In hierder fan in wenromte yn Nederlân hat twa kearnrjochten. It earste is rêstich genietsjen: de ferhierder moat it pân beskikber stelle yn in steat dy't geskikt is foar it ôfpraat gebrûk en moat gebreken dy't it oantaaste, by melding ferhelpe. It twadde is hierbeskerming: de ferhierder kin it hierkontrakt net iensidich beëinigje, opzegtermijn is allinich jildich op 'e grûnen dy't de wet útwreide opsomt, en oant de hierder ynstimme of in rjochtbank it hierkontrakt beëiniget, giet it troch.
Njonken dizzen steane hierbeskerming yn finansjele sin foar regulearre hierkontrakten, wêrby't de maksimale hier it systeem foar húsfestingweardearring folget en de Hiertribunaal in hier dy't dat oerskriuwt, kin ferminderje, en beskerming tsjin ûnrjochtmjittige ûntsetting: allinich in gerjochtsdeurwaarder, dy't hannelet op basis fan in rjochterlike útspraak, mei in hûs skjinmeitsje.
Wat binne jo rjochten?
Elke hierder hat it rjocht op twa wichtige rjochten: it rjocht op genietsjen fan it libben en it rjocht op hierbeskerming. Wêr't wy it earste rjocht fan 'e hierder besprutsen yn ferbân mei de ferplichtingen fan 'e ferhierder , kaam it twadde rjocht fan 'e hierder yn in aparte blog oer hierbeskerming.
Dêrom wurdt yn dit blog noch in nijsgjirrige fraach besprutsen: hokker oare rjochten hat de hierder? It rjocht op wenjen en it rjocht op hierbeskerming binne net de iennichste rjochten dy't de hierder hat tsjin de lânhear. Bygelyks, de hierder hat ek rjocht op in oantal rjochten yn it ramt fan oerdracht fan it pân dat net krúst hier en en ûnderferhuur. Beide rjochten wurde efterinoar besprutsen yn dit blog.
Oerdracht fan it pân stekt hier net oer
Paragraaf 1 fan artikel 7: 226 fan it Nederlânsk Boargerlik Wetboek, dat jildt foar hierders fan wen- en kommersjele romte, stelt it folgjende:
" Oerdracht fan it pân dêr't de hieroerienkomst op betrekking hat (...) troch de ferhierder draacht de rjochten en ferplichtingen fan 'e ferhierder oer fan 'e hieroerienkomst nei de keaper ."
Foar de hierder betsjut dit artikel foarearst dat de oerdracht fan eigendom fan it hierde, bygelyks troch ferkeap troch de lânhearre oan in oar, de hieroerienkomst net einiget. Dêrnjonken kin de hierder oanspraken meitsje tsjin de wetlike opfolger fan de lânhear, no't dy rjochtsopfolger de rjochten en plichten fan de ferhierder oernimt. Foar de fraach hokker oanspraken de hierder dan krekt hat, is it fan belang om earst fêst te stellen hokker rjochten en plichten fan de lânhear oergean op syn wetlike opfolger.
Neffens lid 3 fan kêst 7: 226 fan it Boargerlik Wetboek binne dat yn it bysûnder de rjochten en plichten fan de lânhearre dy't direkt ferbân hâlde mei it brûken fan it hierde eigendom tsjin in troch de hierder te beteljen tsjinprestaasje, dus de hier. Dat hâldt yn dat de oanspraken dy't de hierder tsjin de wetlike opfolger fan de ferhierder ynstelle kin, yn prinsipe te krijen hawwe mei syn twa wichtichste rjochten: it rjocht op wenjen en it rjocht op hierbeskerming.
Faak meitsje de hierder en de ferhierder lykwols ek oare ôfspraken yn de hieroerienkomst wat oare ynhâld oanbelanget en registrearje dy yn klausules. In gewoan foarbyld is in klausule oangeande it foarkarsrjocht fan 'e hierder. Hoewol't it de hierder gjin rjocht op oplevering jout, hâldt it wol in ferplichting fan de lânhear om oan te bieden: de ferhierder moat earst it hierde te keap oanbiede oan de hierder foardat it ferkocht wurde kin oan in oare wetlike opfolger.
Sil de folgjende ferhierder ek oan dizze klausule bûn wêze tsjin de hierder? Mei it each op de jurisprudinsje is dit net it gefal. Dizze bepaalt dat in foarkeaprjocht fan 'e hierder net direkt relatearre is oan 'e hier, sadat de klausule oangeande it rjocht fan keap fan it hierde pân net oergiet nei de rjochtsopfolger fan 'e ferhierder. Dit is allinich oars as it giet om in keapopsje fan 'e hierder en it bedrach dat periodyk oan 'e ferhierder te beteljen is, ek in elemint fan kompensaasje foar de úteinlike oanwinst omfettet.
Underferhier
Derneist stelt artikel 7: 227 fan it Boargerlik Wetboek it folgjende oangeande de rjochten fan 'e hierder:
"De hierder is autorisearre om it hierde pân yn gebrûk, hielendal of foar in part, te jaan oan immen oars, útsein as hy moast oannimme dat de ferhierder ridlike beswieren soe hawwe tsjin it gebrûk fan 'e oare persoan."
Yn it algemien is it dúdlik út dit artikel dat de hierder it rjocht hat om it hierde eigendom hielendal of in diel fan te ûnderferhieren oan in oare persoan. Mei it each op it twadde diel fan kêst 7:227 fan it Boargerlik Wetboek kin de hierder lykwols net oergean ta ûnderpacht as er redenen hat om te fermoedzjen dat de lânhear dêr beswier tsjin hat. Yn guon gefallen is it beswier fan de ferhierder dúdlik, bygelyks as in ûnderferhierferbod yn de hieroerienkomst opnommen is. Yn dat gefal is ûnderferhuur troch de hierder net tastien.
As de hierder dit dochs docht, komt der mooglik in boete foar werom. Dy boete moat dan keppele wurde oan it ûnderferhierferbod yn de hieroerienkomst en bûn wêze oan in maksimumbedrach. Sa kin bygelyks it ûnderferhierjen fan in keamer fan in Air B&B yn de hierkontrakt ferbean wurde, wat faaks it gefal blykt te wêzen.
Foar de ûnderferhuur fan wenromte is yn dit ferbân ek kêst 7:244 BW fan belang, dêr't yn stiet dat de hierder fan wenromte net de hiele wenromte ferhiere mei. Dat jildt net foar in part fan in wenromte, lykas in keamer. Mei oare wurden, de hierder is yn prinsipe frij om in wenromte foar in part ûnder te ferhieren oan in oar.
Yn prinsipe hat de ûnderhierder ek it rjocht om yn it hierde pân te bliuwen. Dat jildt ek as de hierder it hierde pân sels ferlitte moat. Yn kêst 7:269 fan it Burgerlijk Wetboek stiet ommers dat de ferhierder fan rjochtshanneling trochgiet ûnderferhierjen, ek al is de haadhieroerienkomst ôfrûn. De folgjende betingsten moatte lykwols foldien wurde foar de doelen fan dit artikel:
- Unôfhinklike wenromte, Mei oare wurden, in wenromte mei eigen tagong en eigen essensjele foarsjennings, lykas in keuken en in badkeamer. Allinich in keamer wurdt dêrom net sjoen as in selsstannige wenromte.
- Underhieroerienkomst, In oerienkomst wêze tusken de hierder en de ûnderhierder dy't foldocht oan de easken foar in hieroerienkomst, lykas beskreaun yn artikel 7: 201 fan it Boargerlik Wetboek.
- Leaseakkoart hat betrekking op de ferhier fan wenromte, Mei oare wurden, de haadferhieroerienkomst tusken de hierder en de ferhierder moat relatearje oan 'e hier en ferhier fan romte wêrop de bepalingen foar wetlike wenromte jilde.
As oan de boppesteande bepalingen net foldien wurdt, hat de ûnderhierder noch altyd gjin rjocht of titel om fan 'e ferhierder it rjocht op te easkjen om yn it hierde pân te bliuwen nei't de haadhieroerienkomst tusken de hierder en de ferhierder beëinige is, sadat útsetting ek foar him ûnûntkomber is. As de ûnderhierder wol oan 'e betingsten foldocht, moat hy der rekken mei hâlde dat de ferhierder nei seis moannen in proseduere tsjin him ynstelt om de ûnderhier te beëinigjen en in leechsteande besitting te krijen.
Krekt as wenromte kin ek kommersjele romte troch de hierder ûnderferhuurd wurde. Mar hoe ferhâldt de ûnderhierder yn dit gefal mei de ferhierder, as de hierder dêr gjin foech foar hat of it hierde eigendom ferlitte moat? Foar 2003 wie der in dúdlik ûnderskied: de ferhierder hie neat mei de ûnderhierder om't de ûnderhierder allinnich in rjochtsferbân hie mei de hierder. Dêrtroch hie de ûnderhierder ek gjin rjochten en dus in oanspraak op de ferhierder.
Sûnt dy tiid is de wet op dit punt feroare en bepaalt dat as de haadhieroerienkomst tusken hierder en ferhierder einiget, de hierder foar de belangen en posysje fan de ûnderhierder soargje moat troch bygelyks de ûnderhierder yn de proseduere mei it lânhear. Mar as de haadhieroerienkomst nei de proseduere noch opsein wurdt, komme ek de rjochten fan de ûnderhierder op.
Binne jo hierder en hawwe jo fragen oangeande dit blog? Nim dan kontakt op Law & More, Us advokaten binne saakkundigen op it mêd fan hierwetsrjocht en jouwe jo graach advys. Se kinne jo ek juridysk helpe as jo ferhierdiskusje resultearje yn juridyske prosedueres.
