânsjehûs, in hûs kocht foar in bern of fia in bedriuw | 8% | 10.4% |
| Net-wenningbou - bedriuwspân, kantoaren, in garaazje op in apart perseel, bougrûn | 10.4% | 10.4% |
| Kwalifisearjende earste keaper ûnder de startersfrijstelling | 0% | 0% |
| Drompelwearde foar frijstelling fan starter (wenningweardegrens) | Yndeksearre elke 1 jannewaris en publisearre troch de Belastingdienst | |
Aldere gearfettings dy't noch 10.4% sitearje
De trije tariven binne fêststeld: 2% foar in wenning dy't de keaper as har haadferbliuw sil bewenne, 8% foar in wenning dy't de keaper net sil bewenne, en 10.4% as it algemiene taryf foar net-wenningbou. Omdat it taryf fan 8% relatyf nij is, jouwe âldere gearfettings en adviseurspagina's soms noch 10.4% foar in buy-to-let, in twadde hûs of in fakânsjehûs - it taryf dat jilde oant ein 2025, mar net foar in oankeap dêrnei.
De taryfpagina's fan 'e Belastingdienst binne fan tapassing. Kontrolearje de posysje op 'e datum fan jo akte en freegje jo notaris om it taryf te befêstigjen foardat jo tekenje.
De startersfrijstelling (startersvrijstelling)
In keaper dy't oan alle betingsten foldocht, betellet hielendal gjin oerdrachtbelesting. De frijstelling stiet yn artikel 15 Wet op belestingen fan rjochtsferkear, de oanjefte-easken yn artikel 15a. Oan al it folgjende moat foldien wurde:
- Leeftyd. De keaper moat 18 jier of âlder wêze en noch net 35 as de akte ûndertekene wurdt. De test jildt per keaper: as ien fan twa mienskiplike keapers 35 jier of âlder is, is allinich it oandiel fan 'e kwalifisearjende keaper frijsteld.
- Mar ien kear. De keaper mei de ûntheffing net earder tapast hawwe. Earder in hûs hawwen diskwalifisearret jo net; it brûken fan dizze ûntheffing docht dat wol.
- Eigner-besetting. De keaper moat de wenning brûke as har haadferbliuw, útsein tydlik. Keapjen om te ferhieren, te renovearjen en troch te ferkeapjen, of as in twadde hûs komt net yn oanmerking.
- Weardedrompel. De wearde fan 'e wenning mei har oanhing mei net heger wêze as de wenningweardegrensDy drompel wurdt elke 1 jannewaris yndeksearre en publisearre troch de Belastingdienst, dus sykje it op foar it jier fan jo akte. It is in ôfgrûn, gjin bân: ien euro derboppe en de frijstelling falt folslein fuort, mei 2% te beteljen oer de folsleine wearde ynstee fan it oerskot.
De drompel wurdt yndeksearre en feroaret elke 1 jannewaris, dus by in oankeap tichtby de limyt kin de foltôgingsdatum sels de útkomst feroarje.
De skriftlike ferklearring, en wat der bart as it ferkeard is
Noch it taryf fan 2% noch de startersfrijstelling binne automatysk fan tapassing. Artikel 15a fereasket dat de keaper dúdlik, fêst en sûnder foarbehâld yn in skriftlike ferklearring oanjout dat se de wenning as har haadferbliuw brûke sille, útsein tydlik - en, foar de startersfrijstelling, dat se it net earder brûkt hawwe. De Belastingdienst publisearret standertformulieren, en de ûndertekende ferklearring moat de notaris berikke foar de oerdracht.
De ferklearring giet oer jo bedoeling op it momint fan oanwinst, net in tasizzing dat neat sil feroarje: as jo oprjocht fan doel binne om dêr te wenjen en omstannichheden twinge jo letter om te ferhúzjen of te ferhieren, giet de ûntheffing net mei weromwurkjende krêft ferlern. Wat net tastien is, is it ferklearjen fan in bedoeling dy't jo net hawwe. As de ferklearring net kloppet, kin de Belestingadministraasje in ekstra oanslach ( naheffingsaanslag ) oplizze foar it ferskil plus rinte en in boete oplizze as de belestingplichtige skuldich is. De straffen foar in ferkearde of ûnfolsleine oanjefte binne dy fan art. 67d en art. 67e AWR; in frijwillige korreksje dy't binnen twa jier dien wurdt, foarkomt yn prinsipe sa'n boete.
Wa is oanspraaklik, en hoe wurdt de belesting betelle
Oerdrachtbelesting wurdt heft by de oernimmer - de keaper; de ferkeaper is net oanspraaklik. It wurdt sels beoardiele, mar by in normale oankeap dogge jo sels neat yn: as de oerdracht fia notariële akte is, lykas it moat wêze foar registrearre eigendom, docht de notaris digitaal yn en betellet namens jo. De belesting ferskynt dêrom op 'e foltôgingsferklearring fan' e notaris: jo meitsje it folsleine bedrach oer nei de tredde partijrekken fan 'e notaris foar de foltôging, en de notaris ferrekkenet de belesting, de Kadasterkosten en har eigen fergoeding dêrfan. Allinnich as der gjin notariële akte is, moat de keaper persoanlik yntsjinje en betelje, binnen ien moanne nei't er eigener wurden is; in beswier kin binnen seis wiken nei betelling yntsjinne wurde.
Útsûnderings en kompensaasjes dy't yn 'e praktyk wichtich binne
Oanwinst koart nei in eardere oanwinst
Artikel 13 jout ûntheffing as itselde pân binnen seis moannen nei in eardere oanwinst troch in oar opnij oankocht wurdt. De basis foar de twadde oanwinst wurdt fermindere mei it bedrach wêrop oerdrachtbelesting, of net-ôftrekbere BTW, yn rekken brocht is foar de earste, sadat de twadde keaper allinich belest wurdt oer de weardeferheging.
Dit is foardielich foar in keaper dy't keapet fan ien dy't koartlyn kocht hat, en it is wat koarte-termyn trochferkeap troch in hanneler of ûntwikkelder libbensfetber makket. De ûntheffing is ôfhinklik fan it pân en it finster fan seis moannen, net fan 'e identiteit fan' e ferkeaper, dus freegje wannear't de ferkeaper it oernommen hat.
Famyljeoerdrachten, skieding en erfskip
Oanwinst troch erfskip of ûnder houliksgoederewet is gjin belestbere oanwinst, dus der ûntstiet gjin oerdrachtbelesting as jo in hûs ervje of as eigendom fia in houliksmienskip nei jo ta komt; ynstee dêrfan kin erfbelesting ûntstean. By skieding falt de ferdieling fan in houliksmienskip of fan mienskiplik eigendom tusken eardere partners ûnder de útsûnderingen yn artikel 15, dus as it gesinshûs oan ien echtgenoat tawiisd wurdt, is der gjin oerdrachtbelesting te beteljen. De posysje foar net-troude gearwenners is smeller en hinget ôf fan hoe't it mienskiplike eigendom ûntstien is.
Oerdrachten tusken famyljeleden binne, yn tsjinstelling ta wat wiidferspraat tocht wurdt, oer it algemien net frijsteld. In âlder dy't oan in bern ferkeapet falt ûnder it gewoane rezjym: 2% as it bern dêr wenje sil, of neat as se kwalifisearje as starter. De famyljefrijstelling yn artikel 15 is rjochte op bedriuwsopfolging, net op in gesinshûs. As in hûs ûnder merkwearde oan in sibbe ferkocht wurdt, kin der ek skinkingbelesting ûntstean, en de oerdrachtbelestingbasis is de merkwearde, net de ôfpraat priis.
Nijboupân: BTW ynstee fan oerdrachtbelesting
Nijbou wurdt net twa kear belest. Wêr't de levering ûnderwurpen is oan BTW - yn 't algemien in nij gebou dat foar of binnen twa jier nei de earste bewenning levere wurdt, en bougrûn - is in útsûndering yn artikel 15 de oerdrachtbelesting net fan tapassing, sadat de keaper 21% BTW betellet en gjin 2% of 8%. Dit is de samenloopvrijstelling.
Dêrom wurdt nijbou ' vrij op naam' neamd : de 21% sit binnen de priis fan 'e ûntwikkelder ynstee fan boppe-op. De frijstelling is net fan tapassing as de keaper de BTW werom krije kin, dus ynvestearders en bedriuwen hawwe apart advys nedich. En bougrûn is gjin wenning: as oerdrachtbelesting jildt foar in perseel ynstee fan in hûs, is it taryf 10.4%.
De kosten fan 'e oare keaper
Notariële kosten binne net by wet fêststeld en ferskille tusken kantoaren en stêden, dus freegje twa of trije offertes oan. De registraasjekosten fan it Kadaster binne fêst en de notaris berekent se tsjin kostpriis.
| Kosten | Wa betellet normaal | Aftrekber foar ynkomstenbelesting? |
|---|---|---|
| Oerdracht belesting | Keaper | Nee |
| Notaris - akte fan oerdracht (leveringsakte) | Keaper (kk) | Nee |
| Kadaster - registraasje fan 'e akte fan oerdracht | Keaper (kk) | Nee |
| Notaris - hypoteekakte (hypotheekakte) | Keaper | Ja - finansieringskosten |
| Kadaster - registraasje fan 'e hypoteekakte | Keaper | Ja - finansieringskosten |
| Kosten foar hypoteekadviseur en bankregeling | Keaper | Ja - finansieringskosten |
| Waardearring (beoardieling) foar de hypoteek | Keaper | Ja - finansieringskosten |
| Nasjonale hypoteekgarânsjekosten (NHG borgtochtprovisje) | Keaper | Ja - finansieringskosten |
| Keapmakelaar (oankeapmakker) | Keaper | Nee |
| Strukturele ûndersyk (strukturele ynspeksje) | Keaper | Nee |
Wat is ôftrekber en wat net
De skiedsline is ienfâldich: kosten foar it krijen fan it pân binne net ôftrekber, kosten foar it regeljen fan de liening wol. Neffens artikel 3.120 Wet ynkomstenbelasting 2001 binne ienmalige finansieringskosten foar in hypoteek op jo eigen hûs ôftrekber yn it jier dat se makke binne - de hypoteekakte, de registraasje dêrfan, de adviseur, de wurdearring foar de liening en de NHG-kosten. Oerdrachtbelesting, de oerdrachtakte, de registraasje dêrfan, jo keapmakelaar en de taksaasje jouwe gjin ferlichting.
De Nasjonale Hypotheekgarânsje ( Nationale Hypotheek Garantie ) is opsjoneel en allinich beskikber oant in maksimaal lieningbedrach. NHG stelt sawol de ienmalige garânsjefergoeding ( borgtochtprovisie ) fêst, in lyts persintaazje fan 'e liening, as dat maksimum, dat heger is as enerzjybesparjende maatregels finansierd wurde mei de hypoteek. Beide wurde jierliks fêststeld en publisearre yn 'e Foarwaarden en Normen, en de ferzje dy't fan krêft is op it momint fan it útjaan fan 'e hypoteekoanbieding is fan tapassing, dus kontrolearje de sifers foar it jier fan jo oanbod ynstee fan it jier fan foltôging. Lienjouwers biede normaal in legere rinte yn ruil, sadat de garânsje himsels faak werombetellet.
De kosten fan it Kadaster foar it registrearjen fan in akte wurde fêststeld troch de Tarievenregeling Kadaster en binne itselde foar de oerdrachtsakte en de hypoteekakte. De tariven wurde jierliks fêststeld troch it Kadaster en publisearre yn de Staatscourant. Elektronyske yntsjinning yn in foarm dy't it Kadaster automatysk ferwurkje kin, wat de gewoane rûte is foar in ienfâldige hûskeap, is goedkeaper as in papieren akte. Freegje nei de aktuele bedraggen yn 'e offerte; de notaris jout se troch tsjin kostpriis.
Wat te budzjetteren: in yndikative skets
De sifers hjirûnder binne allinich yndikatyf : in oersjoch boud út de boppesteande komponinten, gjin offerte. Allinnich it belestingelemint is wetlik fêstlein.
- Kwalifisearjende earste keaper, hûs ûnder de drompel: rûchwei 1.5% nei 3.5% — gjin oerdrachtbelesting, dus notariële en Kadasterkosten, finansieringskosten en elke agint of taksaasje dy't jo kieze.
- Eigener-bewenner dy't 2% betellet: rûchwei 4% nei 6%De tommelfingerregel fan "sawat 5% boppe-op" past yn dit gefal, en allinich yn dit gefal.
- Keaper dy't net bewenne sil, betellet 8%: rûchwei 10% nei 12% — leger as deselde oankeap foar 2026, doe't it taryf 10.4% wie.
- Net-wenningbou tsjin 10.4%: rûchwei 12% nei 14%, faak mear, om't due diligence swierder is.
- Nijbou, frij op namme: de 21% BTW sit al yn 'e priis, dus budzjetearje allinich hypoteekrelatearre kosten.
As jo de oankeap sels trochwurkje ynstee fan allinich de kosten, beskriuwt ús hantlieding foar it keapjen fan in hûs yn Nederlân it kontrakt, de bedinkperioade en de betingsten.
Twa warskôgings. Nederlânske lienjouwers sille oer it algemien de kosten fan 'e keaper net finansiere, om't de liening beheind is ta de wearde fan it pân, sadat de kosten fan koper normaal út sparjen komme. En as jo tegearre keapje mei ien dy't net kwalifisearret as starter, modellearje dan de belesting op elk oandiel apart.
Kin in bûtenlanner in hûs keapje yn Nederlân, en kostet it mear?
Der is hjir gjin nasjonaliteits- of ferbliuwsbeperking by it keapjen fan ûnreplik guod, en gjin taslach foar bûtenlânske keapers. Wat wichtich is, is net jo nasjonaliteit, mar oft jo yn it pân wenje sille: in ynternasjonaal dy't in hûs keapet om yn te wenjen betellet 2% ûnder deselde betingsten as in Nederlânske keaper, wylst immen dy't as ynvestearring keapet 8% betellet.
Ik bin 34 en keapje myn earste Nederlânske hûs krekt boppe de weardedrompel. Krij ik de ûntheffing?
Nee. De ûntheffing giet folslein ferlern as de wearde de wenningweardegrens oerskriuwt, en it falt fuort foar it hiele pân ynstee fan allinich it eigen risiko. Jo soene dan 2% betelje oer de folsleine wearde, mits jo dêr as jo haadferbliuw wenje en de skriftlike ferklearring oan de notaris dogge; ien euro ûnder de drompel op deselde feiten soene jo neat betelje. De drompel wurdt elke 1 jannewaris yndeksearre en publisearre troch de Belastingdienst, dus in foltôgingsdatum oan beide kanten fan 'e jierwikseling kin de útkomst bepale.
Ik sil earst yn it hûs wenje, mar it oer twa jier ferhiere. Wat moat ik ferklearje?
Ferklearje jo wiere bedoeling op it momint fan oankeap. As jo wirklik fan doel binne it pân as jo haadferbliuw te brûken, útsein tydlik, dan jildt it taryf fan 2%, en in lettere feroaring fan plan feroarsake troch echte omstannichheden makket it net ûngedien. Mar in bedoeling dy't oan it begjin foarme is om koart te brûken en dan te ferhieren is dat net, en it oars ferklearjen riskearret in belestingoanslach en boete.
Betellet de ferkeaper ien fan 'e kosten fan koper?
Nee. By kosten koper draacht de keaper de oerdrachtbelesting, de akte fan oerdracht en de registraasje dêrfan. De ferkeaper betellet syn eigen ferkeapagent en de kosten foar it wiskjen fan in besteande hypoteek út it register. By frij op naam , typysk foar nijbou, binne de oerdrachtkosten omkeard - mar in keaper dy't in hypoteek nimt, betellet noch altyd foar de hypoteekakte.
Is oerdrachtbelesting te beteljen as myn partner tafoege wurdt oan de akten?
It hinget derfan ôf hoe. Eigendom dat troch in mienskip fan eigendom nei in echtgenoat giet, is gjin belestbere oanwinst, dus der is neat te beteljen. It oerdragen fan in heal oandiel oan in net-troude partner is in gewoane oanwinst, belestber oer de wearde fan dat oandiel - tsjin 2% as se dêr wenje sille, of 8% as dat net sa is. Freegje advys oan foardat jo it eigendom herstrukturearje.
Hokker fan myn oankeapkosten kin ik ôflûke fan myn ynkomstenbelesting?
Allinnich de kosten foar it regeljen fan de hypoteek: de hypoteekakte en de registraasje dêrfan, de adviseur, de wurdearring foar de liening, en de NHG-kosten. Dizze binne ôftrekber yn it jier dat ûntstien is ûnder artikel 3.120 Wet ynkomstenbelasting 2001. Oerdrachtbelesting, de oerdrachtakte, de registraasje dêrfan, de kosten fan jo keapmakelaar en de opname binne dat net. Bewarje de foltôgingsferklearring fan de notaris, dy't beide spesifisearret.
Foar advys oer in spesifike oankeap, ynklusyf it taryf dat jildt foar jo akte en de tekst fan 'e ferklearring oan 'e notaris, nim dan kontakt op Law & More in Eindhoven or Amsterdam.
