De VvE en Nederlânske appartemintsrjochtwet: in hantlieding foar eigners yn Eindhoven en Amsterdam

As jo ​​in appartemint yn Nederlân kocht hawwe, hawwe jo gjin gebou kocht. Jo hawwe in appartemintsrjocht kocht , en dêrmei lidmaatskip fan in Vereniging van Eigenaren (VvE), de feriening fan eigeners foar it blok. Lidmaatskip is ferplicht, it beslút in soad oer jo hûs, en jo kinne net fuortgean.

Wat in appartemintsrjocht eins is

Nederlânske wet behannelet in appartemint net as in apart stik eigendom. Elk appartemintsrjocht is in oandiel yn it eigendom dat by de ferdieling heart, en bringt it eksklusive rjocht mei om bepaalde dielen fan it gebou te brûken dy't bedoeld binne om as in selsstannich gehiel te brûken (art. 5:106 BW). It oandiel kin ek it eksklusive gebrûk fan lân omfetsje, lykas in tún of parkearplak.

Dat rjocht hat dus twa helten. Ien is eigendom: jo binne mei-eigner fan it hiele kompleks - dak, fûneminten, gevel, treppenhûs, lift - yn 'e ferhâlding dy't yn 'e akte fêststeld is. De oare is gebrûk: jo allinnich meie it appartemint efter jo foardoar brûke. Dat ferklearret it measte fan wat dernei folget: besluten oer it gebou wurde kollektyf nommen, jo kinne net easkje dat de mienskip ferdield wurdt, en jo kinne net ûntslach nimme wylst jo it appartemint hâlde.

De akte fan ferdieling en de ferdielingstekening

De ferdieling wurdt makke troch in notariële akte, de akte fan splitsing , registrearre yn 'e iepenbiere registers dy't troch it Kadaster byhâlden wurde. It moat begelaat wurde troch in ferdielingstekening, de splitsingstekening (art. 5:109 BW), en moat in fêste list mei eleminten befetsje, ynklusyf de beskriuwing fan elk privee diel en it reglemint fan 'e feriening (art. 5:111 BW).

Tegearre lûke dizze dokuminten de grins tusken privee en mienskiplike dielen - de meast foarkommende boarne fan VvE-disputen, om't it bepaalt wa't betellet. As in lekkend finsterframe faak foarkomt, betellet de feriening; as it privee is, dogge jo dat.

Se wurde objektyf ynterpretearre: om't keapers en lieners fertrouwe moatte op 'e registers, is it wichtich wat de dokuminten oan in eksterne lêzer oerbringe, net wat de oarspronklike partijen bedoelden. Wêr't akte en tekening inoar tsjinsprekke, hat gjin fan beiden automatysk foarrang; de rjochtbank beslút hokker mear gewicht draacht, sjoen nei it nivo fan detail en hoe ridlik de útkomst is (Hege Raad 1 novimber 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Wêr't de grins meastal rint (dyn eigen akte hearsket altyd)

De modelregeljouwing en har generaasjes

De akte moat regeljouwing befetsje oer hokker skulden en kosten mienskiplik by de eigners falle, de jierrekken en bydragen, it gebrûk, behear en ûnderhâld fan 'e mienskiplike dielen, fersekering, en de statuten fan 'e feriening (art. 5:112 BW). Ynstee fan dit út te skriuwen, ferklearret in akte in standertset - it modelreglement - fan tapassing en listet de ôfwikingen op.

Meardere generaasjes sirkulearje: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 en in 2021-model foar lytse ferienings, plus modellen foar serviceflats en ûnderferdielingen. Hokker fan tapassing is, wurdt beantwurde troch jo akte te lêzen, en it makket út: âldere modellen lizze in kworum op, de modellen fan 2006 en 2017 lieten it falle foar gewoane mearderheidsbeslissingen, en it 2017-model giet al oer laadpunten.

Under it reglemint steane de húsregels, it húshâldlik reglemint , dy't troch de gearkomste oannaam binne. Dizze folje de deistige details yn, mar meie net yn striid wêze mei de akte of de wet; sa'n klausule is ûnjildich.

De VvE as rjochtspersoan, en wêrom jo net ûntslach nimme kinne

De feriening ûntstiet mei de splitsing. It is in rjochtspersoan mei eigen fermogen, bankrekken en passiva, registrearre by de Keamer fan Keaphannel. Harren taak is it behearen fan 'e mienskip, útsein de dielen dy't bedoeld binne foar apart gebrûk, en it ûnderhâlden fan in reservefûns (art. 5:126 BW). It kin de eigners yn en bûten de rjochtbank fertsjintwurdigje en ôftwinge wat eigners oan elkoar skuldich binne.

Lidmaatskip folget automatysk op it appartemintsrjocht: jo dogge gjin meidwaan, jo kinne gjin opsizze jaan, en by in ferkeap giet it oer nei jo keaper. Yn in mingde feriening, dêr't in korporaasje of ynvestearder in diel fan it blok yn besit hat, kin ien lid in beslissend oandiel yn 'e stimmen hawwe.

De algemiene gearkomste, stimmen en kworum

De algemiene gearkomste fan eigeners is it heechste orgaan. De gearkomste en har beslútfoarming wurde regele troch art. 5:124 oant 5:135 BW. Se moat teminsten ien kear yn 't jier gearkomme foar de rekkens, begrutting en bydragen, en wurdt byinoar roppen troch it bestjoer of de foarsitter, of op fersyk fan eigeners (art. 5:127 BW).

Stimmen is net ien flak, ien stim, útsein as de akte dat seit. De oandielen binne gelyk, útsein as de akte in oare ferhâlding fêststelt, en as dat sa is, moat de akte de basis dêrfan oanjaan (art. 5:113 BW). Dy fraksje, it breukdeel , bepaalt sawol jo stimmen as jo oandiel yn 'e kosten.

De measte besluten hawwe in ienfâldige mearderheid fan 'e útbrochte stimmen nedich. Aldere regeljouwing skriuwt in kworum op: as minder as de helte fan 'e stimmen fertsjintwurdige is, kin neat jildichs besletten wurde en moat in twadde gearkomste byinoar roppen wurde, wêrby't itselde foarstel oannommen wurde kin, mar as der mar in pear eigners oanwêzich binne, soms mei in hegere mearderheid. Besluten bûten in gearkomste fereaskje ienriedigens; it wizigjen fan 'e akte fereasket normaal in fjouwerfyfde mearderheid fan 'e totale stimmen, in notariële akte en de meiwurking fan hypoteekhâlders (art. 5:139 BW).

De Wet op de digitale algemiene gearkomste fan partikuliere rjochtspersoanen is op 16 desimber 2025 troch de Twadde Keamer oannaam en op 2 juny 2026 sûnder debat troch de Senaat oannaam, en waard publisearre as Staatsblad 2026, 161. Hy is noch net fan krêft; de datum wurdt yn 'e rin fan 2026 by keninklik beslút fêststeld. Fan dat momint ôf is in folslein digitale of hybride algemiene gearkomste mooglik sûnder foarôfgeande machtiging yn 'e akte fan splitsing.

It bestjoer en de behearder

De feriening hat in bestjoer, beneamd en ûntslein troch de algemiene gearkomste (art. 5:131 BW). Yn in lyts blok binne dat meastal ien of twa eigners dy't yn har frije tiid tsjinje. It bestjoer fiert besluten út; it stelt gjin belied fêst.

Gruttere ferienings hawwe ek in profesjonele behearder yn tsjinst, de VvE-behearder . De behearder is in oannimmer, gjin orgaan: hy hâldt de boeken by, ynkassearret bydragen, regelt fersekering en ûnderhâld en bereidt gearkomsten foar, mei allinnich de foegen dy't de gearkomste en de behearoerienkomst him jouwe. As de tsjinst min is, leit de oplossing yn it kontrakt - de behearder ferantwurdet him oan de feriening, net oan jo.

Reservefûns, ûnderhâldsplan en tsjinstkosten

Elke feriening moat in reservefûns oanhâlde foar oare kosten as de gewoane jierlikse kosten (art. 5:126 BW). Sûnt de Wet ferbetterjen fan it funksjonearjen fan ferienings fan eigeners - de Wet ferbetterjen fan functioneren VvE - hat dy plicht tosken. Foar gebouwen dy't hielendal of foar in part yn wenningbou brûkt wurde, moat de jierlikse bydrage oan 'e reserve teminsten it bedrach wêze dat folget út in goed mearjierrich ûnderhâldsplan of, as dat net slagget, 0.5 prosint fan 'e rekonstruksjewearde dy't ôfnommen wurdt fan 'e gebouwenfersekering. It moat op in aparte rekken op namme fan 'e feriening stean, útsein as de gearkomste oars beslút mei in grutte mearderheid of in bankgarânsje jûn wurdt. De wet is yn wurking treden op 1 jannewaris 2018, mei in oergongsperioade fan trije jier dy't einige op 1 jannewaris 2021.

It mearjierrich ûnderhâldsplan, it mearjarenûnderhâldsplan of MJOP, moat teminsten tsien jier duorje, net âlder wêze as fiif jier, en it foarsjoene ûnderhâld, reparaasjes en fernijingen en de kosten dêrfan oanjaan. It is de bêste yndikator fan in sûne feriening. De wet joech ferienings ek in útdruklike macht om te lienen, útsein as de regeljouwing it útslút (art. 5:126 BW), wêrby't de bleatstelling fan elke eigener nei it breukdeel folget.

Bydragen wurde jierliks ​​troch de gearkomste fêststeld op basis fan in budzjet. Se binne in skuld oan 'e feriening, gjin diskresjonêre betelling: in eigener dy't it net iens is, moat it beslút oanfechtsje, it jild net ynhâlde, en ferrekening is oer it algemien net mooglik. Net-betelling bringt rinte, ynkassokosten en prosedueres mei.

By in oerdracht wurdt de nije eigener, tegearre mei de ferkeaper, oanspraaklik foar de bydragen dy't te beteljen binne foar it hjoeddeiske en it foargeande begruttingsjier (art. 5:122 BW). De notaris freget normaal it bestjoer om in oersjoch fan efterstannen en fan it reservefûns en ferrekent de efterstannen út 'e keappriis; as dat net dien wurdt, komt de rekken by de keaper telâne. Dyjingen dy't eigener wiene doe't in skuld fan 'e feriening ûntstie, binne dêr ek mei-oanspraaklik foar, elk yn 'e ferhâlding fan harren breukdeel (art. 5:113 BW).

Oanpassingen: jo appartemint, de mienskiplike dielen, flierren en balkons

Binnen yn jo appartemint is jo frijheid breed, mar net ûnbeheind: de regeljouwing kin regels befetsje oer it gebrûk, behear en ûnderhâld fan 'e privee dielen (art. 5:112 BW), en dat dogge se meastal ek. Alles wat de struktuer, gevel, dak of in mienskiplike ynstallaasje oanrekket, hat in beslút fan 'e gearkomste nedich.

• Hurde flier. De strukturele flier is gewoan; de bedekking is privee, mar it lûd berikt jo buorman. De measte regeljouwing of hûsregels ferbiede hurde flierbedekking sûnder tastimming of stelle in minimale standert foar ynfloedlûdsisolaasje fêst, faak in ikoan wearde. It lizzen fan parket of tegels sûnder kontrôle is in betroubere rûte nei de rjochtbank, en de gewoane útkomst is in befel om it op te nimmen.
• Balkons, dakterrassen en gevels. Balkonbeglazing, sinneskermen, airconditioning-ienheden, balustrades en swiere terrassen hawwe allegear ynfloed op in mienskiplik diel, sels wêr't jo it eksklusive gebrûksrjocht hawwe. Se hawwe de tastimming fan 'e gearkomste nedich, faak ûnder betingsten oer uterlik of takomstich ûnderhâld.

Wêr't tastimming fereaske is en ûnredelik wegere wurdt , kinne jo de kantonrechter freegje om in ferfangende machtiging (art. 5:121 BW, tapast op besluten fan 'e gearkomste troch art. 5:129 BW). De rjochtbank freget oft de feriening ridlike grûnen hie om te wegerjen; it hat de neiging om de feriening it iens te wêzen as de eigener har te min jûn hat om te oardieljen, dus in dossier mei tekeningen en in strukturele miening ferbetteret jo posysje.

Ferhier, koart ferbliuw en fakânsjeferhier

Ferhier oan in húshâlding mei in gewoane wenning is meastal tastien. De regeljouwing sil normaal fereaskje dat jo de feriening fan 'e bewunner op 'e hichte stelle en de bewunner in ferklearring ûndertekenje litte wêryn't jo de akte, de regeljouwing en de hûsregels akseptearje, sadat dizze de bewunner direkt bine.

Koarte-termyn en fakânsjeferhier is oars. Akten en regeljouwing beheine in appartemint meastentiids ta wenningbou en ferbiede gebrûk as gasthûs, pensjon of keamerferhier. Werhelle betelle koarte ferbliuwen wurde oer it algemien behannele as kommersjele eksploitaasje ynstee fan it dêr wenjen, en falle dêrom bûten in wenningbouklausule, sels as fakânsjes net neamd wurde. Gemeentlike regels binne fan tapassing, en dy wurde stranger. Yn Amsterdam in fakânsjeferhier hat in fergunning en in registraasjenûmer nedich, elke ferhier moat by de gemeente meld wurde, en it plafond is tritich nachten yn 't jier; fan 1 april 2026 ôf sakket dat nei fyftjin nachten yn alve oanwiisde wiken yn 'e wyk Sintrum en de Pijp, ûnder in beliedsregel dy't in fierdere stap werom nei in tydlik ferbod reservearret as fyftjin nachten net genôch blike te wêzen. Yn Eindhoven, keamerferhier en it splitsen fan in wenning fereaskje in boufergunning ûnder it omjouwingsplan; de beliedsregels dy't sûnt 1 jannewaris 2026 fan krêft binne, wegerje fergunning binnen tritich meter fan in besteande wetlike keamer dy't bûten it sintrum ferhierd is, stelle minimale flieroerflakken per ienheid en per keamer yn, en slute seis neamde wiken hielendal foar nije oanfragen. Beide rezjyms feroarje faak, dus kontrolearje de hjoeddeistige ferordening of beliedsregel foar it adres ynstee fan te fertrouwen op in sifer. In gemeentlike fergunning hat gjin oerskriuwing fan 'e akte.

Sinnepanielen, waarmtepompen, isolaasje en oplaadpunten

Hast elke duorsumensmaatregel rekket in mienskiplik ûnderdiel oan. Panielen sitte op in mienskiplik dak, in waarmtepomp op in mienskiplike gevel of yn in technykkeamer, isolaasje op in mienskiplike muorre, en in oplaadpunt makket gebrûk fan 'e dielde elektryske kapasiteit fan it gebou. De beslissing heart dêrom ta de algemiene gearkomste, en de fereaske mearderheid is wat de akte en de jildende modelregeljouwing foarskriuwe foar dat soarte útjeften. Aldere regeljouwing fereasket faak in kwalifisearre mearderheid, soms mei in kworum, foar útjeften boppe in drompel of foar wurken dy't telle as fernijing ynstee fan ûnderhâld. Oant de wet feroaret, is de rûte om it punt goed op 'e aginda te krijen mei in kostenraming en in finansieringsplan, en om te kontrolearjen wat lienen ûnder art. 5:126 BW en beskikbere subsydzjes kinne drage.

Twa ûntwikkelingen binne wichtich. In wetsfoarstel om duorsumens en ûnderhâld yn ferienings fan eigeners te fersnellen is op 1 july 2026 yn iepenbiere rieplachting gien, en rint oant 20 septimber 2026; sa't rieplachte is, soe it tastean dat sokke besluten wurde nommen mei in gewoane mearderheid fan 'e útbrochte stimmen, de hoarizon fan it ûnderhâldsplan ferlingje fan tsien nei tritich jier, en gebrûksrjochten tastean foar ynstallaasjes lykas sinnepanielen sûnder de akte te wizigjen. Apart is in regeling yn tarieding wêrby't in eigener dy't in laadpunt wol de feriening op 'e hichte stelle soe ynstee fan tastimming te freegjen. It wetsfoarstel is noch yn 'e rieplachtings- en parlemintêre tariedingsfaze, dus neat dêrfan is noch wet.

In beslút oanfechtsje en de rjochtbank freegje om yn te gripen

Nederlânsk rjocht ûnderskiedt twa gebreken. In beslút dat yn striid is mei de wet of de akte fan ferdieling is in ûnjildichheid: it hat nea bestien en der is gjin tiidslimyt fan tapassing. In beslút dat nommen is yn striid mei in proseduereregel, of net akseptabel is neffens de noarmen fan ridlikens en earlikens, is ferneatichber: it bliuwt stean oant in rjochtbank it oan 'e kant set.

Om in beslút ûnjildich te ferklearjen, moatte jo binnen ien moanne nei de dei wêrop jo fan it beslút heard hawwe of derfan heard hawwe kinnen hawwe, in fersyk yntsjinje by de kantonrjochtbank (art. 5:130 BW, lêzen mei de algemiene regel oer besluten fan in rjochtspersoan yn art. 2:15 BW). Dy moanne is koart en it is fataal: eigeners dy't wachtsje op de notulen, of dy't earst mei it bestjoer ûnderhannelje, ferlieze geregeldwei it rjocht om te kleien. Fernieldiging falt in beslút oan dat nommen is; ferfangende machtiging leveret ien dy't wegere is.

De sliepende VvE en hoe't jo it wekker meitsje kinne

In protte ferienings, benammen yn lytse foaroarlochske blokken ferdield yn twa of trije apparteminten, besteane op papier mar dogge neat: gjin bestjoer, gjin gearkomsten, gjin rekkens, gjin reservefûns, soms gjin kollektive opstalfersekering. Dat is in slapende VvE . It is net wetlik, en it blokkearret hieltyd mear ferkeap en werhypotheken. Reaktivaasje, om:

• Krij de akte fan ferdieling en lotting fan it Kadaster en stel fêst hokker modelregeljouwing fan tapassing is.
• In algemiene gearkomste byinoar roppe lykas de regeljouwing foarskriuwt en der goed notulearre; as it bestjoer net hannelet, kinne eigners it normaal sels byinoar roppe.
• Beneam in bestjoer, en in behearder as it nedich is, registrearje beide by de Keamer fan Keaphannel, en iepenje in bankrekken op namme fan 'e feriening plus in apart reserverekûnt.
• Regelje of ferifiearje in geboufersekering, fergelykje it fersekere bedrach mei de rekonstruksjewearde, stel in ûnderhâldsplan yn opdracht en stel de bydragen op basis dêrfan fêst.
• As in mei-eigner wegeret mei te wurkjen, kinne dizze ferplichtingen fia de rjochtbank ôftwongen wurde.

Wat in keaper kontrolearje moat foardat er tekenet

• De akte fan ferdieling en tekenjen, en hokker modelregels fan tapassing binne - lês de privee/mienskiplike grins foardat jo in oanbod dogge.
• Gebrûksbeperkingen: allinnich wengebrûk, ferbod op keamerferhier of koart ferbliuw, regels oer húsdieren, flierren en feroarings.
• De húsregels, en de notulen fan 'e lêste trije gearkomsten - de rapste test oft de feriening wurket.
• Rekkens, budzjet en reservefûnssaldo, en oft de reserve op in aparte rekken stiet.
• De MJOP: de datum, de perioade dy't dermei te krijen is, en oft de bydragen dermei oerienkomme - in lege bydrage mei in tinne reserve is in útstelde rekken.
• Elk beslút oer grutte wurken of in spesjale heffing - it bindt jo nei foltôging - en elke liening.
• In ferklearring fan it bestjoer oer efterstannen, en befêstiging dat de notaris dizze by foltôging sil regelje (art. 5:122 BW).
• De opstalfersekering en rekonstruksjewearde, registraasje by de Keamer fan Keaphannel, en, foar in ûnderferdield gebou, ek de ûnderferdielingsakte.

As de dokuminten net op 'e tiid levere wurde, bou dan in ûntbindende betingst yn 'e keapoerienkomst, sadat jo weromlûke kinne as it bestân slimmer is as presintearre.