Elke hierder hat it rjocht hat twa wichtige rjochten: it rjocht op genietsje fan wenjen en it rjocht op hierbeskerming. Wêr't wy it earste rjocht fan 'e hierder besprutsen hawwe yn ferbân mei de ferplichtingen fan de ferhierder, it twadde rjochts fan 'e hierder kaam yn in apart blog oer hierbeskerming, Dêrom sil in oare ynteressante fraach yn dit blog wurde besprutsen: hokker oare rjochten hat de hierder? It rjocht op genietsjen fan wenjen en it rjocht op hierbeskerming binne net de iennige rjochten dy't de hierder hat op 'e ferhierder. De hierder hat bygelyks ek rjocht op in oantal rjochten yn 'e kontekst fan oerdracht fan it pân dat de hier net trochkrúst en en ûnderferhieren. Beide rjochten wurde opfolgjende besprutsen yn dit blog.
Oerdracht fan it pân stekt hier net oer
Paragraaf 1 fan artikel 7: 226 fan it Nederlânsk Boargerlik Wetboek, dat jildt foar hierders fan wen- en kommersjele romte, stelt it folgjende:
"Oerdracht fan it pân werop de hieroerienkomst oerienkomt (...) troch de ferhierder draacht de rjochten en ferplichtingen fan de ferhierder oer fan de hieroerienkomst oan de oernimmer. "
Foar de hierder betsjuttet dit artikel alderearst dat de oerdracht fan eigendom fan it hierde pân, bygelyks troch ferkeap troch de ferhierder oan in oar, de hieroerienkomst net beëindiget. Derneist kin de hierder oanspraken opjaan tsjin 'e juridyske opfolger fan' e ferhierder, no't dizze juridyske opfolger de rjochten en ferplichtingen fan 'e ferhierder oannimt. Foar de fraach hokker oanspraken presys de hierder dan hat, is it wichtich om earst fêst te stellen hokker rjochten en ferplichtingen fan 'e lânhear oerdrage oan syn juridyske opfolger. Neffens paragraaf 3 fan artikel 7: 226 fan it Boargerlik Wetboek binne dit yn it bysûnder de rjochten en ferplichtingen fan 'e ferhierder dy't direkt relatearre binne oan it gebrûk fan it hierde pân foar tsjinprestaasje te beteljen troch de hierder, dus de hier. Dit betsjuttet dat de bewearingen dy't de hierder kin meitsje tsjin 'e juridyske opfolger fan' e lânhear, yn prinsipe relatearje oan syn twa wichtichste rjochten: it rjocht op genietsje fan wenjen en it rjocht op hierbeskerming.
Faak meitsje de hierder en de ferhierder lykwols ek oare ôfspraken yn 'e hieroerienkomst yn termen fan oare ynhâld en registrearje dizze yn clausules. In mienskiplik foarbyld is in klausule oangeande it foarkommende rjocht fan 'e hierder. Hoewol it de hierder net rjocht hat foar levering, betsjuttet it in ferplichting fan 'e ferhierder om oan te bieden: de ferhierder sil earst it hierde pân te keap moatte oanbiede oan' e hierder foardat it kin wurde ferkocht oan in oare juridyske opfolger. Sil de folgjende ferhierder ek bûn wêze troch dizze klausule tsjin 'e hierder? Mei it each op 'e rjochtsrjocht is dit net it gefal. Dit foarsjocht dat in foarkommend rjocht fan 'e hierder net direkt relatearre is oan' e hier, sadat de klausule oangeande it keaprjocht fan it hierde pân net trochgiet nei de juridyske opfolger fan 'e ferhierder. Dit is allinich oars as it giet om in keapopsje fan 'e hierder en it bedrach dat periodyk te beteljen is oan' e ferhierder omfettet ek in elemint fan kompensaasje foar de ultime oanwinst.
Underferhier
Derneist stelt artikel 7: 227 fan it Boargerlik Wetboek it folgjende oangeande de rjochten fan 'e hierder:
"De hierder is autorisearre om it hierde pân yn gebrûk, hielendal of foar in part, te jaan oan immen oars, útsein as hy moast oannimme dat de ferhierder ridlike beswieren soe hawwe tsjin it gebrûk fan 'e oare persoan."
Yn 't algemien is it dúdlik út dit artikel dat de hierder it rjocht hat om it hierde pân hielendal of in diel te ferhieren oan in oare persoan. Mei it each op it twadde diel fan artikel 7: 227 fan it Boargerlik Wetboek, kin de hierder lykwols net trochgean mei ûnderferhieren as hy redenen hat om te fermoeden dat de ferhierder hjir beswier tsjin makket. Yn guon gefallen is it beswier fan 'e ferhierder dúdlik, bygelyks as in ferbod foar ferhierjen is opnommen yn' e hieroerienkomst. Yn dat gefal is ûnderferhieren troch de hierder net tastien. As de hierder dit dochs docht, kin d'r in boete yn ruil wêze. Dizze boete moat dan wurde keppele oan it ferbod op ûnderferhieren yn 'e hieroerienkomst en wurde bûn oan in maksimum bedrach. Bygelyks, it ûnderferhieren fan in keamer fan in Air B & B kin op dizze manier yn 'e lease wurde ferbean, wat faaks it gefal blykt te wêzen.
Yn dizze kontekst is artikel 7: 244 fan it Boargerlik Wetboek ek wichtich foar it ûnderferhieren fan wenromte, dat stelt dat de hierder fan wenromte de folsleine wenromte net hiere kin. Dit jildt net foar in diel fan in wenromte, lykas in keamer. Mei oare wurden, de hierder is yn prinsipe frij om in libbensromte foar in part te ferhieren oan in oare. Yn prinsipe hat de ûnderhierder ek it rjocht om te bliuwen yn it hierde pân. Dit jildt ek as de hierder it hierde eigendom sels moat ferlitte. Ommers, artikel 7: 269 fan it Nederlânsk Boargerlik Wetboek bepaalt dat de ferhierder sil trochgean mei ûnderferhieren troch wurking fan 'e wet, sels as de haadhieroerienkomst is beëinige. De folgjende betingsten moatte lykwols wurde foldien foar de doelen fan dit artikel:
- Unôfhinklike wenromte, Mei oare wurden, in wenromte mei eigen tagong en eigen essensjele foarsjennings, lykas in keuken en in badkeamer. Allinich in keamer wurdt dêrom net sjoen as in selsstannige wenromte.
- Underhieroerienkomst, In oerienkomst wêze tusken de hierder en de ûnderhierder dy't foldocht oan de easken foar in hieroerienkomst, lykas beskreaun yn artikel 7: 201 fan it Boargerlik Wetboek.
- Leaseakkoart hat betrekking op de ferhier fan wenromte, Mei oare wurden, de haadferhieroerienkomst tusken de hierder en de ferhierder moat relatearje oan 'e hier en ferhier fan romte wêrop de bepalingen foar wetlike wenromte jilde.
As de boppesteande bepalingen net wurde neilibbe, hat de ûnderhierder noch gjin rjocht of titel om fan 'e ferhierder it rjocht op te easkjen om te bliuwen yn it hierde pân neidat de haadferhieroerienkomst tusken de hierder en de ferhierder is beëindige, sadat ek de útsetting ûnûntkomber foar him. As de ûnderhierder wol oan 'e betingsten foldocht, moat hy rekken hâlde mei it feit dat de ferhierder nei seis moannen in proseduere kin begjinne tsjin' e ûnderhierder om beëindiging fan 'e ûnderferhier en evakuaasje fan' e hier ta stân te bringen.
Krekt lykas wenromte kin ek kommersjele romte troch de hierder ynhierd wurde. Mar hoe ferhâldt de ûnderhierder har mei de ferhierder yn dit gefal, as de hierder net autorisearre wie om dat te dwaan of it hierde pân moat ferlitte? Foar 2003 wie d'r in dúdlike ûnderskieding: de ferhierder hie neat te meitsjen mei de ûnderhierder, om't de ûnderhierder allinich in juridyske relaasje hie mei de hierder. As resultaat hie de ûnderhierder ek gjin rjochten en dus in eask tsjin de ferhierder. Sûnttiids is de wet op dit punt feroare en stipet dat as de haadferhieroerienkomst tusken hierder en ferhierder einiget, de hierder moat soargje foar de belangen en posysje fan 'e ûnderhierder, troch bygelyks de ûnderhierder oan te sluten yn' e proseduere mei de lânhear. Mar as de haadferhieroerienkomst nei de proseduere noch wurdt beëinige, sille de rjochten fan 'e ûnderhierder ek einigje.
Binne jo hierder en hawwe jo fragen oangeande dit blog? Nim dan kontakt op Law & More, Us advokaten binne saakkundigen op it mêd fan hierwetsrjocht en jouwe jo graach advys. Se kinne jo ek juridysk helpe as jo ferhierdiskusje resultearje yn juridyske prosedueres.